首尔外围公寓价格趋平？每10笔中4笔超过文在寅政府时期“前高”

by Shim Seongah

Published 23 Sep.2026 10:17(KST)

第三季度首尔外围10区38.2%的交易
刷新2020年至2022年最高价
江西、城北区70%交易突破前高
交易量减半……中低价位刚需集中涌入

今年第三季度，首尔外围及中低价位为主的10个主要自治区中，公寓买卖合同每10笔就有4笔超过了2020年至2022年房地产上涨期的峰值。第二季度每10笔中仅有3笔，如今该比例正快速上升。随着全租和月租房源减少、实际居住需求增加，超过4年前峰值的交易预计还将进一步增加。

阿视亚经济23日委托Zigbang大数据实验室分析的数据显示，在首尔外围10个区可与历史高点进行比较的交易中，超过2020年至2022年此前高点的交易占比，从今年第一季度的20%扩大至第三季度的38.2%。

调查对象的10个自治区，是截至上月15亿韩元以下交易占比超过90%的典型外围及中低价位住宅密集地区。根据国土交通部实际交易价格公开系统，上月道峰区、江北区和衿川区的所有交易均在15亿韩元以下，芦原区的这一比例为99.8%。

分析数据显示，江西区和城北区第三季度每10笔交易中约有7笔突破此前高点。按自治区划分，超过前高的交易占比依次为江西区69.6%、城北区67.9%、冠岳区49.5%。

第三季度有34%交易高于此前峰值的中浪区，一套公寓一层房源成交价达到12亿韩元。新内洞“新内5小区”一层房源创下历史新高，超过房地产市场火热的2021年创下的原一层最高价11.5亿韩元。芦原区月溪洞“美城美隆三湖”公寓一套24坪户型近日也以12亿韩元签订买卖合同，刷新历史最高价。

与买卖价格呈上升曲线不同，整体交易量正大幅下降。10个区第三季度总交易量为5868笔，较第二季度的1.1503万笔在一个季度内近乎腰斩。房源稀缺导致交易量减少，但即使在贷款监管影响下交易低迷持续，实际需求集中的小区仍不断出现创新高成交。

房地产市场过热的2021年，按韩国房地产院统计，首尔公寓价格上涨8%；按KB房地产统计则上涨16.4%。当时，受新冠疫情导致的超低利率环境、新公寓供应不足，以及合同续签请求权制度和全租、月租涨幅上限制构成的租赁法两项措施引发的全租房荒等多重因素影响，伴随差额投资的“倾尽资金”购房潮推高了市场价格。

从首尔南山眺望的首尔市区公寓小区。韩联社供图

不过，当前的价格急涨形态性质不同。在高利率和强化贷款监管下，无房户及实际居住需求者被严重的全租房源不足所迫，正紧急购入仅剩的15亿韩元以下外围公寓。

友利银行房地产研究实验室负责人Ham Youngjin分析称：“2021年因新冠疫情实施灾害援助金等量化宽松政策和低利率政策，市场流动资金充裕，全国住房价格都在上涨。如今的入住供应量仅为当时的一半水平，房源不足。”

Zigbang大数据实验室负责人Kim Eunseon表示：“全租房源不足及对供应短缺的担忧持续存在，实际需求者正出现由租转买的需求。以首尔外围地区为中心，符合自身资金实力的购房需求流入，超过过去高点的交易似乎也在增加。”

Toomi房地产咨询公司负责人Kim Jegyeong称：“此前8·3税制改革方案出台时，多数房地产专家曾预测，若压制江南房价，将出现气球效应，并形成偏好‘相对没那么优质的一套房’的现象。再加上全租和月租市场已近乎崩溃，未来第四季度超过4年前高点的现象将更加严重，尚未看到上涨趋势放缓的迹象。”

本报道由人工智能(AI)翻译技术生成。