[独家]加强多套住房持有者监管仅4个月，收回4000亿韩元贷款……到期贷款金额的6%逾期

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数据显示，“4·1房地产措施”加强对多套住房持有者的贷款限制后，仅4个月就已收回超过4000亿韩元的住房抵押贷款。尽管设置了不少例外条款，但到期贷款中已有38%收回，政策执行进度被认为较快。

不过，到期贷款金额中有6%因借款人未能偿还本金或支付利息而逾期。政府最初希望通过限制措施促使多套住房持有者挂牌出售房产，但这一效果也并不明显。有观点指出，贷款、税制等针对多套住房持有者的全方位限制导致全租房源减少，反而加剧租赁市场不安，因此有必要仔细评估政策效果。

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30日，韩国国会政务委员会所属国民力量党议员Park Seonghun从金融监督院获得的资料显示，自4月17日原则上禁止多套住房持有者的住房抵押贷款到期展期以来，截至8月底，累计收回贷款4222.9亿韩元，共3472笔。同期到期的住房抵押贷款为1.1176万亿韩元，共6029笔，按金额计算，其中37.7%已偿还。

政府此前通过“4·1房地产措施”，禁止首都圈及受管制地区内多套住房持有者的公寓住房抵押贷款到期展期，并实施存量贷款回收措施。此举旨在切断房地产与金融之间的关联，促使多套住房持有者将所持房产投放市场，以稳定房价。不过，考虑到对租赁市场的影响，政府设置了例外条款：房产有租客、借款人为登记注册的住房租赁经营者，或被认定具有公益目的等情况下，可允许贷款展期。因此，同期到期的住房抵押贷款中，37%获得展期，共2217笔；金额为6284.3亿韩元，约占全部到期贷款金额的56%。

金融业认为，贷款回收进度快于预期。一名银行业人士表示：“通常，住房抵押贷款借款人在安排资金时，会认为只要不卖房，就可以延长贷款期限或办理转贷。尽管政策突然变化迫使他们偿还贷款，但超过4000亿韩元的回收金额仍是不小的规模。”

因无法承受还款压力而陷入逾期的案例也不在少数。自4月17日限制措施实施以来，截至8月底，共有340笔、金额达668.5亿韩元的贷款逾期，占同期全部到期贷款金额的6%。其中既包括贷款展期申请遭拒、未能偿还本金的情况，也包括贷款虽获展期但未能支付利息的情况。不过，金融监督院解释称：“大多数逾期是因为贷款未能获得展期。”

银行业认为，目前逾期规模不大，且贷款以住房作为抵押，因此演变为资产质量风险的可能性较低，但逾期金额占到期贷款金额的比例达到6%，仍不容小觑。虽然这与以全部贷款余额为基数计算的通常逾期率难以直接比较，但截至6月底，韩国境内银行的家庭贷款逾期率为0.40%，住房抵押贷款逾期率为0.28%。

尤其是以首尔为中心的公寓买卖市场陷入低迷，又叠加加息周期，如果政策持续实施，逾期规模可能进一步扩大。韩国国民银行房地产首席专业委员Kim Hyoseon表示：“如果是容易出售的公寓，资金就能周转，但如果不在优质地段，即使挂牌也可能卖不出去，从而出现无法偿还贷款的问题。对于想还款却无力偿还的借款人而言，不得不承担个人信用受损的风险，这是非常残酷的处境。”

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政府加强贷款限制时，原本希望促使多套住房持有者挂牌出售所持房产，但这一效果似乎并不显著。房地产大数据企业Asil的数据显示，首尔公寓挂牌房源数量从4月17日的7.565万套降至8月底的6.6808万套，减少8842套。多套住房持有者贷款余额较高的江南、瑞草等江南三区，同期挂牌房源仅从2.5609万套增至2.5657万套，增加48套。

有分析认为，江南三区房源增加，更多是受到税制限制暂时放宽或未来可能收紧的预期影响，而非针对多套住房持有者的贷款限制。实际上，首尔江南区的公寓挂牌房源在4月至5月初以及8月中旬以后有所增加，这与当时围绕暂缓加征转让所得税、综合房地产税负担以及临时放宽转让所得税加征措施等税制政策的发布时间相吻合。

也有观点提出，贷款、税制等针对多套住房持有者的全方位限制，反而可能加剧全租及月租市场不安，进而推高房价。新韩Premier Pathfinder专业委员Yang Jiyoung表示：“比多套住房持有者贷款回收业绩更重要的是，是否产生了促使房产出售的效果。贷款限制或许能在逐步推动多套住房持有者杠杆结构回归正常方面发挥作用，但一系列针对多套住房持有者的限制，也在房地产市场产生了副作用，例如反而加剧租赁市场不安。”

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Park Seonghun议员指出：“Lee Jaemyung政府针对多套住房持有者采取的人为限制，是否不仅未能稳定房地产市场，反而加重了借款人的偿债风险和金融市场不安，令人质疑。应评估政策效果及副作用，从根本上全面重新审视贷款限制政策。”

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