46间商铺5次拍卖流拍
最低拍卖价合计从117亿降至38亿韩元
大宇建设难以收回项目融资连带担保追偿款
大宇建设为追回替开发商偿还的180亿韩元项目融资贷款，将位于首尔瑞草区良才洞的综合商业设施“Hi Brand”交付拍卖，但迟迟未能找到买家。经过5次流拍，最低拍卖价已跌至初始评估价的三成左右。有分析指出，考虑到优先债权，大宇建设可能无法全额收回债权。
据GG Auction于30日披露，良才洞Hi Brand内46处开放式商铺的第6轮拍卖将于10月13日在首尔中央地方法院举行。这些商铺是施工方大宇建设于2016年为开发商A的项目融资贷款提供连带担保时设定的共同抵押物。此前，大宇建设替开发商A偿还贷款后，曾要求其支付追偿款。但由于开发商未清偿债务，优先债权人韩国中小企业银行与次级债权人大宇建设将相关物业交付抵押权执行拍卖。
开放式商铺是综合购物中心和地下商业街常见的商铺形式，例如东大门的“Doota”和明洞的“Migliore”。这类商铺没有用于划分店铺的实体隔墙，以开放式形态经营，在综合购物中心盛行的20世纪90年代末至21世纪头十年大量涌现。然而，随着商业格局向线上转移以及经济低迷，近期此类物业即使进入拍卖市场，也大多接连流拍。
Hi Brand同样连续5次流拍，最低拍卖价已降至初始评估价的约33%。46间商铺的初始评估价合计为117.05亿韩元，按面积不同，单间定价从8100万韩元至最高9.4亿韩元不等。每次流拍后，拍卖价均在上一轮价格基础上下调20%。目前最低拍卖价合计已降至38.3549亿韩元。具体来看，一间初始评估价为9.4亿韩元的10坪商铺（专有面积35.5平方米），最低拍卖价已降至3.0801亿韩元；一间初始评估价为8100万韩元的3.2坪小型商铺（专有面积10.6平方米），则降至2654万韩元。
即使46间商铺在第6轮拍卖中全部成交，大宇建设也可能难以收回债权。相关商铺登记的优先债权人为韩国中小企业银行，该行已对开发商A提供的抵押商铺设定了115.2亿韩元的最高额抵押权。大宇建设则设定了182.26亿韩元的最高额抵押权，位列第二顺位债权人。假设第6轮拍卖以法院允许的最低价格，即最低拍卖价成交，可回收金额仅为38.3549亿韩元。这意味着，优先债权人韩国中小企业银行获得拍卖款分配后，大宇建设实际上将无法收回任何债权。
大宇建设已判断对该开发商的债权无法收回，并作出坏账处理。公司相关人士解释称：“在拍卖启动前，我们就判断债权没有收回的可能，因此已计入坏账损失。”
有观点认为，Hi Brand流拍是首都圈办公及商业物业困境的一个典型例子。据GG Auction统计，2026年9月全国办公及商业物业拍卖数量达到7250宗，但成交率仅为19.9%（1442宗），远低于受新冠疫情影响、经济低迷的2021年全年商业物业成交率（31.6%）。反映成交价相对于评估价水平的成交价比率，也从2021年的73.8%骤降至2026年9月的49.8%。
专家预计，受经济低迷影响，设定共同抵押的商铺同时进入拍卖市场的案例将增多。但随着商铺竞买需求锐减，债权人恐难通过拍卖款分配收回债权。明道律师事务所拍卖研究所所长Kang Eunhyeon表示：“商铺与经济状况密切相关，经济低迷时，因无法偿还贷款而被债权人交付抵押权执行拍卖的情况会增多。但近期商铺以初始评估价水平成交的情况已十分少见，债权人可能无法全额收回借出的资金。”
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