“不是综房税，而是首尔市民税”……若房价照此上涨，“2030年首尔全境都将成为征税对象”
KB对125个主要小区模拟测算
征税对象从78个增至2030年的101个
分析认为，若首尔公寓价格持续上涨，到2030年，首尔25个自治区中，除江北、金川和道峰区外，其余22个区的主要公寓小区都将需缴纳综合房地产税（以下简称“综房税”）。
6日，国会政务委员会所属国民力量党议员Shin Dongwook根据从KB国民银行提交的模拟模型，对首尔25个自治区按KB房价排名前五的小区、共125个小区的34坪户型公寓进行分析。结果显示，今年在模拟情境下被征收综房税的共有19个区、78个小区。
若假设首尔公寓价格维持过去一年（2025年6月至2026年5月）同等涨幅，即年涨11%，到2030年，按非自住标准计算，纳税对象将增至22个区的101个小区。届时，目前全部5个样本小区均无需缴纳综房税的冠岳、芦原和中浪区，也将出现纳税对象，征税范围将扩大至除江北、金川和道峰区以外的大多数自治区。
目前免税的47个小区中，将有23个在2030年前新纳入综房税征收范围。按自治区划分，江西、冠岳、九老和恩平区各有4个，城北区有3个，钟路区有2个，芦原和中浪区各有1个。例如，恩平区DMC SK View的35坪户型目前无需缴纳综房税，但预计自2029年起将按非自住标准产生综房税，到2030年约需缴纳113万韩元。
分析显示，纳税对象数量在税制改革后曾短暂减少，但随着房价涨幅累积又将重新增加。按非自住标准计算，纳税小区数量预计将从今年的78个降至2027年的68个，随后在2028年增至82个、2029年增至94个、2030年进一步增至101个。
预计对125个小区全体住户征收的综房税，将从今年的589亿韩元增至2030年非自住标准下的5262亿韩元，扩大至8.9倍；按实际居住标准计算，则将增至3347亿韩元，为5.7倍。
若按每套住房简单平均计算，小区单套住房的综房税将从今年的95.1338万韩元，分别增至2030年非自住标准下的842.8401万韩元（8.9倍）和实际居住标准下的554.9778万韩元（5.8倍）。这一增势在目前综房税负担较低的非江南地区尤为陡峭。恩平、九老、城北、江西、东大门、冠岳、芦原和中浪区主要小区的综房税合计，将从今年约72万韩元增至2030年非自住标准下约4058万韩元，相当于综房税负担激增56.6倍。
分析认为，即便假设房价涨幅放缓至过去一年水平的一半、即年涨5.5%，综房税负担仍将大幅增加。在此情况下，到2030年，按非自住标准计算，纳税对象将为19个区的82个小区。目前免税小区中将有4个新被纳入征税范围，且均位于江西区。125个小区整体综房税在2030年按非自住标准计算将增至2926亿韩元，约为今年的5倍；按实际居住标准计算将增至1719亿韩元，为2.9倍。
Shin Dongwook表示：“政府税制改革方案虽经部分修改，但仍给房地产市场带来巨大混乱。今后，综房税实际上将成为对在首尔拥有一套自住房的普通民众也征收的‘首尔市民税’。”
此次模拟纳入了政府综房税税制改革方案及修订方案，并对2027年以后适用实际居住者14亿韩元、非居住者12亿韩元的基本扣除额，70%的公允市场价值比率及150%的税负上限。
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