韩国银行检查金融稳定状况（2026年9月）
"房地产对策能否见效，关键在于抑制住房价格上涨预期"
未来5年公寓价格年均上涨8.2%（去年至今首尔平均水平）时
有出售动机的多套房家庭仅8.9%……91.1%认为“不卖更有利”
韩国银行分析显示，未来5年若公寓价格年均涨幅维持自去年以来首尔的8.2%水平，91.1%的多套房家庭不卖房更为有利。相反，若房价涨幅稳定在全国公寓1.1%的水平，适合卖房的多套房家庭占比将增至30%以上。分析认为，政府上月接连推出的房地产政策要取得成效，关键在于抑制住房价格上涨预期。
![房价未来5年年均涨8.2%……超90%多套房家庭“持有更有利”[金融稳定状况]](http://www.asiae.co.kr/news/img_view.htm?img=2026092210045737779_1790039097.jpg)
未来5年年均上涨8.2%……91.1%的多套房家庭“持有更有利”
韩国银行22日在召开金融货币委员会金融稳定会议、检查近期金融稳定状况后公布了上述内容。
政府上月根据房地产大讨论会内容，发布了财政经济部的《2026年税制改革方案》、金融委员会的《稳定房地产市场金融综合对策》、国土交通部的《稳定全租和月租及买卖市场住房快速供应方案》等。韩国银行强调：“若此次对策加快住房供应速度，将有助于缓解供需失衡、降低价格上涨压力。”但同时指出：“考虑到新建住房实际投放市场仍需相当长时间，此次对策的效果将在很大程度上取决于未来住房价格预期。”
韩国银行尤其分析认为，对于多套房持有人而言，住房价格上涨预期会对形成出售动机产生显著影响。韩国银行估计，若未来5年公寓价格年均涨幅仅为自去年以来全国公寓涨幅的1.1%，在2027年转让所得税加重征收暂时放宽期间，具有出售住房动机的多套房家庭占比将达到30.4%。
即使未来5年年均涨幅稳定在自去年以来首都圈公寓涨幅3.5%的水平，19.8%的多套房家庭也将产生出售动机。相反，若年均预期涨幅升至首尔公寓价格涨幅8.2%的水平，具有出售动机的家庭占比将降至8.9%。也就是说，其余91.1%的家庭持有房产更为有利。
这是韩国银行分别测算并比较两种情况下截至2030年的净资产所得出的结果：一是在2027年出售住房，享受转让所得税加重征收暂时放宽优惠后，将售房款按5年期韩国国债收益率进行投资；二是继续持有住房，承担提高后的房产持有税，同时获得租赁收入——适用以全租转月租比率乘以全租房价比率计算的3%租赁收益率，为2025年以来首都圈平均水平——以及房价上涨带来的资本利得（未实现收益）。前者净资产高于后者的家庭，被定义为具有出售动机的家庭。
总量目标1.5%→3.0%……须警惕家庭贷款增速再度扩大
随着此次对策改革房产持有税和转让所得税制度，并根据公布房价水平对税负增幅实行差异化，政策前后市场反应也因住房价格区间而异。
首都圈公寓价格持续大幅上涨，但受强化征税影响较大的高价住房，出售房源增加，价格涨幅放缓或出现下跌。以14日为准，公寓价格较政策发布前的7月27日，江南区下跌1.28%，瑞草区下跌0.94%。相反，在价格相对较低的地区，住房购买需求持续，同期中浪区上涨3.46%、城北区上涨3.36%、西大门区上涨3.15%、江北区上涨2.92%，涨幅较高。
韩国银行副行长助理Jang Jeongsu指出：“考虑到首尔外围及京畿道部分地区中低价住房价格持续大幅上涨，住房价格上涨预期也依然较高，随着家庭贷款总量目标由1.5%上调至3.0%，以住房相关贷款为主的家庭贷款增速可能再次扩大。”他表示：“今后政策部门应重点管理住房价格预期，以缓解首都圈住房市场不稳定，同时维持强化宏观审慎政策的基调，密切检查住房价格和家庭债务走势并作出应对。”
金融脆弱性指数达46.5、触及长期均值……“家庭债务比率年底将降至70%后段”
另一方面，分析认为，韩国金融体系依托金融机构良好的韧性和对外支付能力，总体保持稳定，但脆弱部门发生不良风险、金融和外汇市场波动性扩大等风险因素仍然潜伏。由于家庭贷款增长压力可能上升，对金融失衡累积的担忧也在加大。
韩国银行认为，在半导体景气向好等因素推动下，韩国经济持续保持较高增长，但不同部门的收入改善程度存在差异，应警惕在加息过程中脆弱部门的偿债能力可能下降。
Jang Jeongsu表示：“若受美国联邦储备系统货币政策变化、主要国家长期市场利率走势以及中东地区地缘政治风险发展态势等影响，境内外金融和外汇市场波动性大幅扩大，韩国金融机构的融资条件可能恶化，因此应加强对流动性风险的警惕。”
用于评估金融体系短期金融不稳定程度的金融不稳定指数，2026年7月为19.3、8月为19.5，近期在注意阶段（12至24）小幅上升。反映中长期金融失衡累积程度的金融脆弱性指数，截至今年第二季度末为46.5，连续9个季度上升，达到长期平均水平，主要受家庭信贷增长和住房价格上涨等影响。
Jang Jeongsu表示：“预计第三季度至今仍延续上升趋势。”但他预测：“鉴于7月和8月连续上调基准利率、政府发布房地产对策，以及股价调整带来的杠杆下降等因素，上升幅度将受到限制。”
信贷市场方面，家庭信贷增速扩大，企业信贷则保持温和增长。今年第二季度，受住房价格和股价上涨等影响，住房相关贷款和其他贷款的增幅均较上一季度扩大。
不过，得益于名义国内生产总值的大幅增长，家庭债务比率在今年第一季度末降至85.3%，低于去年末的88.1%。Jang Jeongsu表示：“预计到今年年底可降至70%后段。”但他同时指出：“包括家庭债务在内的私人信贷杠杆下降，主要源于半导体出口激增等带动的经济增长，因此有必要持续推进去杠杆化，以应对未来包括人工智能相关投资缩减在内的境内外经济环境变化可能性。”
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