[各自求生的JR房地产投资信托]③上市房地产投资信托重整暴露运营局限与制度空白

by Kim Daehyun

Published 14 Sep.2026 08:14(KST)

Updated 14 Sep.2026 09:26(KST)

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股东与债权人的时间表不一致
持有相似资产，资产管理公司的危机应对却不同
首家上市房地产投资信托申请重整，制度空白也受质疑

编者注作为首家申请重整程序的上市REITs，杰尔全球REITs在英国诉讼中也告败，其规模约6000亿韩元的债务重组走向正式面临考验。阿视亚经济将梳理英国判决留下的争议、Finance Tower估值争议及5年偿债计划的可行性，并探究此次事件暴露的制度漏洞。

杰尔全球REITs（杰尔REITs）方面与公募公司债券债权人团体将坐上谈判桌。此前因等待英国诉讼结果而推迟的债务重组谈判，如今将正式启动。不过，公司、债权人与股东所期望的正常化方式和时间表各不相同，预计谈判不会一帆风顺。

据投资银行业界14日消息，公募公司债券债权人团体于本月9日、即英国判决公布后不久，要求公司确定谈判日程、出席人员及主要讨论事项。公司当天回复后，双方决定于15日会面。法院此前批准的自主结构调整支持协商期限原定于当天截止。

首尔破产法院指定的调查委员三一会计师事务所提交重整程序启动前调查报告的期限为本月28日。由于晚于自主结构调整支持的期限，协商期可能再度延长一次。股东联合会计划于18日与现任董事会举行座谈会，了解其对此次事件的立场及未来恢复正常经营的能力。

谈判跨过原自主结构调整支持期限……股东与债权人盘算不同

公募公司债券债权人团体没有接受公司的5年偿债计划，而是提交了自行拟定的方案：在2028年前同步推进资产出售与再融资，若未取得成效则适用丧失期限利益条款。债权人重视回收时点和确定性；而股东若预期资产价值回升，争取更多时间则更为有利。配股融资对债权人而言是偿债资金来源，但对现有股东则意味着股权被稀释。

曾任首尔破产法院首席法官、现为Rojibsa律师事务所代表的Lee Jeongyeop表示：“由于权利关系、清偿顺位和偿债期限各不相同，利益相关者往往会按共同利益结成团体。涉及数万人的重整案件几乎没有，因此协商并不容易。”

若要在下一笔公募债于10月14日到期前调整到期日、利率等条件，须经债券持有人会议表决。考虑到召集程序，债权人方面认为，最迟须在本月21日前敲定最终自主结构调整支持方案。公募公司债券债权人团体并非无条件反对再次延期，但认为若再度延长，实质上应是最后一次机会。

杰尔全球REITs股东联合会代表Kim Hyeonuk表示：“不应将股东与公司方面混为一谈。尽管与公募公司债券债权人的利益存在不同之处，但希望共同讨论现实可行的方案。为开展启动前调查及研究外部融资，至少需要时间到9月底。”

同为海外办公楼危机……应对时点决定结果

杰尔REITs事件也令资产管理公司的危机应对能力受到质疑。Finance Tower价值下跌，导致当地抵押贷款的贷款价值比上升，但公司未能在现金截留（Cash Trap）实际发生前充分补充资本或降低借款规模。在外汇对冲结算款到期也叠加出现后，公司申请重整程序，如今必须同时寻找新的贷款银团和额外资金。

Kim Hyeonuk针对公司提出的偿债计划表示：“这更接近于规避责任的计划，准备并不充分。股东方面数月前起便询问当地留存金额、可实际用于偿债的现金规模等问题，但直到8月临时股东大会也未获得明确答复。”

公司持有的资产仅有Finance Tower和美国曼哈顿两处办公楼，因此危机时可动用的选项也有限。鉴于在英国诉讼中也已败诉，杰尔投资管理必须以实际再融资和筹集新资金的能力，证明其正常化计划的可行性。

同样在布鲁塞尔地区持有由政府机构长期承租办公楼的KB Star REITs，应对方式则不同。KB Star REITs于今年4月通过配股融资筹集约1054亿韩元，用于偿还借款，并将负债率从364%降至182%。尽管KB金融集团旗下公司参与增资构成差异，但其在流动性危机全面加剧前便在韩国国内补充资本，争取到了时间。当地优先级贷款的再融资课题仍然存在。

上市REITs首次申请重整……“制度空白”亦成问题

制度空白也是尚待解决的课题。《不动产投资公司法》规定，REITs须将利润分配限额的90%以上用于分红；根据《法人税法》，委托管理型REITs也须将可分配利润的90%以上用于分红，方可获得所得扣除。这一机制旨在回馈投资者，但在须保留现金的重整情形下可能产生冲突。

杰尔REITs两名董事于本月1日向国土交通部提交制度改善建议书，要求在重整程序进行期间暂缓适用与分红有关的义务和处罚，并将用于清偿债务的金额在税法上认定为与分红类似的项目。股东联合会除向国土交通部外，也向金融监督院和金融委员会提交了意见及申诉。提交给国土交通部的建议书还包括：要求共享金融监督院就信息披露争议开展检查的进展情况，以及请求金融委员会与企划财政部共同研究制度改善方案。