江南房源积压，江北无房可卖……首尔成交量减少，购房需求冷热不均[房地产A to Z]

在高强度税制改革后，江南圈和江北圈的土地交易许可申请数量均大幅减少，但购房需求却呈现截然相反的走势。江北圈尽管因税负而有房源流出，交易仍然低迷；江南圈则因资金实力不足的刚需购房者涌入，挂牌报价上涨。市场预计，未来一段时间首尔房地产市场不同价位之间的温差将更加明显。

5日，阿视亚经济统计通过“Saeeol电子民愿窗口”受理的11个自治区土地交易许可申请数量发现，江南三区上月（8月3日至9月3日）的申请数量较6月（6月3日至7月3日）最多减少逾40%。

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江南三区中，松坡区上月受理199宗许可申请，较6月的348宗减少42.8%，为11个自治区中降幅最大。江南区和瑞草区的申请数量则分别从6月的209宗、150宗降至上月的135宗、102宗，分别下降35.4%和32%。

江北圈的土地交易申请数量也大幅减少。其中降幅最大的是西大门区，申请数量从6月的243宗降至上月的150宗，减少38.3%。恩平区和城北区同期分别减少36.6%和28.9%，紧随其后。江北区的交易数量也从同期的168宗降至111宗，减少33.9%。

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尽管首尔整体交易量呈萎缩趋势，购房需求却存在鲜明差异。城北区等中低价、总价低于20亿韩元公寓密集的江北圈地区，随着购房需求快速涌入，房源减少，挂牌报价持续上涨。换言之，市场已出现因房源不足而难以成交的情况。根据Asil数据，城北区、芦原区和恩平区的公寓房源数量从6月3日的8700套降至8388套，减少3.6%。

城北区吉音洞一家房地产中介负责人A表示：“吉音洞一带并不属于综合房地产税负担影响较大的地区，因此因税负而打算出售住房的人极少。此前，来自江北区、道峰区、计划搬迁的新婚夫妇和青年群体的购房需求集中涌入，优质楼栋、优质楼层的房源已经售出；卖方的报价高于此前成交新高，导致交易难以达成。”

另一方面，高价住宅密集的江南三区则呈现房源增加、交易萎缩的局面。高龄房主为减轻税负而推出急售房源后，买方预期价格将进一步调整，转而持观望态度。

狎鸥亭现代14期专用面积84平方米住房近期也出现一套急售房源，报价为50亿韩元，较此前最近一笔实际成交价低8.75亿韩元。不过，当地房地产中介普遍表示，实际购房咨询并不多。狎鸥亭一带一家房地产中介负责人B称：“该户型的平均挂牌报价约为55亿韩元，较上月出现约6亿至8亿韩元的报价下调趋势。虽然偶尔有急售房源成交，但买方认为报价可能会有更大幅度调整，已转为观望。”

专家预计，江南圈短期内将在买方观望情绪下持续有急售房源流出，价格或出现部分调整。不过，随着适用长期持有特别扣除额10亿韩元上限的2029年临近，若大量急售房源被消化，价格可能再次延续上涨。新韩银行房地产投资咨询中心团队负责人Kwon Youngseon表示：“同一小区、同一户型也出现价格相差5亿至6亿韩元的房源，短期内或通过急售房源出现价格调整。”他补充称：“急售房源消化后，价格可能再次上涨。”

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分析认为，江北圈近期在短时间内快速消化房源、价格急涨后，短期内可能进入持平阶段。Kwon团队负责人解释称：“江北圈房源在短期内迅速减少，每次成交后挂牌报价持续上涨，确实已成为令买方感到负担的价格区间。与其说价格会调整，不如说可能进入涨速放缓的持平阶段。”

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