[住房理财]商务公寓收益率5.56%的含义

by Lee Jieun

Published 16 Sep.2026 12:50(KST)

Updated 16 Sep.2026 15:03(KST)

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首尔商务公寓连续48个月上涨
租金上涨改善现金流
五大广域市因交易价格下跌提升收益率
应区分考察租金和资产价值带来的收益率

编者注韩国民众70%以上的资产被房地产占据。房子是我们最重要的资产，也是最贴近、最温馨的空间。我们将为那些围绕住房生活、买卖住房的人提供所需信息。阿视亚经济与KB国民银行房地产首席专业委员Kim Hyoseon携手，每三周刊登一次“住房理财”专栏，为读者补充必要知识。

根据KB国民银行月度写字楼式公寓统计，2026年8月，综合地区的租赁收益率为5.56%，五大广域市为6.64%，首尔为4.98%，均创下有调查记录以来的最高水平。尤其是综合地区、首都圈和首尔的租赁收益率在过去48个月中从未有一个月下降，持续走高。即便利率和交易价格涨跌交替，写字楼式公寓收益率始终朝着同一方向变动。从收益型房地产角度看，写字楼式公寓如今似乎是颇具吸引力的投资替代方案。果真如此吗？

简言之，租赁收益率就是租金除以交易价格所得的数值。租金上涨，收益率就会上升；反之，即使租金不变，只要交易价格下跌，收益率也会上升。因此，评估收益型房地产时，不应只看收益率本身，还需考察这一收益率形成的原因。

首尔市内一栋办公酒店建筑上张贴的销售指南。韩联社供图

从过去4年各地区的变化来看，原因更为明确。与2022年8月相比，首尔写字楼式公寓交易价格上涨了1.8%。作为分母的价格上涨，收益率自然应当下降。然而，首尔的租赁收益率却从4.30%上升至4.98%，反而提高了0.68个百分点。价格上涨的同时收益率也提高，意味着租金上涨速度远快于交易价格。

实际上，按收益率和交易价格折算的年租金，在同期上涨约17.9%，接近交易价格涨幅的10倍。首尔接近5%的收益率，并非由价格下跌形成，而是租金上涨改善现金流后形成的收益率。

五大广域市则呈现不同走势。同期交易价格下跌6.5%，折算租金仅上涨5.9%。租赁收益率从5.86%升至6.64%，提高0.78个百分点，但其中超过一半的涨幅并非源于租金更多上涨，而是由交易价格下跌所致。从交易价格指数来看，五大广域市自2023年3月以来已连续42个月低于上年同月水平，目前价格较2022年高点低10.0%。

首尔写字楼式公寓密集区。韩联社供图

因此，五大广域市的6.64%不能仅解读为全国最高收益率。因为在高收益率形成的背后，租金上涨和资产价格变化共同发挥了作用。

这种差异在观察长期投资表现时更为重要。在首尔，租金上涨是推高收益率的动力；而在五大广域市，除租金上涨外，交易价格下跌也成为抬升收益率的因素。因此，与其仅凭当前收益率简单比较两地的投资吸引力，不如同时考察构成收益率的租金和资产价值走势。高收益率并不必然意味着高投资回报，因为推高收益率的因素不同，其含义也会不同。

此外，近期利率这一变量也再次变得重要。韩国银行继今年7月时隔3年6个月上调基准利率后，8月又连续加息，主要银行1年期定期存款利率也重新进入3%区间。写字楼式公寓租赁收益率与基准利率之间的差距，已从2025年末约2.9个百分点缩小至目前约2.6个百分点。如今不仅要看租赁收益率分子端的租金和分母端的价格，还应一并考量资金筹集成本。

若是租金持续上涨的首尔，仍有通过租金上涨抵御部分利率上升影响的空间。相反，在租金涨幅有限的地区，融资利率上升很可能侵蚀投资收益。特别是对使用贷款的投资者而言，贷款利率越接近表面收益率，实际到手的净收益就会越快减少。

因此，判断写字楼式公寓投资收益时，比起收益率具体是多少，更应核算在计入融资利率、空置率和管理费后，实际还能剩下多少收益。

那么，市场和政策应做好哪些准备？第一，有必要在写字楼式公寓租赁收益率统计中区分展示租金因素和价格因素。即便同为5%区间的收益率，市场参与者也应确认究竟是租金上涨所致，还是价格下跌所致，再作出投资决策。像目前这样仅凭一个收益率数字，很难辨别其中差异。

第二，对于写字楼式公寓是否计入住房套数、取得税优惠等问题，与其反复进行临时延期，不如完善为具有面积、价格等明确标准的制度。若每到优惠终止时点便反复出现交易集中现象，政策的可预测性必然下降，市场扭曲也会加剧。

第三，地方广域市需要采取不同于首都圈的应对方式。持续42个月的价格下跌，难以仅以需求萎缩来解释，很可能还受到累积供应压力的影响。在调节新增许可审批速度的同时，还有必要为现有小型写字楼式公寓开辟用途转换、翻新改造等新的退出渠道。

写字楼式公寓仍是韩国普通家庭较易接触的代表性收益型房地产。因此，比起“5%”这一数字，更应检视租金和资产价值这两个组成部分。