[各自求生 JR Global REITs]①伦敦败诉……6000亿韩元谈判“正式开始”

by Kim Daehyun

Published 09 Sep.2026 08:43(KST)

Updated 09 Sep.2026 11:01(KST)

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“现金留存”有效判决……还款启动推迟至明年12月
首尔重整法院指定三一会计师事务所为调查委员
6000亿韩元级债务重组及5年偿债计划核查全面启动

编者注首家申请重整程序的上市房地产投资信托基金JR Global REIT在英国诉讼中亦告败诉，使其规模达6000多亿韩元的债务重组走向迎来实质性考验。阿视亚经济将梳理英国判决留下的争议、金融大厦估值风波及5年偿债计划的可行性，并审视此次事件暴露出的制度漏洞。

首家申请企业重整程序的韩国上市房地产投资信托基金JR Global REIT，在围绕布鲁塞尔金融大厦估值的英国诉讼中败诉。英国高等法院商事法庭于9月8日当地时间认定，贷款银团据以启动现金留存机制的估值，依照贷款协议具有有效性。

国内上市REIT中首家申请企业重整程序的JR Global REIT，在围绕布鲁塞尔金融大厦估值的英国诉讼中败诉。盖蒂图片社供图

因此，JR REIT向债权人提出的5年偿债计划，也将基于延后开始偿还、融资负担加重的情景再度接受检验。首尔破产法院已指定三逸会计师事务所担任调查委员，并着手对该公司持续经营价值及偿债计划进行外部核查。

此次诉讼始于贷款银团聘请的仲量联行（JLL）将金融大厦估值定为9.2亿欧元。由于该估值使贷款价值比超过协议规定的52.5%，导致无法将当地租金收入汇回韩国的现金留存机制被启动。公司方面称，贷款银团介入估值过程，导致资产价值被低估，因此对代理融资机构CBRE Loan Services提起诉讼。

法庭承认，部分贷款银团希望估值低于9.5亿欧元，仲量联行也可能在估值工作临近结束时得知这一情况。然而，法庭认为，无法认定贷款银团曾为得出特定估值而施加不当压力，或仲量联行因此失去独立性。

法庭也对仲量联行的估值工作本身提出批评。法庭指出，采用现金流折现法进行的交叉验证流于形式，对部分争议也未作出充分回应。法庭还称，主导估值的负责人看上去未能充分理解其工作结果的重要性。

不过，法庭最终认为，仅凭这些问题不足以认定该估值无效。判决认为，尽管该估值难言完善，但已达到合同要求的标准，也不能视为预先为制造特定结果而炮制的估值。

此次败诉最直接的变化是偿债时间表。根据公司公布的计划，若胜诉，原定自2027年3月起支付利息、6月起偿还本金；若败诉，则将在对金融大厦抵押贷款进行再融资后，自2027年12月起开始偿还本息。

资金负担也将上升。若胜诉，美国曼哈顿办公楼出售所得的1446亿韩元中，仅部分可用于偿还比利时资产相关债务；但若败诉，则必须将全部资金投入偿还当地优先贷款。2027年再融资时需额外筹集的金额，也将从1710亿韩元增至2837亿韩元。

关键在于，公司假设2027年金融大厦的评估价值为11亿欧元。此次判决未采纳公司试图使当前作为现金留存机制依据的9.2亿欧元估值失效的主张，因此，以2027年估值11亿欧元为前提、认为可进行大规模再融资的依据，也预计将成为核查对象。

不过，汇率对冲负担显著下降。公司于9月4日表示，通过提前部分终止JR第26号房地产投资信托基金和JR第28号房地产投资信托基金的汇率对冲交易，相关债务已由申请重整时约1650亿韩元，按现行汇率降至约443亿韩元。公司借助汇率下行，降低了未来追加结算款的负担。

韩国国内的重整程序也已进入实质核查阶段。首尔破产法院重整第18庭庭长法官Yang Minho近日指定三逸会计师事务所担任调查委员。调查内容包括，公司持续经营价值是否高于清算价值、推进重整程序是否适当等。中期报告提交截止日期为9月28日。

曾任首尔破产法院首席法官、现任Rojipsa律师事务所代表的Lee Jeongyeop表示：“启动程序前的调查，是确认清算公司是否比使其重整更为有利的程序。此举可被视为反映了难以继续一味等待自主协商的判断。”

首尔破产法院已将供公司与债权人自主协商的自主结构调整支持期限延长至9月14日。由于调查报告提交期限晚于该日期，协商期也可能再度延长一次。

谈判难度较高。根据申请重整时的债权人名单，汇率对冲相关债权约1650亿韩元、公开发行公司债3210亿韩元、私募公司债592亿韩元、信贷贷款554亿韩元等，债务总额超过6000亿韩元。公司计划在2031年前分期偿还。

截至2025年末，小股东人数也达约2.8万人。他们既是股东，同时也是227亿韩元未付股息的债权人。公开发行公司债投资者与汇率对冲、私募公司债及贷款债权人的利益诉求也各不相同。归根结底，核心在于债权人能否接受公司提出的5年计划。英国诉讼虽已结束，但围绕JR REIT的实质性谈判如今才刚刚开始。

本报道由人工智能(AI)翻译技术生成。