[独家]多户住宅租赁押金诈骗优先购买权冲突时“LH优先”……提出特别法修正案

共同民主党正推动修法，规定在多户住宅全租房诈骗受害房屋的拍卖过程中，若承租人与韩国土地住宅公社（LH）的优先购买请求权发生冲突，应优先保障LH的权利。此举旨在完善制度，此前有观点指出，在仅能进行单一产权登记的多户住宅中，部分承租人行使优先购买权，可能导致其他承租人失去获得救济的机会。

据国土交通部和政界3日消息，共同民主党议员Yeom Taeyoung将提出包含上述内容的《全租房诈骗受害者支援法》修正案。修正案规定，如同一住宅内发生至少2名全租房诈骗受害者，且LH与受害承租人同时希望行使优先购买请求权，则应批准将房屋出售给LH。该修正案在现行法律“双方权利冲突时优先保障受害承租人优先购买权”的规定中，新增例外条款。

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此次修法源于今年6月京畿道华城一处多户住宅发生的受害承租人与LH优先购买权冲突案例。该住宅曾发生7.2亿韩元租赁保证金未返还事件，去年包括承租人A在内的4名后顺位承租人将优先购买请求权转让给LH。受害承租人共计5人。然而，在拍卖当日，A突然亲自行使优先购买权，以8.11亿韩元竞得该住宅。

因此，原本计划以LH购入为前提、通过拍卖差额弥补损失的其他后顺位承租人，收回保证金变得困难。这是因为在向优先债权人及优先顺位承租人支付拍卖分配款后，实际上几乎不会剩余可分配给后顺位承租人的款项。此后，LH向水原地方法院转达请求，称不应令多名承租人失去弥补损失的机会，法院遂作出不予批准出售的决定，但A目前仍表示有意购买。为此，法院将原定于4日举行的拍卖延期一次。

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国土交通部认为，现行法律未能反映仅可进行单一产权登记的多户住宅特性，因而发生了此类案例。根据今年5月修订的《全租房诈骗受害者支援及居住稳定特别法》第25条，如全租房诈骗受害者和LH均申报优先购买，法院应优先保障受害者的权利。问题在于，与可进行分户登记、通常仅有1名受害承租人的公寓、写字楼式公寓及多单元住宅不同，多户住宅内可能存在多名受害承租人。因此，若希望将优先购买请求权转让给LH的受害者，与希望亲自行使该权利的受害者意见相冲突，便会出现应优先保障哪一方的问题。

Yeom Taeyoung表示：“在多户住宅等存在多名受害者的情况下，只要其中1人行使权利，其余受害者便会陷入完全无法获得拍卖差额补助的盲区。原本为帮助受害者而设立的制度，反而造成部分受害者被边缘化，因此希望通过此次修法纠正这一矛盾状况。”

Yeom Taeyoung共同民主党议员。阿视亚经济资料图

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国土交通部也赞成修法。一名相关人士表示：“在与国会沟通的过程中，已形成共识，即应朝着救济更多承租人损失的方向推进修法。”

不过，在法案获国会全体会议通过之前，受害承租人只能通过延后拍卖来争取时间。LH和国土交通部已向法院转达希望延期拍卖的意见。LH相关人士称：“国土交通部和LH已恳请水原地方法院推迟拍卖，能够延期多长时间将取决于法院的判断。”

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