“最终只会加重普通民众负担”……政府推动“企业化租赁”引担忧[房地产A to Z]

by Choi Seoyoon

Published 05 Oct.2026 10:59(KST)

Updated 05 Oct.2026 20:13(KST)

open/close

允许更换租客时按市场价重新调整月租
首尔收益率仅3%~4%…机构要求达6%~15%
海外养老基金、私募基金购入首尔市中心及大学周边住房
成为美国中期选举议题…"基金推高月租"

政府以保障居住稳定为由，着手推动企业化长期民间租赁住房发展，但有观点担忧，此举只会加重普通民众的月租负担。还有批评指出，这一政策与美国等国家将私募基金等机构投资者购房视为居住成本飙升原因并加以监管的趋势背道而驰。

“会重蹈连锁面包店的覆辙吗”“月租上涨不可避免”……租房者反应冷淡

首尔铜雀区中央大学附近的黑石洞居民公告栏上张贴着单间出租及寄宿广告。韩联社供图

据国土交通部及房地产行业5日消息，政府通过8月出台的“住房快速供应方案”，决定调整公共扶持型民间租赁制度，为经营者“确保租赁收益”创造条件。尤其是在引入20年以上长期租赁模式的同时，大幅放宽了监管。更换租客时，不再适用原有的“涨幅上限5%”规定，而是允许重新核定租金，将其上调至市场价格的95%。金融支持的门槛也有所降低。政府决定，将20年长期租赁经营者的住房城市基金贷款利率从2.6%～3.4%降至2.0%～2.8%，并将每套住房的贷款额度上限提高至2亿韩元，以减轻其融资负担。

对于将主导企业化租赁的全球私募基金和机构投资者而言，这相当于政府已为其铺路。市场认为，按目前普通民众承担的月租水平，企业化租赁难以具备商业可行性。据韩国房地产院数据，8月商住两用公寓的年收益率为5.12%。这一数据只是以年租金与房屋售价简单计算得出的名义收益率，扣除税费、管理费等后，实际净租赁收益率仅为3%～4%。

相比之下，将主导企业化租赁业务的机构投资者所要求的收益率远高于这一水平。据房地产行业及资本市场消息，机构投资者购买共享居住等住宅类房地产时，用于衡量商业可行性的最低目标资本化率（要求收益率）约为5%。国民年金公团理事长Kim Seongju公布的韩国国内租赁住房投资目标年收益率也在6%～7%左右。尤其是通过设立基金入场的外资，将业务运营期内的总体内部收益率目标设在9%～15%的较高水平。若不考虑不确定的出售差价收益，在这一模式下，除了借助政府放宽监管的机会，在每次更换租客时大幅提高月租外，几乎没有其他办法达到基金约定的分红率。

经济正义实践市民联合土地住宅委员会委员长Jo Jeongheun表示：“从其他国家的案例来看，转向企业化租赁后，月租上涨，居住成本大幅攀升。韩国的模式同样需要月租大涨，企业化租赁才能运转，但政府还打算给予优惠。”

房地产网络社区等平台上，有人将这一政策比作过去大型企业连锁面包店挤走社区面包店后涨价的案例，指出：“企业化租赁进入市场后，管理或许会更规范，但定价权会转移到总部（基金）手中，最终导致月租疯狂上涨。”一些带有自嘲意味的批评也引发共鸣，例如：“企业会按照算法提高月租，一旦欠租，专业法务团队就会毫不留情地强制驱逐租客。”“把普通社区房东视为积弊，却认为大企业和外国资本收走普通民众的月租没有问题吗？”

海外大型投资者已入场……美国针对“居住成本飙升”加强监管

从首尔松坡区乐天世界塔首尔天空观景台俯瞰首尔住宅区。韩联社供图

全球资本已在迅速进入韩国租赁住房市场。美国科尔伯格·克拉维斯·罗伯茨、新加坡政府投资公司、英国M&G等大型海外私募股权基金和机构，接连购入首尔市中心及大学周边的共享居住公寓等租赁住房资产。

背靠巨额资本的经营者正要求税收优惠，以确保盈利。与加拿大养老金投资委员会成立规模达5000亿韩元合资公司的开发商MGRV，其代表Jo Gangtae于8月出席执政党议员主办的讨论会时表示：“购入型租赁住房被征收综合房地产税后，收益率已降至不足2%。由于收益恶化，租赁住房的购买和建设均已停止。”政府推动放宽租金监管，与这些经营者改善盈利能力的诉求相呼应。

这并非韩国首次推动企业化租赁住房发展。2015年Park Geunhye政府引入的“New Stay”项目也获得了集中投入的公共支持，但由于缺乏初始租金限制，被批未能保障租客居住稳定。韩国国会预算政策处也曾评价称，相较于巨额财政支持，该项目稳定租金的效果不足。

更大的问题在于巨额资本掌控租赁市场后产生的副作用。美国政府问责局于2024年5月综合审查74项相关研究后认为，机构投资者进入住房市场，可能对房价和租金上涨产生了影响。也就是说，拥有雄厚资本的基金在追求收益最大化的过程中，可能推高了居住成本。

事实上，随着11月中期选举临近，美国政界不分党派，均将私募基金和企业化租赁经营者视为居住成本飙升的主要原因。在主要选情激烈地区的参众两院候选人中，已有至少24人承诺限制这些投资者购买和持有住房。此前，Donald Trump总统也于2026年1月签署行政命令，限制大型机构投资者投资独栋住宅，并指示审查其是否涉嫌违反反垄断法。7月，美国还制定了一项法律，禁止对至少350套独栋住宅拥有投资控制权的大型投资者继续购买存量住房，该法律将在180天宽限期结束后实施。