实际居住单套住房综合房地产税扣除额12亿→14亿韩元……按是否居住差别征税
基准利率上调至3%、首都圈住房抵押贷款以15亿韩元为界差别调整……刚需购房者盘算更复杂
近期房地产税制改革、贷款监管及高利率负担叠加，住房市场的刚需购房者在选房时，正如同考察地段一样仔细审视周密的资金规划。
根据政府于本月3日公布的《2026年税制改革方案》，今后单套住房持有者也将因是否实际居住而享受不同的综合房地产税扣除优惠。拟将实际居住的一户一宅家庭基本扣除额从现行的公告价格12亿韩元扩大至14亿韩元，而非居住型单套住房持有者则维持现行12亿韩元。据悉，政府此前曾提出将非居住型单套住房持有者的基本扣除额下调至9亿韩元的方案。
政府此次提出的税制改革方向，不仅考虑住房套数，也综合考量房屋价值及实际居住情况，使实际居住与否成为决定税负的重要标准。不过，综合房地产税基本扣除额以公告价格为基准，因此难以与新建公寓的销售价格直接比较。
在金融监管方面，15亿韩元房价也是一条重要界线。在首都圈及监管地区，以购房为目的的住房抵押贷款，房屋市价在15亿韩元以下时最高可贷6亿韩元；超过15亿韩元时，最高额度将降至4亿韩元。因此，房价越高，刚需购房者需要筹备的自有资金负担也可能越大。
尤其是公寓销售价格正快速上涨，高价住房不断增加，预计今后获得贷款将更为困难。根据住房城市担保公社数据，首都圈公寓销售均价今年7月同比猛增22.4%。
因此，新建公寓市场中，不仅房价本身，实际签约所需的自有资金及可贷款额度也正成为共同考量因素。尤其对于考虑在首尔及首都圈置业或换房的刚需购房者而言，结合现有资产与贷款能力制定资金计划的重要性进一步上升。
利率也上涨……刚需购房者“融资计划”至关重要
此外，韩国银行于上月27日将基准利率由年息2.75%上调至3.00%，利用贷款购房的负担也随之加重。贷款额度决定购房阶段所需自有资金规模，利率则影响贷款后需承担的本金和利息。
换房需求同样如此。对于计划出售首尔等地现有住房、迁往首都圈新建公寓的单套住房持有者而言，除新房的地段及产品竞争力外，还需综合考量原有住房的出售时点、可贷款额度及利息负担等因素。尤其随着政策方向转向以实际居住为核心，以实际居住为目的购房时，长期资金规划的重要性预计将更加突出。
随着税制、贷款乃至利率等购房相关金融环境发生变化，新房销售市场中寻找具备价格竞争力项目的需求者也在增加。斗山建设与双龙建设联合体在京畿道富川市素砂区素砂本洞一带推出的“斗山We’ve The Zenith富川”便是代表性项目。在利率上升、15亿韩元以上住房贷款受限的背景下，该项目正吸引同时考量利率和贷款条件的刚需购房者关注。
与其坚持通过过度贷款进入首尔，越来越多需求者选择在多条铁路线路交汇的换乘站区，或交通网络扩建活跃的首都圈主要枢纽地区，以合理资金享受舒适居住环境。这一需求正成为市场的新支柱。
“斗山We’ve The Zenith富川”位于可步行使用首都圈电铁1号线及西海线经过的素砂站的双站区。项目规划为地下8层至地上最高49层、共7栋、2008户的大型住宅社区，作为代表素砂站一带新兴居住带的地标而备受关注。
房地产行业相关人士表示：“近期住房市场在以实际居住为核心的政策基调下，又叠加贷款监管和利率负担，刚需购房者的资金规划变得更加重要。预计在兼顾贷款能力和融资成本的同时，寻找具备区位与产品竞争力的新建住房的需求仍将持续。”
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