[实战理财]江南公寓接连低价拍出…不妨借拍卖置换住房？

by Lee Jieun

Published 07 Oct.2026 09:52(KST)

Updated 07 Oct.2026 16:21(KST)

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江南地区高价住宅小区，拍卖成交价与评估价之比低于100%
税制改革与贷款限制致竞拍需求萎缩
多次流拍后，成交价较挂牌价最多低10亿韩元

近期，以汉江沿岸地带和江南地区高价住宅为中心，接连出现成交价低于评估价的低价拍卖，成交价与评估价之比未能达到100%。这是因为受8月3日税制改革影响，持有税负担大幅增加，同时叠加严格的贷款限制，导致拍卖需求骤降。不过，有观点认为，这种趋势可能成为瞄准“换入更优地段”的买家的机会。事实上，近期拍卖市场上，竞买者纷纷涌向江南地区的高价公寓，这些房产的最低起拍价较挂牌价最多低近10亿韩元。

初始评估价74亿韩元的Trimage……以58亿韩元成交

据GG Auction于7日发布的数据，上月首尔公寓拍卖成交价与评估价之比为94.7%，创下自2025年2月（91.8%）以来19个月的新低。成交价与评估价之比低于100%，意味着拍卖成交价低于最初评估价。

首尔汉江沿岸地带的高价住宅和中大型户型接连低价成交，带动整体成交价与评估价之比下滑。阿视亚经济分析房地产拍卖数据专业企业GG Auction上月的拍卖竞标记录发现，最初评估价在30亿韩元以上的10套房产中，仅有5套成交。其中，除瑞草区Banpo Xi的50坪户型（专有面积132.4平方米）外，其余4套的成交价与评估价之比均未超过100%。

具体来看，龙山区梨村Daelim的38坪户型（专有面积115平方米）以28.1888亿韩元成交，相当于最初评估价（30.3亿韩元）的93%。永登浦区汝矣岛三扶公寓的50坪户型（专有面积147平方米）两次流拍后，在第三轮拍卖中以40.2199亿韩元成交，相当于最初评估价（50.83亿韩元）的79%。

由于尚未成立重建组合，允许转让组合成员资格的阳川区木洞新市街地3区35坪户型（专有面积95平方米），以25.0911亿韩元成交，比最初评估价（30亿韩元）低约5亿韩元，成交价与评估价之比为84%。

上月拍卖房产中评估价最高的是圣水洞Trimage的61坪户型（专有面积152平方米），最终以58.74亿韩元成交，约为最初评估价（73.9亿韩元）的80%。该房产也经历两次流拍，直到第三轮拍卖才找到买家。上月举行的拍卖中，只有Banpo Xi的50坪户型（专有面积132平方米）在首轮拍卖中以与最初评估价（49.6亿韩元）相同的价格成交。

相比之下，同期首尔外围的中低价公寓接连高价成交，火热行情持续。上月成交的53套评估价低于15亿韩元的房产中，有28套的成交价与评估价之比超过100%。其中，永登浦区堂山现代第三期30坪户型（专有面积85平方米）以16.2999亿韩元成交，比最初评估价（11.1亿韩元）高出约5亿韩元，成交价与评估价之比达到147%。这套房产吸引了多达21名竞买者。

综合房地产税负担叠加贷款限制……资金渠道受阻，拍卖需求下降

近期高价住宅拍卖需求减少，原因之一被认为是税制改革。8月3日税制改革调整了综合房地产税税率，将征税依据从住房套数转为住房价值，导致高价住宅所有者的税负大幅增加。此外，长期持有特别扣除的计算方式也从侧重持有年限转为侧重居住年限，因此，以投资为目的竞拍高价住宅的需求减少。

GG Auction首席研究委员Lee Juhyeon表示：“近期，首尔外围评估价低于15亿韩元的中低价公寓拍卖房产，吸引了许多希望购置自住房的实际需求者。”他解释称：“受税负影响，以投资为目的竞拍高价住宅的需求减少，拍卖市场正转向以实际需求者为主。”

严格的贷款限制也被认为是高价竞拍需求减少的原因。去年公布的6月27日贷款限制和10月15日措施，将首都圈及管制地区内评估价超过25亿韩元的房屋，其拍卖成交尾款贷款额度降至2亿韩元。此外，除首次购房者外，贷款价值比（LTV）均按40%执行，实际上竞买者不得不以现金支付大部分成交款。此前，瞄准短期价差的投资者曾通过经营不动产买卖业务的贷款迂回筹措成交款，但如今除购买新建非公寓类住宅等情况外，这类贷款的LTV也被限制为0%，资金渠道因此受阻。

较挂牌价最多便宜近10亿韩元

不过，专家认为，对于有充足现金实力、希望换房升级的买家而言，当前市场可能是一个机会。汉江沿岸地带的高价公寓中，因多次流拍而使成交价较挂牌价最多低近10亿韩元的案例不断出现。此外，与普通房屋买卖不同，拍卖房产不受土地交易许可制度规定的实际居住义务约束，资金来源证明方面的负担也较轻，因此比在房屋买卖市场购买急售房更有优势。

明渡法律事务所拍卖研究所所长Kang Eunhyeon表示：“今年以来，汉江沿岸地带高价房产的成交价与评估价之比持续走低，较去年有所下降。”他还称：“对于为了拥有一套优质住房而计划转入江南地区的单套住房实际需求者来说，可以考虑那些因多次流拍而降低了最低起拍价的拍卖房产。”

本月成交的汝矣岛三扶公寓50坪户型，以40.2199亿韩元成交，较市场最低挂牌价（44亿韩元）便宜近4亿韩元。与4月实际成交价45亿韩元相比，也低约5亿韩元。因此，该房产在第三轮拍卖中吸引了7名竞买者，远高于首尔平均竞买人数（5.41人）。

以28.1888亿韩元成交的梨村Daelim 38坪户型（专有面积115平方米），其成交价也比相同条件高层房源的最低挂牌价（32亿韩元）低约4亿韩元。圣水洞Trimage 61坪户型的成交价为58.74亿韩元，较最低挂牌价（68.9亿韩元）便宜近10亿韩元。因此，这几套房产分别吸引了7名和8名竞买者。

不过，要提高竞拍成功的可能性，关键在于确定适当的竞标价。由于流拍导致最低起拍价与房屋买卖市场挂牌价之间的差距扩大，适当竞标价的确定预计将左右能否成交。