“30多岁、40多岁双职工夫妇是房地产市场核心力量…政府应与市场密切沟通”[聚焦经济政策]
"不是房地产只涨不跌，而是公寓只涨不跌……欲望只集中于公寓"
"‘江南只涨不跌’的叙事性泡沫正在消退……持有者将迎来更替"
"应增加办公居住两用楼、城市型生活住宅等可快速供应的住房"
"稳定全租及月租市场更为迫切，必须增加企业化租赁住房供应"
"住房的居住与投资属性以各占50%为宜"
"根据自身特点，选择直接购房或通过金融投资迂回实现购房
“首尔价格在10亿至15亿韩元的公寓正在大幅上涨。如今，30多岁、40多岁的高收入双职工夫妇既是造成房地产市场严重分化与分割的扰动因素，也是核心需求群体。”
“政府应与市场保持密切沟通，缓解‘不安情绪’。无房者因全租房源不足、全租押金上涨而被迫买房，确实有些令人同情。”
分析韩国房地产市场30余年的知名房地产专家、KB国民银行房地产首席专家Park Wongap，近日对房地产市场作出上述评价。
谈到房地产对策，Park表示：“无论政府承诺多快增加公寓供应，都需要很长时间，因此应支持办公居住两用楼、城市型生活住宅等‘快餐式住宅’，迅速扩大供应。”他同时强调：“相比稳定买卖市场，稳定全租及月租市场更为迫切。因此，必须增加企业经营的民营租赁住房供应，在不扰乱现有住房市场的同时，维持租赁市场稳定。”
对于江南超高价住宅价格下跌，他表示：“受政府房地产政策及老龄化加速影响，缺乏收入现金流的老年人正在减少持有住房数量，或出售唯一住房，将其转化为金融资产。”他预计：“核心区域的价格下跌不会演变为长期趋势，而是会加速向具备经济实力的人群进行代际更替。”
-您分析韩国房地产市场已有30余年，从宏观角度看，市场发生了哪些变化？
▲人们误以为“房地产不败”的神话依然存在，但如今其实是“公寓不败”的神话。土地、商铺、知识产业中心、分售型酒店、小型商业楼等细分产品，都成了难以处理的负担。如今，人们的欲望只指向公寓。即便购买低层多户住宅，瞄准的也是位于旧城改造区域、未来有可能改建为公寓的房产。2025年住房交易中，公寓在全国占比为78.5%。光州为93%，大邱和蔚山为91%，釜山为84.4%，京畿为81.7%，均高于首尔的65.6%。公寓是21世纪最先进的居住形态，没有其他空间像公寓这样现代化、舒适。由于标准化、规格化程度高，公寓接近准金融产品，随时可以买卖，也能充当价值储存工具。
-还有其他现象吗？
▲市场变化快如闪电。不知是否因为进入了智能手机时代，下跌比预想更快，反弹也比预想更快。感觉就像看着一群大象以每小时100公里的速度奔跑。因此，统计数据往往难以准确反映市场。抽样统计与实际成交价格有时会出现六个月以上的时间差，成了滞后的统计。
此外，如今这一代人的财务智商堪称韩国有史以来最高，甚至可以称为“投资成瘾”的一代。政府向市场释放信号时，他们不会照单全收，而是从自身利益出发，思考如何利用这些信号投资房地产。限制重建本应降低住房投资收益率，从而抑制需求、带动价格下降，但如果市场将其解读为供应减少，那么即便实施重建限制，价格反而会上涨。
最后，30多岁、40多岁的高收入双职工夫妇正迅速成为主力群体，改变市场格局。他们既是造成市场严重分化与分割的扰动因素，也是核心需求群体。同龄人之间的差距，在30多岁人群中最为明显。现在有“婚姻杠杆”这个说法，结婚后可获得的贷款额度也高得多，甚至可以说，有人是为了买房而结婚。根据国民银行的统计，房价收入比已跌破10倍，也就是说，房价低于家庭十年收入总和。今年第二季度，首尔恰好为10倍，京畿为8.5倍，仁川为7.8倍。2022年，首尔曾达到14至15倍。
-在韩国，房子似乎是承载诸多欲望的结晶，其中最大的愿望就是趁还来得及买房，赚取更多财富。
▲人们对房地产的双重态度非常极端，房地产理财与房地产厌恶并存。房地产理财，是通过房地产赚钱的占有欲的极端表达。这种欲望本身直白而露骨，但如果毫不掩饰地表现出贪婪，就会招致周围人的反感。因此，人们会表示：“我不是投机”“我是为了自住才买的”“我只有一套房，也要被视为罪过吗？”所以，房地产不是参鸡汤，而是狗肉汤，因为狗肉汤往往要偷偷吃。占有欲被推向极致的房地产，至今仍未走出阴暗的密室。不存在百分之百的自住需求，即便最初为了自住而入市，周边房价暴涨后，欲望也会发生变化，随时可能转变为投机需求。这也被称为“欲望的无限连锁”。实际上，你的欲望中渗透着他人的欲望。
-在韩国，有时即便初次见面，也会询问对方住在哪里。住在哪里、自有住房还是全租房、公寓还是低层多户住宅，似乎都成了划分阶层的依据。
▲资本主义最大的特点，不就是颠倒价值吗？它将用于生活的家，变成可以买卖的房产，也将艺术品变成资产。人们已经习惯于把公寓的一切价值归结为价格。
-这无法否认，既然是现实，就只能接受吗？
▲如果完全否认，就像“戴着传统冠帽骑摩托车”，与现实格格不入。很多坚持认为房子只能是“家”的人，似乎并未立足现实。我见过不少与大多数人逆向而行、最终结果不佳的案例。乡村住宅或许可以另当别论。
问题在于，我们应在多大程度上接受人的欲望和拜物主义，但必须能够适度调节。因此，我主张在“家”的居住属性与“房产”的资产属性之间保持平衡，各占50%。应比现在更重视“家”的属性，因为近年来价格波动太大，越重视居住属性，承受的相关压力就越小。
-从Lee Jaemyeong政府的房地产对策来看，贷款限制及税制改革方案都瞄准了30亿韩元以上的超高价住宅。目前，江南三区超高价公寓价格有所下降，但首尔价格在10亿至15亿韩元的中低价公寓却在上涨。
▲计税基准为6亿韩元的住宅，估计市场价格为35亿至39亿韩元。全国超过30亿韩元的住宅约占1%，约16.8万套；超过40亿韩元的住宅占0.4%，约6.5万套。此前，江南公寓一直被视为首尔及首都圈的引领市场，或安全资产。
像这次这样，加重税负后核心区域率先下跌，是比较罕见的。2017年“8·2对策”加重多套房持有者的转让税时，江南房价上涨，外围地区却陷入低迷。但如今，对税负敏感的老年人越来越多。2017年，全国老年人口占比为14%，今年已升至22%。2024年综合房地产税缴纳总额中，60岁以上人群占57%。全租押金与买卖价格之比仅为30%多，也说明买卖价格相当高。我认为，此前可能存在“江南不败”等叙事泡沫。
老年人的应对方式，可能是多套房持有者减少住房数量，或高价唯一住房持有者缩小居住规模，并将资金转向金融市场。不过，核心区域的折价不会演变为长期趋势，预计会加快向具备经济实力，也就是拥有收入等现金流的人群进行代际更替。届时，江南将真正成为“他们专属的赛场”，因为存在经济门槛形成的护城河。首尔中低价公寓价格上涨，则可以用前面提到的30多岁、40多岁高收入双职工夫妇的购买需求来解释。
-您如何评价贷款限制？政策似乎是在要求人们购买高价住宅时，不要贷款，而要使用自有资金。
▲有实际居住需求的买家，以及希望进入麻浦、龙山、城东区的年轻高收入群体，抗议称这是“抽走了向上攀登的梯子”。他们认为，自己还可以工作20至30年偿还贷款，为什么要关上贷款的大门？他们坦言，除非现金充裕或出身富裕家庭，否则如今连进入江南地区或麻浦、龙山、城东区的念头都难以产生。但过度聚焦个人，容易失去平衡，也应同时考虑整个社会的居住稳定和家庭债务软着陆。现实中不存在让所有人都满意的完美对策。
-这个观点似乎很准确。政府无论实施什么房地产政策，各方利益都不同。有约占50%的无房者，住房持有者又可分为首尔住房持有者，其中还有江南与外围地区、公寓与低层多户住宅或独栋住宅持有者等，也有地方住房持有者。满意的人往往保持沉默，不满的人则大声表达。媒体也认为自己应保持批判性，因此更多报道不满的声音。
▲政策始终存在正反两面。所有政策都必然付出代价，也就是产生副作用。经济学是一门即便面对同一现象，也会因观察角度不同而得出不同解释的学科。政策应尽力照顾无辜受损者，但现实中不存在让所有人都满意的完美对策，也不存在魔法般的对策。
那么，究竟应将重点放在个人还是整个社会？政策目标之间往往存在冲突。满足所有个人欲望，并不意味着社会整体利益就会自然最大化，因为经济中存在所谓的合成谬误。
归根结底，政策只能权衡其对整个国民经济的积极与消极影响，并更侧重前者作出判断。比起只偏向个人或社会某一方的视角，更需要均衡的处理方式。
-通过税收等手段约束多套房持有者的监管，是否应一概视为错误？
▲市场暴涨与暴跌时，人们对多套房持有者的看法截然不同。市场暴跌时，多套房持有者是支撑低迷市场的坚实需求群体，因此受到的评价并不差。尤其是购买供应过剩地区滞销住房的多套房持有者，甚至会获得优待。
但在首尔这样供应不足的地区，而且房价不断飙升，人们自然难以对他们抱有好感。朝鲜王朝时期，住房严重短缺，也曾规定高官显贵只能拥有一套房，与如今的情况有相似之处。可见，人们对多套房持有者的看法，会随具体形势而变化。
如今，在被列为调控对象地区的首尔，很少看到有人购买两套以上住房，因为仅购置税就要缴纳8%，而且房价本身已非常高。市场逻辑并非始终是最优选择，也必须考虑放松监管后可能引发的后续冲击。良好初衷并不总能带来良好结果。
要在不扰乱现有住房市场的同时维持租赁市场稳定，就必须增加企业经营的民营租赁住房供应。政府有必要大幅提供税收优惠和金融激励，促使企业积极建设长期租赁住房。
-每次公布房地产对策，总有人说“供应是关键，供应措施不足”。但供应必然有局限，不是吗？
▲虽然也需要通过税收、贷款限制等手段抑制需求，但无论如何，增加供应确实是最扎实的市场稳定措施。不过，这需要持续提供住宅用地等，而建设公寓大约需要十年。很多人提出根本性对策，却大多停留在理想世界。根本性对策也会带来相应的牺牲与副作用，主张在龙山公园用地上建设公寓也是如此。所有对策都必须建立在常识与现实之上。近期税制改革方案、农地调查等措施出台后又公布补充对策，也说明政策比现实走得稍快了一些。必须细致地与市场沟通，一旦陷入阵营逻辑，就会失去平衡点。
我认为，能够迅速增加供应的现实方案，或许就是“快餐式住宅”，即办公居住两用楼和城市型生活住宅。如今，年轻女性尤其重视安全，甚至可以说达到“安全强迫症”的程度，而这类住宅恰好符合她们的需求。城市型生活住宅等容积率较高，也可以最大限度增加供应，对这类住房应进一步放松限制。
-近期全租押金和月租大幅上涨，也成为问题。
▲相比稳定以买卖为中心的市场，保障以全租及月租为中心的居住稳定更为迫切。市场稳定与居住稳定相互关联。全租房源减少，人们索性买房。江南即便全租市场不稳定，也不会刺激买卖市场，但江北、京畿、仁川等地区不同。如今的房价上涨，是由全租房源不足推动的。过去有“60%规则”，即全租押金与买卖价格之比达到60%以上，买卖价格就会上涨。但如今，即便不到60%，也会推高买卖价格。因为全租房源不足，人们便想买房。从某种意义上说，如今买房的人令人同情。
-因为是被迫买房，所以令人同情？
▲如今并不是已有住房的人再买一套，而是无房者被迫买房。当市场不安情绪蔓延时，就会脱离基本面，走向完全出乎意料的方向。因此，市场与政府之间是相互传递信号的关系。政府信号要在市场上发挥作用，就必须建立牢固的信任生态。需要承认成因的多样性，并理解市场参与者的心理。对于30多岁、40多岁高收入双职工夫妇等具备住房购买力、扰动市场的群体，应认真思考如何引导。
-刚才也谈到了意识形态问题，您如何看待提高综合房地产税等持有税？对于提高30亿韩元以上超高价住宅的持有税，约占全体家庭50%的无房家庭中，也有人持肯定态度。
▲我认为，韩国房地产领域最大的特点是“愤怒社会”。无房者因全租押金上涨、被剥夺感等带来的绝望而愤怒；唯一住房持有者想换房，却认为政策不让自己换，因而愤怒；多套房持有者则表示：“我是提供全租和月租住房的人，租客因为我才有地方住，为什么要为难我？”
有人称韩国的不确定性指数最高。高丽大学心理学教授Heo Taegyun将“不确定性规避”列为韩国人的六大心理特征之一。由于规避不确定性的倾向很强，会出现两种表现：一是走向非黑即白的逻辑，无法忍受中间状态；二是权威偏见，人们根据各自利益，盲目追随意见领袖或网络影响力人物，因为自己缺乏信心。最终，人们必须学会承受不确定性，但韩国人难以承受，因此，持有税等房地产政策也容易走向极端。
-目前处于加息周期，利率对房价的影响不是很大吗？
▲加息的影响并非立即显现，而是逐步累积。利率是资产市场的引力，平时看不见，但其力量骤然增强的时刻，也就是发生急剧变化的临界点，非常重要。目前基准利率为3%，也有观点认为，韩国银行很可能再次加息0.25个百分点。2023年初，基准利率升至3.5%，一直维持至2024年8月，随后从10月开始降息。如果超过3.5%，韩国也将进入高利率时代。这就是人们担心2022年房价暴跌重演的原因，当年首都圈公寓实际成交价格下跌22.05%。
不过，政府编制的下一年度超大规模预算案，规模约为821万亿韩元，也会向市场注入流动性，因此有可能减轻加息给市场带来的压力。
-您想对30多岁的无房者说些什么？拥有一套自己的住房似乎确有必要。近期，年轻人将股票等金融投资，而非房地产作为理财手段的比例，似乎在上升。
▲不存在统一的标准答案。有人选择直接购房，即便勉强也要借助贷款买房；也有人选择迂回策略，先通过金融投资取得成功，再购买住房。每个人都应选择符合自身性格的方式。也可以不刻意判断购房时机，而是在有需要时购买。金融投资方面，可以看看自己过去三年的业绩，评估投资心态和竞争力。
无论如何，住房是造成资产不平等的决定性因素。国土研究院2020年的调查显示，住房因素占资产不平等成因的67%。在哪里、购买什么样的住房，催生了居住资产化和居住资本主义。不过，如今线上投资已成为日常，以股票和加密货币为中心的金融投资似乎将成为大趋势。在财富重仓投入房地产的社会中，地方地区处于不利地位，而如今，这种地域局限或许正在被打破。
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