[关注此判决]法院：“并非预定损害赔偿额”……KB房地产信托责任竣工诉讼首胜
“应赔偿因未履行义务实际产生的损失”
推翻既有判决，提出新解释
大部分采纳被告代理律师事务所YK的主张
法院作出判决称，房地产信托公司与贷款银团签订责任竣工型管理型土地信托合同后，若未能在责任竣工期限内完成竣工，约定其应赔偿贷款本金、利息及逾期利息的条款，不能视为预定损害赔偿额，而应认定为赔偿因未履行义务而实际产生损失的条款。
这与法院此前在类似案件中，将信托公司违反责任竣工义务所涉损害赔偿约定认定为预定损害赔偿额，并判令其全额支付贷款本金、利息及逾期利息的裁判相悖。未来上级法院将作出何种判断，备受关注。
“预定赔偿额，应赔偿全部损失”与“仅为示例，应赔偿实际损失”
据法律界22日消息，首尔中央地方法院第46民事部（审判长 Kim Hyeongcheol）于本月9日就News State J2株式会社起诉KB房地产信托株式会社、要求其“支付40亿韩元及利息”的损害赔偿约定金诉讼作出判决，驳回原告诉求，判原告败诉。
合议庭首先指出：“本案争议条款不能被视为规定被告无论原告实际损失如何，均须赔偿全部贷款本金、利息及逾期利息的损失担保合同或预定损害赔偿额。”
合议庭接着说明：“因此，被告有义务赔偿原告因未履行责任竣工义务而实际遭受的损失。但原告虽主张，该损失是被告未履行责任竣工义务期间，原告已收回或可收回的贷款本金、利息之间的差额，却未就此提出具体主张及证据。因此，原告在本案中的请求不能予以支持。”
原告News State J2是一家特殊目的公司，设立于釜山海云台区佑洞某办公型酒店新建及销售项目的融资过程中。该项目由IMDC株式会社担任开发商，Shinwon Construction担任施工方。包括原告在内的贷款银团与身为开发商及借款人的IMDC签订贷款协议，借款人共借入460亿韩元。原告作为次级贷款人（C档），向借款人提供40亿韩元贷款，年利率为8%，逾期利率为11%，贷款到期日定为“自首次放款日起满35个月之日”。
KB房地产信托与News State J2签订了管理型土地信托合同，合同载有如下条款：“信托公司未履行责任竣工义务时，应赔偿由此给贷款银团造成的损失（贷款本金、利息及逾期利息）。”
施工方未能遵守施工方责任竣工期限，即自首次提取贷款之日，即2021年10月13日起29个月内完成竣工；KB房地产信托也未能遵守信托公司责任竣工期限，即自首次提取贷款之日起35个月内，即截至2024年9月12日完成竣工。最终，贷款银团的贷款债权到期，但借款人未能偿还贷款本金及利息；KB房地产信托则于2025年10月20日完成建筑竣工并取得使用许可。
庭审中，贷款协议中关于贷款担保的条款，以及管理型土地信托合同中“信托公司的责任竣工义务”条款所规定的信托公司赔偿范围，成为争议焦点。双方围绕“信托公司未履行责任竣工义务时，应赔偿由此给贷款人造成的损失（贷款本金、利息及逾期利息）”这一表述的解释各执一词。
原告方面首先要求，未履行责任竣工义务的KB房地产信托，应根据双方签订的损失担保合同或预定损害赔偿额，支付40亿韩元贷款本金、约定利息及全部迟延损害金。
《民法典》第398条规定的预定损害赔偿额，是指当事人在签订合同时预先约定，一旦发生违约应支付的损害赔偿金额。债权人仅需证明债务人存在违约事实，无须另行证明实际损失是否发生及损失金额，即可请求约定金额。
对此，KB房地产信托反驳称：“上述条款中的‘贷款本金、利息及逾期利息’，从各项约定的文义及体系来看，仅是对损失的示例及说明，不能视为预定损害赔偿额。因此，被告仅有义务赔偿原告因未履行责任竣工义务而实际产生的损失。”
其主张，该等损失是指：若履行责任竣工义务，原告本可从信托财产中收回的贷款本金及利息，自责任竣工期限届满次日起至实际取得使用许可之日所产生的相当于法定利息的迟延损害金；或者，在责任竣工期限届满日与取得使用许可日之间，建筑物评估价值发生变动，导致原告可从信托财产中收回的贷款本金及利息金额出现差异时的该部分差额。
KB房地产信托还称：“原告不仅未对与被告迟延履行责任竣工义务具有相当因果关系的具体损失金额及范围提出主张和举证，而且考虑到该建筑物于2025年10月20日竣工时的价值，贷款本金、利息及逾期利息均可收回，因此甚至不能认定原告遭受了损失。”
合议庭接受了KB房地产信托的上述主张，驳回原告的全部请求。
被告代理方YK称“违反《资本市场法》等法律”的主张获采纳
本次判决对类似案件作出了与既有裁判完全不同的解释。此前的类似案件中，法院将竣工延迟的全部责任归于信托公司。仅首尔中央地方法院，自去年5月至今年7月已有至少7起类似案件判决信托公司败诉。此次法院的解释能否成为未来房地产项目融资风险应由谁、在何种范围内承担的新标准，受到关注。
既有判决首先认为，争议条款的内容是针对未履行责任竣工义务所产生的损害赔偿债务，因此不属于保证，而是信托公司的独立自身债务。
然而，在本次诉讼中代理KB房地产信托的YK律师事务所提出了新的主张：若按原告主张进行解释，不仅构成《资本市场法》禁止的支付保证及损失补偿；还违反《信托法》第38条规定的受托人有限责任原则；进而等同于未经金融委员会许可经营保证保险业务，违反《保险业法》；并且属于《民法典》第103条规定的违反社会秩序行为，因而无效。上述主张在相当程度上获得采纳。
合议庭认定：“若将全部贷款本金、利息及逾期利息视为预定损害赔偿额，即构成《资本市场法》禁止的损失补偿或收益保证行为；不问是否实际发生损失，即要求赔偿全部贷款本金、利息及逾期利息，违背损害赔偿制度关于公平、妥当分担损失的基本宗旨。”
此外，YK在相关案件中发现，贷款人在转让、受让贷款债权的过程中，曾自行明确表示“因未履行责任竣工义务产生的损害赔偿债务，属于保证及附随于贷款债权的人身担保”。YK据此向合议庭进行陈述，并积极强调，若如既有判决般将损失转嫁给信托公司，可能给金融市场造成严重混乱，因此有必要由法院实施严格规制。
YK律师事务所律师Park Jaewan表示：“本案判决将争议条款的性质解释为赔偿实际发生损失的条款，并首次认定，若如贷款银团所主张，将其视为预定损害赔偿额，则将构成《资本市场法》等法律所禁止的信托业者支付保证、损失补偿或收益保证，因违背损害赔偿制度的基本宗旨而不应被允许。通过此次判决，可以认为，责任竣工型管理型土地信托中长期适用的、有关信托公司责任竣工的条款，其准确含义及法律性质已得到明确。”
Park律师接着表示：“此次判决明确确认，不能仅以‘因未履行责任竣工义务而产生的损害赔偿’作为外衣，规避《资本市场法》等相关法律的适用；同时也确认，即使仅超过责任竣工期限一天，且是否实际产生损失尚不明确，也不得将损失单方面转嫁给作为受托人的信托公司。这对于防止我国金融市场陷入不必要的混乱具有重大意义。”
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