汝矣岛、光化门退潮，“首尔站SBD”崛起……甲级写字楼大迁移
首尔站一带尖端办公楼接连开发
Meritz集团、韩华集团、三星金融关联公司等
市中心38%的大型办公楼老化……首尔站成替代选择
曾长期担任首尔核心轴线的光化门和钟路为中心的传统市中心区域（中央商务区）影响力正在减弱，而韩国高速铁路、首都圈广域快速铁路及机场铁路汇集的“首尔站区域（首尔站商务区）”正迅速崛起为新的中央商务区。
据商业地产行业3日消息，巨额资本与企业已在快速向首尔站集聚。Meritz火灾保险正在首尔中区蓬莱第2区建设“Meritz城”办公园区，集团旗下公司将集中入驻。对面南山入口处，IGIS资产管理主导的“IOTA”项目正在推进。这是一项项目融资总规模达7万亿韩元的超大型开发项目，将建设甲级写字楼、酒店和商业设施。
毗邻首尔站的顺和洞7一带（首尔站·西小门第1、2区第1地块）也即将迎来大规模变化。原三星生命西小门大厦用地上，正在建设一栋地下8层、地上39层、总建筑面积25.0276万平方米（约7.5万坪）的办公楼，目标于2030年6月竣工。
JB金融控股已确定出售汝矣岛总部大楼，并迁入西小门新总部。韩华集团正主导规模达2.7万亿韩元的首尔站北部站区开发项目，韩国投资金融集团则投入约1.3万亿韩元收购了首尔广场大厦。
市中心轴线转移的最大原因是中央商务区老化及其空间限制。根据国土交通部建筑行政系统“世运台”数据，首尔三大商务区内总建筑面积超过1.65万平方米的办公楼中，楼龄超过30年的老旧办公楼占比在中央商务区为38.8%。汝矣岛为40.1%、江南为38%，情况相近，但普遍分析认为，光化门和钟路一带市中心区域的老化感受更为明显。
尤其是建于20世纪90年代前后的第一代中央商务区办公楼，平均层高仅约2.5至2.6米，偏低。此外，受每个机架供电上限制约，也不易容纳人工智能边缘服务器或高性能IT监控系统。
首尔站一带正结合首尔市“百年首尔城市空间大改造”政策愿景，全面推进大规模超大规模办公综合体开发。原希尔顿酒店用地上建设的“IOTA首尔”（总建筑面积约46万平方米）以及韩华的“首尔站北部站区开发项目”（总建筑面积约35万平方米）完工后，预计将形成总面积达80万平方米（约24.5万坪）的“猛犸级商务板块”。
房地产资产管理行业相关人士评价称：“巨额资本和全球企业涌向首尔站，源于该地区具备容纳尖端IT及人工智能基础设施的能力，以及能够吸引首都圈各地优秀人才的生产力。随着商业机会汇聚，这里将成为商业地产强劲发展的舞台。”
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