地方公寓5亿→12亿……推高房价的“Meoltisegwon”魔法[实战理财]

新建公寓预售市场中，首都圈与地方之间的两极分化正在加剧。随着压力型总负债本息偿还比率分阶段收紧，加之家庭贷款总量管制使购得新房后的融资难度上升，需求进一步集中于首都圈，尤其是首尔核心地段。由于首尔江南地区等适用预售价格上限制的项目，其售价虽高于地方新建公寓，认购账户仍大量涌入。反观地方，经济迟迟未见复苏，许多地区长期积压未售住房，需求持续萎缩。

韩国房地产院16日对各地区公寓供应量及认购申请数量进行分析的结果显示，今年上半年首都圈公寓供应量为3.1871万套，共收到31.0852万份认购申请，平均认购竞争率为9.8比1。同期地方共供应2.7726万套，收到11.0279万份认购申请，平均竞争率仅为2.9比1，不足首都圈的三分之一。

尤其是地方特别供应的平均竞争率仅为0.6比1。忠清南道和庆尚南道的表现尚可，但全罗南道、江原道和济州道的平均竞争率不足1比1，表现极为低迷。截至2021年，非首都圈的平均认购竞争率仍达到12.2比1的两位数水平，此后持续呈下降趋势。

釜山东莱区和金井区一带公寓小区。韩联社供图

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尽管地方房地产市场面临严峻环境，具备多元生活配套的品牌地铁站周边项目，认购表现并不差。公寓品牌可提升市场对设计、社区设施及售后管理等产品质量的信赖；地铁站周边区位影响通勤便利性和变现能力；教育、购物和医疗设施等生活配套，则被视为决定入住后居住满意度的重要因素。市场越是低迷，需求越会集中于同时具备这三项条件的项目，而非仅具备其中一项优势的项目。

上月在釜山南区接受认购的浦项建设“The Sharp Tricent”，以18.3比1的平均竞争率实现所有户型首轮认购售罄。分析认为，该项目同时具备大型建筑商的品牌优势、全户4开间板式设计等产品竞争力，以及可步行使用釜山城市铁路2号线Jigegol站等热门因素，因此吸引了大量需求。项目邻近大型超市、市场、大学周边商圈及医院等生活设施，便利的生活配套可达性也成为受到关注的原因。

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此前于2025年下半年在大邱寿城区预售的“大邱泛鱼第二期IPARK”，首轮认购平均竞争率也达到75.2比1，竞争最激烈的户型为148.5比1，所有户型均告售罄。分析认为，IPARK的品牌影响力、大邱城市铁路2·3号线，以及临近中小学、高中和补习班聚集区等因素，共同带动了认购热度。

此类偏好也鲜明反映在入住后的价格走势上。2022年入住的釜山东莱区东莱Raemian IPARK，一套专用面积84平方米户型于今年4月以11.9亿韩元成交。考虑到该面积户型在2018年预售时的价格约为5.35亿韩元，价格已上涨逾一倍。该项目为共3853户的大型品牌社区，邻近釜山城市铁路3·4号线。

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釜山莲堤区“Ray County”入住后也维持了价格竞争力。该项目由三星物产联合体施工，共4470户，专用面积84平方米户型今年5月最高成交价为10.7亿韩元。与同面积普通预售的最高价约7.1亿韩元相比，上涨约3.6亿韩元。该项目同样临近城市铁路、大型超市、釜山医疗院和社稷综合运动场等生活基础设施，市政府、法院和检察厅等主要行政机构也位于附近。

业内人士表示：“地方住宅市场中，计划长期居住的本地实际需求者占比正高于投资需求。相比仅品牌出色或交通便利的项目，产品质量、出行便利性与生活配套均衡的项目正明显更受青睐。此类项目入住后也能持续吸纳当地改善型需求，在保值能力和变现能力方面相对更具优势。”

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业内预计，未来即将预售的地方公寓中，需求将集中于具备上述条件的项目。GS建设将在釜山莲堤区莲山洞原Xi Gallery用地供应“莲堤Gallery Xi”。该项目仅提供专用面积84平方米一种户型，共499户。据称，这是Xi品牌完成升级后首次在釜山应用，致力于实现产品差异化。项目计划打造最高43层的天际线，以朝南布局为主，并采用4开间板式、塔式等多样化户型。项目邻近莲山站、教大站和巨堤站，且位于连接釜山主要生活圈的莲山十字路口附近，交通便利。十字路口周边已建有医疗城、行政及办公设施、商业设施等，生活配套也较完善。

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大宇建设将在忠清南道天安市西北区城井洞一带建设“斗井站Prugio Grand Peak”，项目共1438户，由地下3层至地上最高35层的10栋建筑组成，可使用首都圈电铁1号线斗井站。HDC现代产业开发计划本月通过天安市西北区部大洞一带的富城第3区·第4区城市开发项目，预售“天安IPARK City第3·4社区”。项目专用面积为84至116平方米，共1714户，其中1628户将面向普通购房者销售。计划于下月预售的“Hillstate巨堤Signature”，以及预计年内预售的“光州Champions City”，也将建设为大型社区。

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