房东实际入住引发“合同续约”纠纷，已超去年全年
截至7月调解申请131起
首尔增至3.7倍等首都圈增长明显
今年合同续约请求权使用比例降至40%出头
押金租赁难寻，租户选择不搬家继续居住
受强化房地产实际居住要求政策及税制改革影响，越来越多房东表示将自行居住，导致截至2026年7月，租赁纠纷数量已超过2025年全年水平。分析认为，由于全租房源消失、搬家选择收窄，租户选择继续坚守，围绕是否续约的矛盾急剧增加。租户不行使合同续约请求权、而是与房东协商延长合同的案例也在增加。
据韩国房地产院16日公布的数据，在租赁纠纷中，与“合同续约·终止”有关的调解申请在2026年1月至7月共计131起，超过2025年全年122起。与2021年的46起相比，5年间增长约3倍。从地区看，首尔和京畿道的增幅尤为显著。首尔相关调解申请数量增至3.7倍，京畿道增至1.9倍。
租赁纠纷中占比最大的是是否行使合同续约请求权。根据现行《租赁保护法》，合同续约请求权是指租户仅可要求将合同额外延长2年一次的权利；行使该权利时，租金涨幅被限制在5%以内。若不行使该权利而与房东协商重新签约，则不适用租金上限。
明知大学房地产系教授Kim Junhyeong指出：“买卖、全租和月租价格同步上涨，形成‘三重上涨’，全租价格走高，租户难以在周边找到可搬入的住房，因此纠纷势必增多。”
近期，针对一户一房持有人的转让所得税长期持有特别扣除实际居住要求等规定被大幅收紧，越来越多房东为获得税收优惠而要求原有租户搬离、自己入住，由此引发纠纷。在全租房源减少的情况下，租户自然希望尽可能不搬家、继续留住。尤其是在此前未签订合同、默认续约的情况下，若合同终止日期突然临近，或房东声称要实际居住的房屋又重新出租给第三方，租户的反弹尤为强烈。此外，随着全租房源日益稀缺，房东和租户通过协商续约的案例也在增加，取代了可将全租保证金涨幅限制在5%以内的合同续约请求权。这被认为是全租房荒下租户选择留在原住房继续坚守所致。
根据国土交通部实际成交价公开系统数据，在首尔公寓全租续约合同中，行使合同续约请求权的比例在2025年11月约为50%，但进入2026年后降至40%出头。相反，一般续约的占比逐步上升，2026年8月达到60%，进入9月后截至15日亦占60.7%。
在适用5%租金涨幅上限的合同续约请求权之外，一般续约增加的背景是全租房源严重短缺。据房地产大数据平台Asil统计，截至当天，首尔公寓全租房源为20357套，较一年前的23164套减少12.2%。由于难以找到新的全租住房，即便已用尽续约请求权，越来越多租户仍选择与房东协商租金后继续居住在原住房。
一线房地产市场的氛围也相似。首尔东大门区一家房产中介机构相关人士表示：“近一年明显感觉到行使续约请求权的情况减少。”芦原区一名持证房产经纪人也称：“全租房源实在太少，已经行使过续约请求权的人若想继续居住，往往会选择一般续约。”
市场普遍认为，这一现象将令全租房源进一步减少，并加剧房东与租户之间的矛盾。一线房地产从业人士表示：“原本居住的人希望继续留下，使全租房源更加稀缺的恶性循环正在持续。除非有特殊原因，租户无论是通过请求权还是协商，都会设法继续居住。”
住房产业研究院住房研究室室长Kim Deokrye分析称：“目前搬迁限制过大。如果租户离开现住房后，市场上有足够的出租房源、拥有选择权，他们才会考虑是否行使续约请求权；但如今处于无法搬走的局面，因此会节省使用这一权利。”也就是说，租户认为维持现状、将续约请求权留待两年后使用会更加稳定。
Toomi房地产咨询公司负责人Kim Jegyeong表示：“租户持续希望留在原住房，租赁房源供给便没有释放的因素，市场无法形成流转。由于房源不足，房东与租户之间的矛盾正在加剧。”他还预测：“市场担忧房价暴涨，因此目前出现了宁愿适度上调租金、将续约请求权留待日后使用的动向。真正的全租价格暴涨将在秋季搬家旺季到来。”
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