[实地探访]“不是5亿，而是7亿韩元？”……想倾尽财力买奉天洞公寓的新婚夫妇，为何突然不再联系
买公寓需比去年多贷款2亿韩元
尽管已预告放宽青年贷款限制
首尔外围地区公寓购房需求仍下滑
9月30日走访的首尔冠岳区奉天洞一带，房地产中介事务所大多门庭冷落。虽然政府已预告将放宽青年、新婚夫妇等刚需购房者的贷款限制，但这一地区的公寓购房需求似乎已骤然停滞。
直到今年8月，这里资金不足的年轻新婚夫妇仍在积极“倾尽财力、借足贷款”购房。这是因为当地15亿韩元以下的中低价公寓较多，贷款限制的门槛相对较低。
然而，短短几个月间，市场氛围便发生了变化。在奉天洞经营房地产中介事务所的A某表示：“最近年轻客户明显不再上门。过去有很多新婚夫妇想尽办法筹钱，贷满6亿韩元来买房，如今几乎连咨询都没有。”
最主要的原因是房价上涨，所需贷款规模也随之扩大。房地产经纪人B某表示：“仅一年时间，这一地区的公寓价格就上涨了数亿韩元，达到11亿至13亿韩元。银行贷款也不容易获得，资金不足的年轻人已难以负担。”
政府近期推出了便利青年群体获得贷款的措施，但一线市场普遍表示难以感受到实际效果。金融委员会曾于8月提出，大幅扩大“总债务本息偿还比率的未来收入认定标准”的适用范围，在贷款审核中考虑“未来收入增长的可能性”，并将新婚夫妇等刚需购房者的贷款排除在家庭贷款总量管理范围之外。
据韩国房地产院数据，从2025年2月至9月第三周，冠岳区公寓成交价格累计上涨15.8%，即使在首尔外围地区中，涨势也较为迅猛。奉天洞冠岳Dream三星公寓专有面积59平方米的户型，价格从2025年底的8亿至9亿韩元区间升至今年突破11亿韩元。奉天东亚公寓专有面积59平方米的户型，也从7亿多韩元涨至9月成交的11.25亿韩元；碧山Blooming三期则以10.48亿韩元刷新最高成交价。
如果购房者在2025年首次购房，通过住房抵押贷款购买奉天东亚公寓，按70%的贷款价值比计算，最多可贷款5.25亿韩元；但今年购买，则需要借款7.875亿韩元。而且，15亿韩元以下公寓的贷款上限为6亿韩元，因此还需另行筹措5.25亿韩元。换言之，为购买公寓而需要向金融机构借入的资金，一年内增加了逾2亿韩元。
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这种现象不仅出现在冠岳区，也普遍出现在江西区、芦原区、道峰区等中低价公寓集中的首尔外围地区。
江西区一名房地产经纪人表示：“政府的贷款限制不断收紧，而周边公寓成交价格却上涨了20%至30%，导致短短几个月内交易便出现萎缩。虽然有消息称年底会略微放宽限制，但向银行咨询后得到的答复是，情况恐怕不会明显改善，因此并未感受到政策效果。”
Tumi房地产咨询所所长Kim Jegyeong批评称：“二三十岁的年轻人如今连外围地区的住房也难以购买。如果没有父母的资助，改善居住条件的阶梯就等于被撤走了。”他进一步指出：“他们只能继续租房，或选择非公寓类住宅。但按照政府的‘青年未来安居贷款’政策，看看首尔4亿韩元以下的非公寓类住宅，其居住条件并不理想，年轻人的处境十分艰难。”
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