“新生每年都来”需求稳健的大学宿舍……“大买家”豪掷1万亿韩元的原因

by Kim Dongpyo

Published 06 Sep.2026 18:47(KST)

Updated 06 Sep.2026 18:51(KST)

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美国资产管理公司Ares Management投入13亿美元
今年在美国获得1万个学生公寓床位
每年都有新生入学……需求比写字楼更稳健
发达国家养老基金、保险公司投资出租住房成大势所趋

全球另类投资资本正将投资版图扩展至大学生居住的宿舍。从写字楼、物流中心等传统商业地产，转向学生公寓和出租住宅等以实际居住需求为基础的“居住”资产，并投入大规模资金。

全球另类投资管理公司Ares Management于本月1日（当地时间）与美国学生公寓运营商The Scion Group共同以约4.35亿美元，收购了佐治亚大学、田纳西大学和得克萨斯州立大学附近的4处学生公寓，可容纳2316人居住。

仅在3个月前，双方还完成了一笔规模更大的交易。两家公司建立战略合作伙伴关系，以9.1亿美元收购了美国12处学生公寓、共7578个床位。2026年两次投资合计达13.45亿美元，获得9894个床位。

每年都有新生入住……需求比写字楼更稳健

Ares所投资的资产属于专为学生建造的住宿设施。这类住房不同于由大学直接运营的宿舍，而是由民营企业在校园周边开发后出租给学生。在英国和澳大利亚，这类资产已成为养老金、保险公司等机构投资的代表性居住板块资产。

学生专属住宿设施的投资逻辑相对简单。只要优质大学的在校生人数得以维持，每年都会有新的租户入住。校园附近土地有限，新增供应也并不容易。

据全球房地产咨询公司Cushman & Wakefield统计，2025年机构资本在美国学生公寓投资中的占比升至35%，距离校园0.5英里以内的资产，平均估值比其他资产高出33%。

合同期限通常以学年为单位，因此不会像写字楼那样将租金锁定5至10年，而是可以根据市场情况频繁调整。不过，受留学生减少等因素影响，不同大学之间的差异值得关注。一名投资银行业内人士表示：“能否准确预测在校生增长和新增供应量，是决定这类资产投资表现的关键。”

国民年金也是学生专属住宿设施投资者……正研究扩展至出租住宅

国民年金于2020年向澳大利亚最大学生公寓运营商Scape Australia的基金出资3亿美元。2025年，国民年金再次与Scape合作，建立规模达7亿澳元的战略合作伙伴关系。投资范围也从学生专属住宿设施扩展至机构化出租住宅等更广泛的居住板块。

近期，国民年金还在研究投资韩国国内出租住宅的可能性。国民年金今年6月表示：“已与境内外房地产管理公司讨论韩国民营出租住宅的投资条件及制度性障碍。”国民年金公团理事长Kim Seongju在同月的记者说明会上提及荷兰公共养老金基金ABP和美国教师退休年金基金TIAA时表示：“海外养老金正为获得长期、稳定的现金流而进入住宅投资市场。”他还补充称：“在确保内部目标收益率的前提下，也在研究韩国出租住宅的新投资模式。”

对于国民年金这类投资期限较长的养老金而言，另类投资发挥着分散集中于股票和债券的投资组合、确保长期现金流的作用。具体而言，将房地产租金、基础设施使用费等不直接随经济景气和股市波动变化的收入来源纳入组合，以在特定资产类别波动加剧时降低整个基金所受冲击。

2026年上半年，国民年金的韩国股票收益率高达107.37%，另类投资则为9.60%，从绝对数值看表现较弱。不过，2024年韩国股票亏损6.94%时，另类投资录得17.09%的收益率，发挥了缓冲投资组合波动的作用。截至2026年6月底，国民年金另类投资的估值为260.9万亿韩元，占整个基金的14%。