“2年续约节点重叠”……原Dunchon Jugong成土地交易许可制实际居住宽限延长“最大受益者”[房地产A to Z]

韩国最大公寓社区、位于首尔江东区的Olympic Park Foreon（Olpapo），成为扩大土地交易许可区实际居住宽限期的代表性受益项目。国土交通部此前表示，将土地交易许可区实际居住宽限期的申请截止时间从2026年末延长1年至2027年末。随着这一超大型社区自2026年下半年起大量租赁合同到期，加之续约接连出现，市场认为，带租约的合作社成员房源得以进入市场的出口已经打开。

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据房地产行业9月18日消息，作为Dunchon Jugong重建项目的Olympic Park Foreon，共有1.2032万套住房，其中扣除一般销售和租赁房源后，6181套归合作社成员所有。2024年11月入住时，这些业主签订的两年期租赁合同将从2026年11月起陆续到期，这一时间点恰好与国土交通部认定续约合同宽限期的时段，即2026年10月1日至2027年12月31日相吻合。不过，一般销售房源受限价房实际居住义务影响，房主最迟须在2027年11月前亲自入住。

国土交通部17日宣布，将实际居住宽限期扩大至2027年末。无房者在土地交易许可区内购买住房时，若原租户续签合同，将允许新房主推迟一次入住，最长可延后2年。相关施行令将进行立法预告，并计划自下月1日起实施。

市场预计，此次措施的影响力将集中于拥有逾1万套住房的Olympic Park Foreon。Connected Ground代表Chae Sangwook在个人社交媒体上评价称：“延长土地交易许可区实际居住宽限期，是一项扶持Dunchon Jugong的措施。”

Olympic Park Foreon自2026年年中起正式进入租约续签高峰。根据国土交通部房地产实际成交价格公开系统截至17日申报的数据，按签约日期计算，该公寓在2026年5月前没有任何租赁续约交易；6月有2笔，7月7笔，8月5笔。9月已签订23笔租赁合同，其中12笔、即52.2%为续约。Olympic Park Foreon套内面积84平方米户型的续约租金为9亿至9.45亿韩元，低于同面积新签合同13亿至16.4亿韩元的价格。

随着政府此次允许出售附带续约租约的住房，原本行动受限的房主也打开了出售退出通道。尤其是2026年签订的26笔租赁续约合同中，有20笔的续期租约从2026年11月至2027年2月期间开始，均被纳入此次宽限认定期限。即使在100%属于合作社成员配额的大户型中，续约合同也接连出现，使业主能够在附带租约的情况下出售住房。

附近房产中介负责人表示：“房主为了出售房屋，已无需强行让租户搬离。租户也避免集中涌向松坡或京畿道等周边地区，从而推高租金的局面。”

Olympic Park Foreon被贴上“扶持Dunchon”标签并非首次。限价房实际居住义务于文在寅政府时期的2021年2月出台。尹锡悦政府在2023年1·3对策中提出取消该义务，当时正值Dunchon Jugong一般销售签约在即，因此被指是为特定项目解困。废除方案在由共同民主党占多数的国会受阻。朝野于2024年2月折中决定，只要在首次可入住之日起3年内入住即可。

KB国民银行房地产首席专业委员Park Wongap表示：“受限价房实际居住义务约束的一般销售购房者与此次措施无关，但合作社成员的出售空间得到缓解。即使租户行使了续约请求权，合作社成员也能够在附带租约的情况下出售房屋，这显然更有利于他们。”

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