江南房源积压，江北无房可卖……首尔成交量减少，购房需求冷热不均[房地产A to Z]

高强度税制改革后，江南圈和江北圈的土地交易许可申请数量均大幅减少，但买方需求却呈现截然相反的走势。江南圈尽管因税负而有房源流出，交易仍陷入萎缩；江北圈则因资金实力有限的刚需购房者涌入，挂牌报价上涨。市场预计，短期内首尔房地产市场不同价位之间的温差将更加明显。

阿视亚经济5日统计通过“Saeeol电子民愿窗口”受理的11个自治区土地交易许可申请数量发现，江南三区上月（8月3日至9月3日）的申请数量较6月（6月3日至7月3日）最多减少逾40%。

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在江南三区中，松坡区上月受理199件许可申请，较6月的348件减少42.8%，为11个自治区中降幅最大。江南区和瑞草区的申请数量也分别从6月的209件、150件降至上月的135件、102件，降幅分别为35.4%和32%。

江北圈的土地交易许可申请数量也大幅下降。其中，西大门区降幅最大，申请数量从6月的243件降至上月的150件，减少38.3%。恩平区和城北区同期也分别减少36.6%和28.9%。江北区的交易数量同样从168件降至111件，减少33.9%。

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尽管首尔整体交易量呈现萎缩趋势，买方需求却存在明显差异。城北区等中低价公寓密集、房价低于20亿韩元的江北圈地区，随着买方需求快速流入，房源减少、挂牌报价上涨的现象仍在持续。换言之，市场已出现无房可卖的局面。据房地产平台Asil统计，城北区、芦原区和恩平区的公寓房源数量从6月3日的8700套降至8388套，减少3.6%。

城北区吉音洞一名房地产中介负责人A表示：“吉音洞一带并不属于综合房地产税负担影响较大的地区，因税负而打算出售住房的人极少。此前，来自江北区和道峰区、计划搬迁的新婚夫妇及年轻群体的购房需求集中涌入，优质楼栋和优质楼层的房源已被售出；卖方又将报价抬至高于历史成交价的水平，导致交易难以达成。”

与之相反，高价住宅密集的江南三区正处于房源增加、交易萎缩的状态。高龄房主为减轻税负而推出急售房源后，买方因期待价格进一步下调而转为观望。

狎鸥亭现代14期专用面积84平方米住宅近期也以50亿韩元的价格急售，较前一次实际成交价低8.75亿韩元。不过，当地房地产中介普遍表示，实际购房咨询并不多。狎鸥亭一带一名房地产中介负责人B称：“该面积段的平均挂牌报价约为55亿韩元，较上月已出现报价下降约6亿至8亿韩元的趋势。虽然偶尔有急售房源成交，但买方认为报价可能会进一步大幅下调，因而转为观望。”

专家预计，江南圈短期内将在买方观望情绪持续之下不断出现急售房源，部分房价可能有所调整。不过，随着适用长期持有特别扣除10亿韩元上限的2029年临近，若大量急售房源被消化，房价可能再次延续上涨趋势。新韩银行房地产投资咨询中心团队负责人Kwon Youngseon表示：“同一小区、同一面积的房源之间，已出现5亿至6亿韩元的价格差，短期内可能通过急售房源出现价格调整。”他还称：“急售房源消化后，房价仍有再次上涨的可能。”

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对于江北圈，分析认为，在近期房源短时间内被迅速消化、价格快速上涨的情况下，市场短期内可能进入横盘阶段。Kwon Youngseon表示：“江北圈房源在短期内急剧减少，每次成交后挂牌报价持续上升，对买方而言已形成较大价格压力。与其说房价会下调，不如说将进入涨速放缓的横盘阶段。”

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