议员Jang Jongtae分析住宅城市保证公社的城市更新项目担保审查资料
每3.3平方米计划售价从3130万韩元猛增至5290万韩元
公开销售住房占比从30%降至22%
数据显示，首尔通过重建、再开发等城市更新项目供应的新公寓，销售价格在五年间上涨近一倍。与此同时，公开销售的住房占总供应量的比例呈下降趋势。首尔几乎没有空地，住房供应实际上主要依靠城市更新项目，而销售价格上涨也被认为正在推高整体房价。
9月26日，韩国国会国土交通委员会所属的共同民主党议员Jang Jongtae分析住宅城市保证公社提交的资料后发现，今年截至上月，首尔16个城市更新项目每3.3平方米的平均计划售价为5290万韩元，约为2021年10个项目平均售价3130万韩元的1.7倍。
若以中位数而非平均值比较，每3.3平方米的计划售价从2021年的2700万韩元升至今年的5050万韩元，约为此前的1.9倍。按年度来看，2022年仅有4个城市更新项目，平均计划售价降至2650万韩元；2025年首次突破5000万韩元，今年继续上涨。
住宅城市保证公社可通过项目资金贷款担保，掌握主要城市更新项目的计划售价。上述数据是项目方在担保审查时提交的计划价格，预计后续计入工程费、融资成本等费用后，实际售价还会提高。
即使剔除实行销售价格上限制的江南区、瑞草区和松坡区，平均计划售价在同期也从2550万韩元升至4250万韩元，约为此前的1.8倍。瑞草区一个于2025年开盘的项目，每3.3平方米计划售价高达1亿100万韩元。据了解，今年瑞草区也有项目的计划售价超过每3.3平方米9500万韩元。未实行销售价格上限制的铜雀区，也有项目以每3.3平方米7700万韩元的价格销售。
在销售价格飙升的同时，公开销售住房的占比有所下降。2021年供应的8129套住房中，公开销售2401套，占比约30%；今年供应的1.9962万套住房中，公开销售4361套，占比降至约22%。这一占比在2023年达到38%后，2024年降至32%，2025年降至24%，算上今年已连续三年下降。
还有4个项目完全没有公开销售住房。通常，城市更新项目的住房分为项目成员分配住房、作为公共贡献提供的租赁住房，以及面向普通购房者公开销售的住房。今年6月申请担保审查的江东区一处项目共有1164套住房，其中仅60套公开销售。瑞草区一处项目的386套住房中，公开销售的仅有10套。
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Jang Jongtae表示：“首尔市一直将加快城市更新项目进度、扩大供应量作为稳定住房市场的重要成果，但销售价格快速上涨，公开销售住房的占比却在缩小。有必要评估通过城市更新扩大供应，究竟在多大程度上改善了无房、具有实际购房需求者的居住状况。”
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