[独家]禁止多套住房持有者“贷款展期”，4个月收回4000亿韩元…促使房源入市效果“甚微”

by Kim Hye Min

by Keum Boryeong

Published 30 Sep.2026 08:29(KST)

Updated 30 Sep.2026 13:03(KST)

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4·1监管实施后至8月底的数据出炉
已收回到期贷款总额的37.7%……6000亿韩元贷款获准延期
到期贷款中6%逾期……推动房源上市的效果也不明显
也有批评称："针对多套住房持有者的全方位监管只会加剧租赁市场不稳定"

[独家]禁止多套住房持有者“贷款展期”，4个月收回4000亿韩元…促使房源入市效果“甚微”

“4·1房地产政策”加强对多套住房持有者的贷款限制后，仅4个月便收回了超过4000亿韩元的住房抵押贷款。尽管政策设有不少例外条款，但已收回到期贷款金额的38%，被认为执行进展较快。

不过，到期贷款金额中有6%因借款人未能偿还本金或支付利息而逾期。政府原本希望通过监管促使多套住房持有者将房产挂牌出售，但这一效果并不明显。有观点指出，贷款、税收等针对多套住房持有者的全方位限制导致全租房源减少，反而加剧了租赁市场的不稳定，因此需要仔细评估政策效果。

原则上禁止多套住房持有者延长房贷期限后……收回4200亿韩元贷款

据国会政务委员会所属国民力量党议员Park Seonghun于30日从金融监督院获取的资料，自4月17日原则上禁止多套住房持有者延长住房抵押贷款期限起，截至8月底，共收回贷款4222.9亿韩元，涉及3472笔。同期到期的住房抵押贷款共计11176亿韩元，涉及6029笔，按金额计算，已偿还比例为37.7%。

政府此前通过“4·1房地产政策”，禁止首都圈及受监管地区内的多套住房持有者延长公寓住房抵押贷款期限，并对现有贷款采取回收措施。此举旨在切断房地产与金融之间的联系，引导多套住房持有者将房产投放市场，以稳定房价。不过，考虑到对租赁市场的影响，政府设置了例外条款：房屋有租客、借款人为登记注册的住房租赁经营者，或存在获认可的公益目的等情况时，允许延长贷款期限。因此，同期到期的住房抵押贷款中，有37%获准延期，涉及2217笔；金额为6284.3亿韩元，占全部到期贷款金额的约56%。

金融界认为，贷款回收速度快于预期。一名银行业人士表示：“通常，住房抵押贷款借款人在安排资金时，会认为只要不卖房，就可以续贷或通过其他贷款置换。尽管政策突然变化迫使他们偿还贷款，但超过4000亿韩元的回收金额仍是一个不小的规模。”

还款压力下，到期贷款金额的6%逾期……楼市低迷叠加加息周期，负担恐进一步加重

因无法承受还款压力而出现逾期的案例也不少。自4月17日监管措施实施起，截至8月底，共有340笔贷款逾期，金额达668.5亿韩元，占同期全部到期贷款金额的6%。其中既包括贷款延期申请被拒、未能偿还本金的情况，也包括虽获准延期但未能支付利息的情况。不过，金融监督院解释称：“大多数逾期是因为贷款未能获准延期。”

银行业认为，目前逾期规模不大，且贷款有住房作为抵押，因此演变为资产质量风险的可能性较低；但逾期金额占到期贷款金额的比例达到6%，仍不容忽视。虽然这一比例难以与按全部贷款余额计算的通常逾期率直接比较，但截至今年6月底，韩国国内银行的家庭贷款逾期率为0.40%，住房抵押贷款逾期率为0.28%。

尤其是在以首尔为中心的公寓买卖市场陷入低迷、同时进入加息周期的情况下，若政策持续实施，逾期规模可能进一步扩大。KB国民银行房地产首席专业委员Kim Hyoseon表示：“如果公寓容易出售，资金就能周转；但如果不在优质地段，即使挂牌也可能卖不出去，从而无法偿还贷款。对于想还款却无力偿还的借款人而言，不得不承担个人信用受损的风险，这是极其残酷的处境。”

促进房源入市的效果仍存疑……有批评称“全方位限制只会加剧租赁市场不稳定”

政府最初加强贷款限制时所期待的、促使多套住房持有者将房产挂牌出售的效果，似乎也并不显著。据房地产大数据企业Asil统计，首尔公寓挂牌房源数量从4月17日的7.565万套降至8月底的6.6808万套，减少8842套。多套住房持有者贷款余额较高的江南、瑞草等江南三区，同期挂牌房源仅从2.5609万套增至2.5657万套，增加48套。

有分析认为，江南三区挂牌房源增加，与其说是多套住房持有者贷款限制所致，不如说更多反映了税收限制暂时放宽，或未来可能收紧的影响。实际上，首尔江南区的公寓挂牌房源在4月至5月初及8月中旬之后增加，与当时公布有关暂缓加征资本利得税、综合房地产税负担以及临时放宽资本利得税加征措施等税收政策的时间相吻合。

也有观点认为，针对多套住房持有者的贷款、税收等全方位限制，反而可能加剧全租及月租市场的不稳定，进而刺激房价。新韩Premier Pathfinder专业委员Yang Jiyoung表示：“比多套住房持有者贷款回收业绩更重要的是，是否起到了促进售房的效果。贷款限制或许能够逐步推动多套住房持有者的杠杆结构恢复正常，但一系列针对他们的限制也在房地产市场产生了副作用，例如反而加剧租赁市场的不稳定。”