[独家]首尔市将容积率1300%试点项目地集中给大企业和开发商

首尔市15日宣布，为将首尔全域重组为“多核心城市”，已选定6处首批试点项目地。但经确认，多数选址已由具备资金实力和开发经验的大企业、专业开发商，或长期持有房地产的资产公司所有。

该计划虽以缩小地区间开发差距、盘活低效利用土地为宗旨，但首批受益者却是早已具备开发资金和专业能力的大型土地业主，预计将引发争议。

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首尔市当天表示，作为今年3月发布的“首尔站区职·住·乐活化战略”的后续措施，将着手推进连接中心区、换乘站和干线道路的多核心城市重组。首批试点共选定6处，包括2处可按一般商业区标准适用最高1300%容积率的“增长据点型综合开发项目”，以及4处开发非站区干线道路沿线地区的“增长潜力区活化项目”。

不过，阿视亚经济核实各项目地的土地所有权关系后发现，6处地块均由具备充足开发能力的业主持有。其中，容积率优惠力度最大的两处增长据点型项目尤其如此。

江南区驿三洞680-1一带的土地，为以高档联排住宅“TRAUMHAUS”系列闻名的房地产开发商Park Seongchan个人所有。Park Seongchan兼任TRAUMHAUS代表和RAUM艺术中心会长。他在30岁中期创办公司，在瑞草洞一带建设了TRAUMHAUS第1至第5期顶级联排住宅园区，随后将业务扩展至驿三洞RAUM艺术中心、建大入口“THE RAUM Penthouse”等项目，是韩国代表性开发商之一。

广津区紫阳洞17-1一带则是集装箱综合购物中心“Common Ground”所在地。该购物中心由Kolon Industries于2015年在建大入口站附近开业，其土地业主被确认是从旧出租车公司起家的房地产租赁及开发企业DH Property所有，该公司前身为Daehan Sangun。

以推动非站区均衡发展为主旨的4处增长潜力区项目也不例外，其中2处属于大企业用地。江东区城内洞448-1一带由现代百货集团旗下时尚子公司Hansome所有，广津区中谷洞587-2则由韩国烟草人参公社所有。Hansome于2017年以3261亿韩元收购SK Networks时尚业务部门时，位于城内洞的总部大楼所有权也由SK Networks转移至Hansome。

其余2处同样由房地产开发及租赁法人持有。道峰区仓洞715-1一带由从预拌混凝土行业起步、后将业务拓展至住宅和房地产业的Miwha Concrete持有；目前作为室内高尔夫练习场使用的衿川区独山洞1066-2，则由长期在中区一带从事楼宇租赁和开发业务的Changkang Industry持有。

Changkang Industry是首尔中区三角洞京畿大厦的业主，在市中心拥有多栋楼宇，并经营租赁、管理以及高尔夫练习场、保龄球馆、停车场等业务，是一家房地产资产公司。

因此，有观点指出，这与该项目通过盘活被闲置的低密度土地、实现地区均衡发展的初衷不符。Hansung University特聘教授Kwon Daejung表示：“若改变大企业或资产家持有土地的用途，甚至调整片区指定以允许民间开发，最终将形成向民营企业集中输送利益的局面，可能引发给予特惠的争议。”他还称：“在这种情况下，不应仅止于回收开发收益，而应转向公私联合开发，才能摆脱特惠争议。”

另一方面，首尔市说明，试点项目地的选定并不意味着项目已获最终确定，或土地用途分区将立即上调。首尔市称，已综合考量区位、临路条件、面积等基本条件，以及与周边地区的衔接性、开发带动效应和自治区意见等因素后作出遴选。

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首尔市计划在2026年12月前制定各项目地的规划方案，并从2027年1月起启动立案提议等行政程序。首尔市将以此次6处项目地为起点，到2030年扩展至28处增长据点和42处生活据点，共计70处。

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