住房城市保证公社社长Choi Inho专访
与五大商业银行就承租人低息贷款的协商进入最后阶段
考虑为出租人提供全租退租资金贷款支持
筹集100万亿韩元存款……用于住房供应资金
“首尔公寓的全租转月租转换率为4.75%。在住房城市保证公社保障的现有收益率4.35%基础上，加上各类附加优惠，可提供接近5%的固定收益。若能保障堪比全租转月租转换率的月租收益，就没有理由不加入。”
推出全租月租安心信托业务（全租信托）的住房城市保证公社社长Choi Inho表示，正在研究为出租人与承租人提供全面金融支持的方案。此举旨在通过激活金融的措施，使民间全租合同成为稳定的公共制度。
Choi Inho近日接受阿视亚经济采访时称：“有些出租人必须从新承租人处收取租赁保证金，再返还给原承租人，因此手头没有余裕资金，即使想加入也无法加入。”他表示：“正在考虑以这些人加入全租信托为前提，提供全租退租资金支持的方案。”他还补充称，计划与金融监管部门协商，将用于此类用途的全租退租资金贷款排除在家庭贷款总量管理之外。此外，与五大商业银行就面向加入全租信托的承租人推出低息全租贷款的协商，也已进入最后阶段。
全租信托是住房城市保证公社为缓解出租人与承租人对全租的担忧而推出的制度。承租人将全租保证金存入住房城市保证公社后，后者以月租形式每月向出租人提供收益。住房城市保证公社计划于本月底启动首批出租人招募，并提出未来筹集100万亿韩元存款的长期路线图。
Choi Inho还表明，将以全租信托业务为基础，把住房城市保证公社的业务范围从担保扩大至整个住房金融领域。他强调：“过去住房银行不仅提供担保，也直接发放项目融资贷款。长期来看，若通过保证金存入累计形成100万亿韩元信托资金，便可运营项目融资贷款，并利用由此产生的20万亿韩元闲置资金开展收购出租业务。”以下为与Choi Inho的问答。
——引入全租月租安心信托制度的契机是什么？
▲从承租人的角度看，月租的住房支出负担较重，而全租房源正在减少，保证金被侵占的担忧也依然存在。我在新婚初期也曾因担心无法收回全租保证金而彻夜难眠。如今30多年过去了。其间，韩国取得了令人瞩目的发展，但全租市场仍然落后。不能因为制度漏洞，让民众失去一生辛苦积攒的保证金。全租月租安心信托是此前以“全租第三方托管”之名，由国会和公民团体持续提出有必要引入的制度。当时曾提出，在全租合同签订过程中，至少由住房城市保证公社保管定金。2025年，我们思考如何将从根源上保护全租保证金、防止全租事故的第三方托管制度，与住房供应结合起来。在这一过程中，青瓦台和国土交通部也建议研究信托制度。此后历经3至4个月，对制度进行了设计与完善。
——市场对于由公共机构保管保证金存在反弹。
▲全租信托并非强制适用，而是仅面向希望参与者加入的制度。市场的抵触情绪，源于初期被误传为该制度将强制实施所造成的误解。对承租人而言，既能保障全租保证金，又可通过银行全租贷款以低于月租的成本居住，没有理由拒绝。关键在于出租人。若能保障堪比全租转月租转换率的月租收益，就没有理由不加入。近期首尔公寓的全租转月租转换率为4.75%。在住房城市保证公社保障的现有收益率4.35%基础上，加上消除空置及月租拖欠风险、各类税收优惠等附加福利，可提供接近5%的固定收益。
——为鼓励建设租赁企业和承租人加入，是否还设计了额外激励措施？
▲我们考虑了建设租赁企业将租赁保证金存入住房城市保证公社后，如何弥补其损失的现金流动性。为此，正在研究将目前约为评估价60%的住房城市保证公社抵押贷款担保额度上调至70%至75%。已有部分企业表示，若提高担保额度，便会存入全租保证金。提高抵押贷款担保额度，是只有住房城市保证公社才能提出的构想。我们还在考虑，将最长4年租赁合同期间可获得的月租收益债权化并进行证券化。假设接收1万户家庭的保证金存入，4年间可收取3000亿韩元月租，便可通过规模为3000亿韩元的债券证券化，补充经营者的现金流动性。面向加入全租信托的承租人推出低息全租贷款一事，也正在与五大商业银行协商。目前协商已基本完成，仅待确定利率。
——设有根抵押权的房产是否也可加入全租信托？将如何吸引出租人参与？
▲即使出租人的房屋设有抵押，也可以加入全租信托。不过，也有出租人因没有余裕资金，即使想加入也无法加入，例如必须从新承租人处收取租赁保证金后，才能返还给原承租人的情况。为帮助这类出租人，正在考虑以加入全租信托为前提，提供全租退租资金支持。此举可能与政府家庭贷款总量管理方针相抵触。然而，家庭贷款总量管理的目的在于遏制利用全租保证金的杠杆投资，而将全租保证金存入住房城市保证公社的情形不能视为此类投资。如果能够发挥稳定全租、月租市场的积极作用，我们将与金融监管部门协商，是否可将全租退租资金贷款列为家庭贷款总量管理的例外项目。
——此前提出将全租信托存款用于住房供应的构想。有观点认为，这与担保机构的宗旨不符。
▲若将住房城市保证公社仅视为担保机构，确实可以提出这种质疑。但若将其视为住房金融机构，就可以承担多样化角色。目前也已经通过住房城市基金发放贷款。长期来看，若通过保证金存入累计形成100万亿韩元信托资金，便可运营项目融资贷款，并以由此产生的20万亿韩元闲置资金开展收购出租业务。我们也已通过安心全租积累了相关经验。若以首尔一套别墅平均价格为4亿韩元计算，20万亿韩元可收购5万套住房，并作为公共租赁住房供应。通过多种收购项目，大规模向市场投放公共租赁住房，不也能有助于稳定全租和月租市场吗？
——随着住房城市保证公社职能扩大，外界担忧其财务负担可能加重。
▲将通过彻底的风险管理，最大程度降低扩大担保供应对财务造成的影响。除逐一审查各项目的风险外，也将系统评估机构层面的财务稳健性。自2023年10月上调项目融资担保额度以来，在获批担保的项目中，至今尚未出现担保事故。这是因为在出具担保阶段进行了严密审核，并在出具后实施了彻底的后续管理。今后也将实现政策支持与财务稳健性两项目标，保持均衡管理。
对谈＝建设房地产部副部长Choi Daeyeol
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