看全租房吓一跳：“30年老公寓要9亿”江北房源减半[房地产A to Z]

by Choi Seoyoon

Published 22 Sep.2026 10:52(KST)

Updated 22 Sep.2026 11:43(KST)

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城北、芦原、道峰等东北地区涨势集中
芦原全租房源一年间减少逾半
全租房紧缺若转向购房，或推高中低价房价

芦原区公寓小区全景

首尔城北区和芦原区的全租房价格今年以来上涨超过12%，创下韩国不动产院自2012年开始统计以来的最高涨幅。受贷款额度下调、土地交易许可制度等监管措施影响，房源锐减，连楼龄30年的公寓，专用面积84平方米的全租保证金也突破9亿韩元。

韩国不动产院22日公布的数据显示，截至9月第二周，今年累计涨幅中，城北区为12.84%、芦原区为12.25%，在首尔25个自治区中位列第一、第二。两地涨幅均比首尔平均涨幅7.79%高出逾4个百分点。

按同一标准计算，此前最高值均出现在低利率与转租月租叠加的2015年，城北区为7.75%，芦原区为10.77%。今年涨幅分别高出5.09个百分点和1.48个百分点。城北区甚至在9月就已超过其年度历史最高纪录——2015年全年11.57%的涨幅。

其他指标也印证了这一趋势。国民银行月度公寓全租价格指数显示，今年1月至8月，城北区全租房价格上涨13.09%，为自2003年编制该统计以来的最高水平。同期，芦原区全租房价格也上涨11.63%。

这一走势与2011年的情况相似。当时受全球金融危机影响，放弃购房的需求涌入中低价全租市场。彼时1月至8月，城北区和芦原区价格分别急涨12.24%和10.98%，首尔江北外围地区引领上涨行情。

不过，2011年是全球金融危机导致购房意愿萎缩，而今年则是土地交易许可区域扩大、税制改革、续约请求权使用量累积以及贷款监管等因素叠加，政策干预造成房源锁定，进而引发供需失衡。从《租赁住房法两项修正案》实施进入第5年这一点来看，更接近于延续2021年影响的演变型行情。

楼龄30年旧房价格超过新房……江北地区全租申报价频现

首尔江北地区连楼龄30年的公寓也接连出现历史新高价。被视为首尔芦原区中溪洞代表性楼盘的“Geonyeong第3期”，专用面积84平方米、位于9层的一套房源，于11日以9.1亿韩元的保证金新签全租合同，创下今年芦原区主流户型全租最高价。与今年1月同面积、同楼层的合同相比，保证金上涨2.3亿韩元。Geonyeong第3期于1995年竣工，其价格已超过2020年入住的Forena芦原区（8.7亿韩元）及2023年入住的芦原乐天城堡Signature（8.5亿韩元）。

城北区方面，2022年入住的乐天城堡Classia，专用面积84平方米全租价格升至11亿韩元，位列城北区第一。2019年入住的来美安吉音Centerpiece和2024年入住的吉音站乐天城堡Twin Gold也突破10亿韩元，紧随其后，均为历史最高价。楼龄超过20年的小区也出现了9亿韩元的合同。2005年竣工的吉音新城第4小区E Pyeonhansesang，专用面积84平方米的房源于上月6日以历史最高价9亿韩元新签合同，较今年1月同面积、同楼层的合同高出2.7亿韩元。

房地产大数据企业Asil数据显示，截至当天，首尔公寓全租房源数量为2.0298万套，较一年前的2.339万套减少13.3%。东大门区从1027套降至315套，减少69.4%，降幅最大；其后依次为中浪区（-67.8%）、九老区（-61.6%）、衿川区（-58.9%）、芦原区（-51.5%）和道峰区（-50.5%）。

随着土地交易许可区域扩大，加之房地产税制改革后非自住业主转为实际居住的情况增加，同时原有租户行使续约请求权的比例上升，流入市场的新全租房源大幅减少。上月首都圈全租供需指数升至180.1。该指数高于100，意味着需求多于供应。

供应存在时间差……全租房价格长期上涨引担忧

政府计划通过增加供应予以应对。国土交通部长Hong Jiseon此前在国会人事听证会上答复称：“稳定租赁市场最重要的政策是提供充足的住房供应。”不过，从开工到入住通常需要约3年，供应措施转化为实际房源存在时间差。在此期间，房源锁定与秋季搬家旺季需求叠加，江北地区全租房价格的上涨趋势短期内很可能持续。

城市与经济公司代表Song Seunghyeon分析称：“这并非经历自然市场调整后形成的行情，而是政策因素造成的供需失衡，因此涨势难以避免地会持续。”他表示：“在全租保证金与房屋售价差距较大的高价地区，租户短期内难以转而购房；但在价格差距相对较小的中低价外围地区，原本为居住成本发愁的租户，可能会明显出现直接购房的‘转换需求’。”这意味着，若因全租房价格负担而打算购房的人群优先买走相对便宜的房源，相关地区整体房屋售价可能面临上涨压力。