“究竟是哪处公寓” 为签全租房合同连熬两夜排队……帐篷都出现了
大邱“Sangin Prugio Center Park”前大排长龙
企业结构调整房地产投资信托收购闲置两年的公寓
新建住宅且比市价低1亿韩元
地方滞销房解决方案受关注
大邱一处公寓在竣工后近两年仍处于滞销状态，如今却因大量刚需购房者争抢全租房合同而人潮拥挤。通过企业结构调整房地产投资公司供应的全租房源，比周边老旧公寓最多便宜约1亿韩元，甚至出现了动用帐篷和露营椅的罕见“排队抢租”。这一曾在销售市场受冷落的项目，凭借价格竞争力和担保安全性迅速成为刚需者的选择，企业结构调整房地产投资公司能否成为化解地方长期滞销房的现实替代方案，正受到广泛关注。
8日，大邱达西区一处新建公寓二次全租房销售排队现场搭起帐篷。该公寓竣工后曾陷入严重滞销，后由企业结构调整房地产投资公司收购并推出全租房销售，受到市民关注。韩联社供图
View original image“零成交”新建公寓的戏剧性逆转
据房地产销售行业9日消息，位于大邱达西区上仁洞的“上仁普鲁吉奥中心公园”是一个拥有990户的新建住宅项目。该项目于2024年4月竣工，但由于销售市场持续低迷，长期处于滞销状态。同年11月，项目发布住户招募公告，并提出免费提供阳台扩建等条件，但特别供应仅获6份申请、第一和第二优先顺位仅获52份申请，认购申请总数仅58份，最终未达成任何一笔正式销售合同。
最终，该项目整体被纳入一家专门收购竣工后滞销房的企业结构调整房地产投资公司。该类房地产投资公司通过向投资者募集资金，收购地方竣工后滞销住宅并进行出租，待房地产市场复苏后再出售，是一种房地产金融产品。这一曾在建筑业低迷时期使用、并于2009年和2014年运营过的制度一度消失，后于2024年由国土交通部重新引入。
市场反应出乎预料。今年6月首次供应全租房时，在按先到先得方式签约前，销售办事处周边便已排起长队。首批推出549户，供应初期仅两天内便有330户完成楼栋和户型指定合同；此后，除大户型外，约420户已完成签约。据悉，当时还出现了需求者为抢到全租房源、从前一天起搭帐篷等候的“通宵排队抢租”现象。
第二批供应中，同样的现象再次出现。8日按先到先得方式接受楼栋和户型指定申请前，从6日便开始出现等候队伍；受理开始时，现场聚集了约200至250人。部分需求者最长等待了43小时。第二批供应量约为440至441户，在完成楼栋和户型指定申请后，将自11日起进行正式签约。
新建全租房比老旧住宅更便宜，需求者行动起来
吸引大量需求的最直接因素是价格。套内面积84平方米户型的全租保证金定为2.22亿至2.6亿韩元，套内面积113平方米和117平方米户型则以3亿至约3.3亿韩元供应。考虑到达西区一带全租房市场价格中，套内面积84平方米户型约为3亿韩元、113平方米户型约为4.5亿韩元，按面积和价格计算，差额达4000万至最多超过1亿韩元。
除新建住宅的产品优势外，能够获得住房城市担保公社担保支持，也被视为提升刚需者关注度的因素。租赁期基本为两年，若行使合同续签权，最长可居住四年。房地产投资公司持有住房并承担房价下跌带来的资产风险，租户则可获得相对较低的保证金、新建住宅及担保安全性。部分项目还向租户提供日后转为购买的机会。
换言之，同一批曾以买卖方式销售却遭冷落的房源，在调整价格和金融结构后，吸引了大量刚需者。这也意味着，对地方住宅市场低迷不能仅理解为“需求不足”，还可视为供应价格与金融条件不匹配的问题。
企业结构调整房地产投资公司试验蔓延至大邱多地
大邱正接连出现通过企业结构调整房地产投资公司化解竣工后滞销房的案例。数据显示，2025年在国土交通部完成登记或申请的4家企业结构调整房地产投资公司，在大邱共收购约2200户竣工后滞销住宅。
寿城区波洞的“寿城湖畔友邦爱优壳”是代表性案例。施工企业友邦全额出资467亿韩元募集资金，以回购自家滞销房的方式运作；该房地产投资公司以评估价83%左右、即1255亿韩元的价格，收购项目394户中的288户。今年4月，该项目套内面积84平方米户型的全租房以2.3亿韩元成交，比附近“寿城海茉莉高端”和“寿城池可隆天空彩”的2.5亿韩元低约2000万韩元。
不过，也有观点指出，企业结构调整房地产投资公司并非能够一揽子解决地方滞销房问题的万能方案。由于此类房地产投资公司同样属于投资产品，必然只能围绕能够确保一定收益水平的项目进行筛选投资。
开发商与投资者之间对价格的分歧也是变量。有观点认为，部分项目可能面临要求将售价降至较原销售价折让约30%的水平，与现有利益相关方的预期价格相冲突，导致交易本身延迟。这意味着，企业结构调整房地产投资公司要有效运作，滞销住宅的价格必须调整至足以为投资者提供商业可行性的水平。
“滞销房坟场”大邱，转向全租房能否成为突破口
大邱的滞销房问题依然严峻。截至今年7月底，大邱滞销公寓总量为4278户，其中竣工后滞销房为3481户，在全国17个市、道中数量最多。
政府也在扩大扶持措施，以促进企业结构调整房地产投资公司的活跃发展。国土交通部已延长对该类房地产投资公司取得的非首都圈竣工后滞销住宅不征收额外企业所得税、以及不计入综合房地产税合并计税范围的适用期限，并提供抵押贷款担保，以降低运营公司的融资成本。
但并非所有地方滞销住宅项目都能期待取得与上仁普鲁吉奥中心公园相同的结果。只有区位、产品竞争力、全租房需求、收购价格及金融成本等因素同时匹配，项目才能具备商业可行性。归根结底，企业结构调整房地产投资公司的成败，不在于收购多少滞销房源，而在于能否以符合市场价格的条件完成收购，并将其转化为刚需者能够负担的住房产品。
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