“三星电子福利点燃房价”……“三星效应”下突破9亿韩元的社区[房地产A to Z]

京畿道水原市劝善区金谷洞“Hoban Verdiium The Central”全景。Kakao地图供图

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京畿道水原市劝善区金谷洞“Hoban Verdiium The Central”一套专用面积84.98平方米、位于18层的住宅，于7月17日以9.35亿韩元售出。该小区距离三星电子班车站步行8分钟。3月26日，同楼层房源的成交价为8.48亿韩元，4个月内上涨8700万韩元，创下劝善区84平方米户型的历史最高价，也超过了房价暴涨期2021年8月该楼层创下的此前最高价9亿韩元。

近期劝善区房价的快速上涨，与邻近的华城市东滩在被划定为监管地区前投资需求涌入、房价上涨的情形类似。作为非监管地区，劝善区驾车前往三星电子水原、器兴、华城园区需30至40分钟。有分析认为，三星电子自9月1日起启动内部住房稳定贷款，正在刺激当地房价。

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韩国不动产院12日发布的数据显示，9月第一周，劝善区公寓价格较前一周上涨0.48%，在不动产院抽样调查覆盖的全国182个市、郡、区中位居第一。灵通区也上涨0.47%。一周前，灵通区上涨0.65%，涨幅居全国首位，劝善区也上涨0.49%。拥有大型小区配套设施的八达区上涨0.37%、长安区上涨0.38%，均显著高于东滩涨幅，开始出现价格追涨态势。房价最先在华城市东滩和龙仁市水枝区、器兴区升温的“班车站房产圈”——即三星电子和SK海力士班车经过站点周边的住宅区——如今正蔓延至整个水原地区。

这一趋势在一定程度上受三星电子自9月1日起实施的住房稳定贷款推动。对于在首都圈及6个广域市购买成交价不超过25亿韩元、专用面积不超过85平方米住宅的无房员工，公司最高可提供5亿韩元、年利率1.5%的低息贷款。劝善区一家房产中介负责人表示：“附近三星电子员工的咨询量大幅增加，不少买家利用公司内部贷款补足资金后签约。”

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最先被点燃的是东滩。东滩站乐天城堡一套专用面积84.82平方米、位于39层的住宅，在土地交易许可制实施前一天的7月4日以26.5亿韩元成交。与同楼层住宅1月14日以22.1亿韩元售出相比，半年内上涨4.4亿韩元。随着监管措施全面实施，交易量急剧减少。东滩公寓交易量6月达到1915套的峰值后，7月降至153套，骤减92%。

同期，灵通区交易量从509套增至654套，增长28.5%。在东滩交易萎缩期间，毗邻的灵通区仍维持买盘。灵通区网浦洞“Hillstate Yeongtong”一套专用面积84.89平方米、位于23层的住宅，于4日以15.25亿韩元成交，刷新最高成交价。与同楼层房源6月10日以13亿韩元售出相比，3个月内上涨2.25亿韩元。

上涨势头随后蔓延至房价相对较低的劝善区。劝善区交易量也从6月的542套增至7月的640套，增长18.1%。谷盘亭洞“水原Haneulchae The First 1小区”一套专用面积84.96平方米的住宅，于8月30日以8.9亿韩元售出，创下新高。小区前方设有三星电子班车站。自2023年下半年起，该小区房源在3年间一直以6亿至7亿韩元价位成交。同小区一套专用面积59.96平方米的住宅也于当天以7.5亿韩元刷新最高价。

临近入住的预售权市场则率先突破10亿韩元。细柳洞“梅桥站Palucid”一套专用面积84.14平方米的预售及入住权，于8月15日以10.915亿韩元成交，位于12层。房价近期加速上涨：劝善区公寓价格在1月至3月的10周内平均仅上涨0.14%，但在最近7月至9月的10周内平均上涨0.37%，上涨速度加快至2.6倍。

专家预计，价格追涨行情短期内仍将延续。都市与经济负责人Song Seunghyeon表示：“三星电子相关利好与避开土地交易许可区所产生的气球效应叠加。在劝善区，一套5亿韩元的公寓若附带3亿韩元全租押金，即使仅有2亿韩元资金，也可以提前买入。”他称：“随着广义货币供应量增长，加上内部贷款和绩效奖金，流动性也正在向地区层面注入，这将刺激投资或置业需求，房价上涨趋势料将暂时持续。”

友利银行房地产研究实验室负责人Ham Yeongjin分析称：“随着东滩、灵通等主要地区的购房门槛提高，沿首都圈西南部交通轴线的价格追涨型买盘正在扩散，这可视为一种班车站房产圈的气球效应。”Ham Yeongjin表示：“劝善区既是三星电子器兴、华城半导体生产线的后方腹地，又具备接近盆唐线和新盆唐线的便利条件，正快速吸收替代性需求，买盘还可能转移至江东、慰礼等其他后方居住区。”

不过，也有观点指出，应警惕盲目追随短期内大涨的地区。Song Seunghyeon表示：“在入住供应有限的情况下，预售权价格率先上行，竣工公寓随后跟涨，呈现典型的联动模式。与交通网络、就业机会等地区自身扎实的居住条件相比，若某地仅依赖气球效应而快速飙升，一旦市场情绪转弱，房价可能迅速下跌。”

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