“不是综房税，而是首尔市民税”……若房价照此上涨，“2030年首尔全境都将成为征税对象”
KB对125个主要小区模拟测算
征税对象从78个增至2030年的101个
分析认为，若首尔公寓价格持续上涨，到2030年，在首尔25个自治区中，除江北、衿川、道峰区外的22个区主要公寓小区均可能需要缴纳综合房地产税。
6日，国会政务委员会所属国民力量党议员Shin Dongwook基于从KB国民银行获得的模拟模型，对首尔25个自治区中KB房价排名前五的小区、共125个小区的34坪户型公寓进行分析。结果显示，今年模拟中被征收综合房地产税的为19个区的78个小区。
若假设首尔公寓价格维持过去一年（2025年6月至2026年5月）同等涨幅，即年均上涨11%，到2030年，按非自住标准计，纳税对象将增至22个区的101个小区。在此情况下，目前5个样本小区均无需缴纳综合房地产税的冠岳、芦原、中浪区也将出现纳税对象，征税范围将扩大至除江北、衿川、道峰区以外的大多数自治区。
目前免税的47个小区中，将有23个在2030年前新增缴纳综合房地产税。按自治区划分，江西、冠岳、九老、恩平区各有4个，城北区有3个，钟路区有2个，芦原、中浪区各有1个。例如，恩平区DMC SK View的35坪户型目前无需缴纳综合房地产税，但自2029年起按非自住标准将产生该税，预计2030年需缴纳约113万韩元。
分析显示，纳税对象在税制改革后曾一度减少，随后随着房价涨幅累积而再次增加。按非自住标准计，纳税小区将从今年的78个减至2027年的68个，之后于2028年增至82个、2029年94个、2030年101个，预计将持续增加。
预计125个小区所有住户需缴纳的综合房地产税，将从今年的589亿韩元增至2030年按非自住标准计算的5262亿韩元，增幅为8.9倍；按实际居住标准计算，则增至3347亿韩元，增长5.7倍。
若简单平均计算每个小区每套住房的综合房地产税，将从今年的95.1338万韩元，分别增至2030年按非自住标准计算的842.8401万韩元（8.9倍）和按实际居住标准计算的554.9778万韩元（5.8倍）。这种增长趋势在目前综合房地产税负担较轻的非江南地区尤为明显。恩平、九老、城北、江西、东大门、冠岳、芦原、中浪区主要小区的综合房地产税合计，将从今年约72万韩元增至2030年按非自住标准计算的约4058万韩元，相当于税负激增56.6倍。
分析认为，即便假设房价涨幅放缓至过去一年一半的水平、即年均5.5%，综合房地产税负担仍将大幅增加。在这种情况下，2030年按非自住标准计，纳税对象为19个区的82个小区。目前免税小区中，新增被纳入征税对象的有4个，且均位于江西区。125个小区整体的综合房地产税，到2030年按非自住标准计算将增至2926亿韩元，约为今年的5倍；按实际居住标准计算则为1719亿韩元，增长2.9倍。
Shin Dongwook指出：“政府的税制改革方案虽经部分修订，但给房地产市场带来了巨大混乱。今后，综合房地产税将成为实际上向在首尔拥有一套自住房的普通民众也征收的‘首尔市民税’。”
此次模拟反映了政府综合房地产税税制改革方案及修订方案，并对2027年以后适用实际居住者14亿韩元、非自住者12亿韩元的基本扣除额，70%的公平市场价值比率以及150%的税负上限。
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