综合房地产税掉头，Banpo Xi非居住持有税3318万韩元→2641万韩元骤降，与实际居住者无差别[房地产A to Z]

政府撤回将综合房地产税税负上限提高至200%的计划后，首尔高价公寓中实际居住和非居住的单套住房持有者2027年应缴税额将变得相同。政府原本为优待实际居住者而设置不同扣除额，但计算出的税额均触及150%的上限，导致实际缴税额差异消失。

从首尔松坡区乐天世界塔天空观景台俯瞰的江南一带公寓全景。Yoon Dongju记者

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2日，Shinhan Premier Pathfinder专业委员Woo Byungtak假设2027年公告房价上涨幅度为2026年的一半，对首尔19个主要高价及次高价公寓案例进行分析。结果显示，瑞草区Banpo Xi专用面积84平方米住房的实际居住者和非居住者，2027年持有税均为2641万韩元。尽管按是否实际居住分别适用14亿韩元和12亿韩元的基本扣除额，但双方均触及150%的税负上限，因此实际缴税额相同。与上月3日公布的原方案相比，非居住者的税负由3318万韩元下降约700万韩元；实际居住者的税额也由2764万韩元小幅下降。

超高价住宅Hannam The Hill专用面积235.31平方米的住房，也无论是否实际居住，税额均计算为1.126亿韩元。原方案预计为1.4086亿韩元，修订方案下减少2826万韩元，涨幅由原先的84.5%降至47.5%。Acro River Park、Raemian Firstige、Raemian Daechi Palace、Jamsil Jugong 5 Complex、Dogok Rexle、Eunma Apartment等项目也同样如此。

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这是因为政府放弃了将非居住单套住房持有者的综合房地产税基本扣除额从12亿韩元下调至9亿韩元的原计划，也决定不将税负上限从150%提高至200%。非居住单套住房持有者2027年仍可享受12亿韩元扣除，实际居住单套住房持有者的基本扣除额则将按计划提高至14亿韩元。

Woo Byungtak表示：“若按原先预告将税负上限提高至200%，居住与否导致的税额差距本会得以维持。由于上限维持在150%，对于计算税额超过该上限的高价住宅项目，实际居住优惠与非居住差别的效果便会在实际缴税额中消失。”他还称：“不过，哪些项目会触及上限取决于房价涨幅，因此难以一概而论。”

在9个次高价住宅案例中，实际居住者与非居住者之间的税负差距仍然存在。江北地区Mapo Raemian Prugio专用面积84平方米住房，按修订方案计算，实际居住者2027年持有税为521万韩元，非居住者为605万韩元，相差84万韩元。原方案中256万韩元的差距缩小至约三分之一。预计非居住者的持有税在原方案下将较2025年上涨86.8%，即777万韩元；而在修订方案下，涨幅降至45.4%，即605万韩元。Raemian Oksu Riverzen、Mapo Xi、Wangsimni Tens Hill、Centras、Heukseok Centreville、Raemian Hillstate Godeok、Dangsan-dong Raemian 4th等项目也类似。未触及税负上限的项目，基本扣除额差异会反映在实际税额中。

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税负涨幅虽低于原方案，但并不意味着税负会较2026年减少。韩国建设政策研究院研究委员Lee Eunhyung就此次税制改革修订方案表示：“与其说是改变了强化持有税的基调，不如说是放缓了税负上升速度。公正市场价值比率上调等措施仍然存在，因此政策方向本身与原方案并无太大差异。”

仍有其他减税选择。政府将不居住在该住房内的夫妻共同登记单套住房持有者的基本扣除额，从原先提出的4亿韩元提高至6亿韩元，夫妻合计为12亿韩元。假设夫妻各持有Banpo Xi专用面积84平方米住房一半产权，2027年合计持有税预计为1684万韩元。虽然较2026年的1171万韩元增加43.8%，但与同一住房以单独登记方式持有时的2641万韩元相比，共同登记约少缴958万韩元。

随着税负增幅较原方案放缓，非居住单套住房持有者急于出售房屋的理由也有所减少。Woori Bank房地产研究实验室负责人Ham Youngjin预计：“随着非居住单套住房持有者的12亿韩元扣除得以保留，税负驱动的房源抛售压力将大幅减弱，首尔高价公寓市场原本预期的房源增长速度或将放缓。”

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