不卖房也能像领年金般进账……“地方共生住房年金”每月可拿169万韩元
期待增加首都圈租赁住房供应、激活地方消费
公共担保机构风险负担、参保吸引力下降等课题仍待解决
围绕引入“地方共生住房年金”方案，一场激烈讨论展开。该方案旨在引导在首都圈拥有住房的婴儿潮一代不出售房屋，而是在获得年金和租金收益的同时迁居地方。该方案被视为可同时解决首都圈严重住房短缺和地方消亡问题的替代方案，但公共担保机构的风险负担、参保吸引力不足等制度完善课题也不少。
14日下午，在国会议员会馆举行的“为供应首都圈即时租赁住房及激活地方消费而引入住房年金方案”讨论会上，提出了以此为核心的住房年金模式。
预计供应33万套首都圈住房·地方GRDP增加49万亿韩元
当天担任主讲人的中央大学城市规划与房地产学系教授Ma Kangrae强调，鼓励婴儿潮一代迁居地方的住房年金模式，是化解首都圈与地方失衡的关键钥匙。Ma表示：“房价上涨、供应能力下降、有住房需求的群体被排挤的结构不断累积。”他预计：“50至60岁群体返乡务农、迁居乡村的需求持续增加，而有意迁居者对于如何利用现有住房的顾虑也在加深，因此住房年金将成为把婴儿潮一代迁居意愿转化为实际行动的机制。”
14日下午，在国会议员会馆举行的“为供应首都圈即时租赁住房及激活地方消费而引入住房年金方案”研讨会上，Ma Kangrae教授正在发表演讲。Sim Seonga记者
View original image根据Ma的模拟结果，即使首都圈拥有自有住房且有意迁居的婴儿潮一代潜在家庭中仅有10%完成迁移，也可在首都圈供应33万套住房；未来10年，地方生产总值（GRDP）预计将增加49万亿韩元。
Ma表示：“不过，税收优惠、租赁保证金安全保障、培育租赁管理机构，以及迁居地方后的安居衔接问题，都是需要长期解决的课题。”
第二位主讲人、Hanil会计师事务所会计师兼国土交通部房地产投资公司顾问委员Kang Myeonggi，提出由公共担保为基础、民营租赁经营者平台负责租赁管理的“民公合作”模式。
Kang表示：“可将住房价值的50%通过20年期反向抵押贷款证券化，并按月支付年金；以其余50%为测算依据设定保证金和租金，从而提供低于市场价格的租赁住房。”
根据Kang提出的模拟数据，若持有一套市值7.5亿韩元首都圈住房的退休人士加入该制度，可获得91万韩元年金及78万韩元租金收益，合计每月确保169万韩元左右的养老收入。
不过，Kang表示，为使制度落地，须优先推进：住房年金实际居住义务的例外规定、反向抵押贷款担保依据、扩大住房城市担保公社（HUG）租赁保证金担保对象范围，以及为置换既有住房抵押贷款而设计特别担保。
专家：“房价下跌风险集中于公共部门……需进行细致审查”
在第二场专题讨论中，专家们认同制度宗旨，同时也指出了现实争议。
韩国住房金融公社（HF）住房年金处长Kim Yunsu指出：“根据2024年住房年金需求现状调查，有75%的人仍有意继承住房，文化壁垒依然较高。与现有住房年金相比，其收益优势可能较低；现有住房年金以65岁终身型为标准，每月为189万韩元。此外，过去首尔市和首尔住房城市开发公社（SH）开展的类似租赁项目，也因房主偏好直接出租而参与率较低。”
国土交通部住房基金科科长Choi Byeonggil也指出风险分担问题。Choi表示：“通过提高住房价值利用率来创造额外收益的结构，最终意味着一旦房价下跌，担保机构必须承担全部风险。若发生类似2008年金融危机的房价下跌事件，担保机构的财政风险可能被放大至极限，因此必须先进行精细的风险审查。”
住房产业研究院住房研究室室长Kim Deokrye建议：“有必要细致调查需求，包括是否将该制度与地方退休人士社区相结合，以及即使没有退休人士社区是否仍存在迁居需求。还应仔细评估其应在HF与市场现有住房年金项目之间处于何种定位，以及其经济可行性。”
对此，Kang回应上述担忧称：“20年期限仅为一种示例，目前也在研究终身型等多种类型。由于精算模型公开受到限制，本次模拟以房价不发生变动为前提进行。除单纯提供年金外，还应设计涵盖年金、租赁和迁居地方的结构，并同步培育民营创新管理企业。”
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