资本公司房地产PF减少近9万亿韩元……地方及非住宅类潜在不良风险犹存
27家资本公司项目融资贷款余额18.4万亿韩元
不良贷款率从去年末5.7%升至今年6月7.2%
1年内到期7.6万亿韩元……17.8%为“关注及以下”
利率上升加重再融资与资金筹措负担
资本公司行业在4年半间将不动产项目融资贷款减少近9万亿韩元，但其资产质量压力依然较大。近期不良指标再次恶化，加之利率上升导致项目融资再融资及资本公司的融资环境趋差，进一步发生不良的担忧正在加剧。
NICE信用评级21日表示，截至2026年6月底，该公司给予信用评级的27家资本公司不动产项目融资贷款余额为18.4万亿韩元，较2022年底的27.2万亿韩元减少8.8万亿韩元。项目融资贷款占自有资本的比重也从同期的95.1%降至47.9%。
尽管随着项目融资正常化工作推进，贷款规模有所缩减，但近期资产质量指标再度恶化。项目融资贷款的不良贷款率从2025年末的5.7%升至2026年6月底的7.2%，上升1.5个百分点。不良贷款是指在资产质量分类中被归为“固定、回收疑虑、预计损失”的不良债权，也是资本公司主要营业资产中占比最高的一类。
存量项目融资的结构同样构成压力。在全部项目融资中，项目风险较高的非住宅项目占比达46.0%；房地产市场复苏迟缓的非首都圈项目占30.4%。在贷款回收时偿还顺位靠后的中后顺位贷款占比也达到27.3%。若地方房地产市场低迷长期持续或项目可行性恶化，损失压力可能进一步加大。
尤其是临近到期的项目融资已呈现明显不良迹象。截至2026年6月底，在全部项目融资中，存在不良可能、需要管理的“关注及以下”资产占比为13.6%。但仅看未来1年内到期的7.6万亿韩元项目融资，该比例升至17.8%。1年内到期的项目融资约占整体的41%。2026年第三季度到期金额为2.6万亿韩元，其中23.1%被归类为“关注及以下”。
NICE信用评级首席研究员Park Jongil表示：“项目融资即便项目可行性下降，也可能在到期前一直维持正常贷款分类；但一旦再融资失败或无法转为正式项目融资，其资产质量分类可能迅速下滑。”他还称：“目前被归类为正常的项目融资，也可能随着到期日临近而使潜在不良风险显现，从而大幅加重资本公司的负担。”
此前，韩国信用评级近期对证券公司和资本公司持有的约50万亿韩元项目融资进行分析后认为，在被归类为“正常、关注”的项目融资中，有6.8万亿韩元可能在压力情境下被下调至属于不良债权的“固定”级别。
金融监管部门正通过8·13房地产对策，推进扩大对正常项目的项目融资担保、支持过桥贷款转为正式项目融资，以及针对工程造价上涨提供流动性支持等措施。这类旨在促进住房供应的支持政策，或有助于优质项目实现再融资并推进建设；但若可行性较低的既有项目不断延长到期日，未来仍可能随房地产市场走势再度加重资本公司的损失压力。
利率上升也是一项负担。自2025年下半年以来，市场利率反弹，原先以低利率发行的债券必须以更高利率进行再融资的压力持续增大。专业金融公司债券利率也大幅走高。韩国金融投资协会数据显示，截至18日，AA+级3年期专业金融公司债券平均利率为年化4.586%，较年初的3.337%上升1.249个百分点。
随着资本公司增加发行利率相对较低的短期债券，AA级及A级以下资本公司2026年上半年发行债券的平均期限均缩短至2.2年。虽然这可降低眼前的融资压力，但由于到期日更早到来，若高利率持续，再融资压力可能更快加剧。
金融业人士表示：“项目融资规模本身已大幅缩减，但以地方和非住宅项目为主，尚未处置的风险仍然存在。若利率上升同时恶化项目融资项目的再融资条件及资本公司的融资环境，还需关注目前被归类为正常的资产是否可能出现进一步不良。”
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