东京核心商圈“抢位战”激烈……CBRE：韩国品牌初期选址战略须差异化[房地产A to Z]

by Choi Seoyoon

Published 15 Sep.2026 18:48(KST)

发布东京五大核心零售区域分析报告
空置率降至0%区间，租金创历史新高

日本东京核心商圈涩谷、原宿、表参道、银座和新宿的商铺空置率降至0%区间，争夺优质选址的竞争日趋激烈。随着进军日本市场的韩国时尚、韩国美妆品牌不断增加，分析认为，符合品牌定位的初期选址战略愈发重要。

日本东京市民穿行于繁华的原宿街头。美联社·韩联社供图

据全球房地产服务企业CBRE韩国15日发布的《Retail Insight Note Vol.2 Tokyo》，东京五大核心零售区域的空置率仅为0.0%至0.1%。新宿自2020年第三季度开始统计以来，首次实现零空置。

租金也在上涨。银座核心商圈的租金为每坪（约3.3平方米）每月29.8万日元，是日本全国最高水平。表参道和原宿的租金也达到25.2万日元，创下历史新高。随着主要街道上的待租物业减少，品牌开店需求已蔓延至背街小巷及计划重建的建筑物。

CBRE分析指出，不能将东京视作单一市场，因为各商圈所吸引的消费群体及门店承担的功能各不相同。CBRE将涩谷比作“明洞与圣水”，将原宿比作“弘大与圣水”。银座被归类为与“清潭和岛山”性质相近的区域，表参道则与“汉南和岛山”类似。新宿则被视为如同江南般、能够将庞大客流转化为销售额的商圈。

不同品牌的进军策略也应有所区别。面向年轻消费者的街头时尚或独立美妆品牌，适合选择原宿；高端时尚或小众美妆品牌，表参道被列为主要候选区域。大众时尚和运动品牌适合新宿，全球高端品牌则更适合银座。分析认为，涩谷适合韩国潮流休闲装、设计师杂货及生活方式品牌。

《零售洞察笔记 Vol.2 东京》封面。CBRE Korea供图

即使找到店铺，后续门槛也很高。调查显示，日本出租方除考察财务状况外，还会审查品牌形象及业务可持续性。不保证续约的“定期租赁”方式也较为普遍。若合同结束后无法重新签约，商户就必须腾退店铺，因此还需事先评估装修投资的回收期。拆除及恢复原状的费用也是变量。

CBRE建议，进军日本初期应首先明确品牌属性和门店目的。究竟是奢侈品牌还是大众品牌，是直接开设旗舰店，还是先通过快闪店观察市场，都会影响候选区域的选择。是否等待心仪物业进入市场，还是连非公开物业也一并寻找，也有必要在初期作出决定。

CBRE韩国零售业务负责人Kim Yongwoo常务表示：“随着韩国品牌的全球知名度提升，日本正成为韩国零售企业重要的海外扩张据点。东京各商圈的消费群体和门店功能差异明显，因此，从初期阶段起发掘适合品牌的选址，并制定将其落实为实际开店的战略至关重要。”

本报道由人工智能(AI)翻译技术生成。