“非自住单套住房持有者”监管争议：税制闹得沸沸扬扬，贷款却悄无声息……为何？
首尔非自住单套住房持有者及家庭成员估计约200万人……银行咨询冷清
金融委员会考虑刚性需求，缩小监管对象范围……哪怕有一天实际居住记录也不纳入
“明年1月实施……需关注年末续贷咨询情况”
围绕将于2027年1月实施的“非自住单套住房持有者”传贳贷款监管，市场反弹并未如最初预期般强烈。政府强调以实际居住为核心的房地产政策并提高贷款门槛，但鉴于实际受监管对象有限，金融委员会暂时似乎避开了争议。这与试图加重税负、却因强烈反弹而后退的财政经济部形成鲜明对比。
据金融业界9月8日消息，针对将于2027年1月实施的首都圈及监管地区公寓单套住房持有者传贳贷款担保限制措施，主要银行网点几乎未接到借款人的相关咨询。
某商业银行相关人士表示：“只要有过哪怕一天实际居住的记录，就可以使用传贳贷款，因此实际受到影响的借款人可能比最初预期更少。通常在到期前一两个月才会咨询续贷事宜，目前距离实施尚有时日，这也是原因之一。”
有分析认为，市场反弹不大的原因在于金融委员会从监管设计阶段起，便着重将实际需求者的损失降至最低。金融委员会认为，只要本人或配偶有过哪怕一天实际居住记录，便属于非投机目的的“善意”需求，原则上不纳入监管对象。据金融委员会估算，首尔的非自住单套住房持有者约为80万至100万户，若计入家庭成员则约有200万人。由于监管对象是并非多套住房持有者的单套住房持有者，若贸然扩大监管范围，可能将大量实际需求者也纳入监管网络，并引发反弹，因此相关部门承受了较大压力。
传贳贷款的特性也被纳入考量。若续贷遭拒，借款人须立即筹措还款资金，或另觅住所。金融监管部门规定，若存在不可避免的非自住原因，经银行信贷审查委员会审核后，可批准新增贷款或续贷；设置这一“安全阀”也是为了尽量减少意外损失。
金融委员会没有逐一列举非自住单套住房持有者的例外事由，而是缩小监管对象范围，这也出于同样考量。此前公布的税制改革方案中，财政经济部将居住满1年以上设为基本条件，同时列举升学、工作调动、赡养父母等例外事由。这种方式原则上将非自住单套住房持有者纳入监管对象，仅在存在不可避免原因时承认例外。金融委员会起初也研究过类似方案，但最终将监管对象限定为完全没有实际居住记录的情形。随着争议扩大，财政经济部正在研究将照顾孙辈和子女教育等纳入非自住例外事由的方案。
不过，税制与贷款监管难以简单比较。税制改革方案旨在提高非自住单套住房持有者的综合房地产税、资本利得税等税负，居住与否及实际居住期限等都会影响税负和扣除水平。增加的税款会令纳税人立即感受到负担，而贷款监管的适用对象范围相对较窄，这也是市场反应出现差异的背景。尽管如此，金融委员会考虑到实际需求者可能遭受损失，采取较宽泛的实际居住认定标准，仍被视为减少当前反弹的因素。
也有观点认为，金融委员会现在还不能掉以轻心。金融业界相关人士表示：“购买住房用于投资后，又申请传贳贷款居住在其他房屋中的单套住房持有者可能也不少。随着2027年1月监管实施临近，若从年末开始续贷等咨询明显增多，围绕投资需求与投机需求界限的借款人不满可能浮出水面。”
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