[独家]多户住宅租赁押金诈骗优先购买权冲突时“LH优先”……提出特别法修正案

by Lee Jieun

Published 03 Sep.2026 10:12(KST)

现行法律未能反映仅可单一产权登记的多户住宅特点
即使承租人意见冲突，仍优先保障受害者请求权
国土交通部担忧多数承租人失去获得救济机会
国会拟修法，在多户住宅中优先保障LH请求权

共同民主党拟推动修法：在多户住宅租赁押金诈骗受害房屋的拍卖过程中，若承租人与韩国土地住宅公社（LH）的优先购买请求权发生冲突，应优先保障LH的权利。由于有观点指出，在仅能进行单一产权登记的多户住宅中，部分承租人行使优先购买权，可能导致其他承租人失去获得救济的机会，因此决定完善相关制度。

据国土交通部和政界3日消息，共同民主党议员Yeom Taeyoung将提出包含上述内容的《租赁押金诈骗受害者支援法》修正案。修正案规定，在多户住宅等同一住房内出现至少两名租赁押金诈骗受害者时，若LH与受害承租人同时希望行使优先购买请求权，应批准将房屋出售给LH。该修正案将在现行法律“双方权利发生冲突时，应优先保障受害承租人优先购买权”的规定中增设附加条款。

此次修法源于今年6月京畿道华城一处多户住宅中发生的受害承租人与LH优先购买权冲突案例。该住宅曾发生7.2亿韩元租赁押金未返还事件，2025年，包括承租人A在内的4名后顺位承租人将优先购买请求权转让给LH。受害承租人共计5人。然而，在拍卖当日，A突然亲自行使其优先购买权，以8.11亿韩元竞得该住宅。

因此，原本计划以LH收购为前提、通过拍卖差额弥补损失的其他后顺位承租人，难以收回押金。原因在于，向先顺位债权人及先顺位承租人支付拍卖分配款后，实际上几乎不会有可分配给后顺位承租人的款项。此后，LH和国土交通部以不应使多名承租人失去恢复损失机会为由，向法院行政处提交意见书，拍卖因此被撤回；但A仍表示有意竞得该房屋。为此，法院已将原定于9月4日举行的拍卖延期一次。

国土交通部认为，现行法律未能反映只能进行单一产权登记的多户住宅特点，才导致此类案例发生。根据今年5月修订的《租赁押金诈骗受害者支援及居住稳定特别法》第25条，若租赁押金诈骗受害者与LH均申报优先购买，法院应优先保障受害者的权利。问题在于，与可进行分户产权登记、通常仅有一名受害承租人的公寓、办公型住宅及多单元住宅不同，多户住宅内可能有多名受害承租人。因此，当希望将优先购买请求权转让给LH的受害者，与希望亲自行使该权利的受害者之间出现意见冲突时，便会产生应优先保障哪一方的问题。

Yeom Taeyoung表示：“在多户住宅等拥有多名受害者的情况下，只要其中一人行使权利，其余受害者便完全无法获得拍卖差额支持，形成了制度盲区。原本为帮助受害者而设立的制度，反而造成部分受害者被排除在外的结果，因此希望通过此次修法纠正这一矛盾局面。”