[独家]PF“不良”标签及第二金融圈收紧资金链延后2年……金融监管集体延期，住房供应提速

金融当局决定将针对开发商自有资本较少的房地产项目融资（PF）项目加强健康度评估、提高拨备负担的方案推迟两年实施。原计划向储蓄银行和专门信贷金融公司新引入的PF贷款风险权重，也基本确定将推迟两年。此举是在持续清理不良PF的同时，确保正常或具备正常化可能的项目顺畅获得资金，以激活首尔及首都圈住宅供应，是为支持聚焦“供应提速战”的8·13房地产对策而出台的后续措施。

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据金融当局2日消息，金融委员会和金融监督院决定，将在PF项目可行性评估中纳入开发商自有资本比率、并据此差异化确定项目评级及拨备计提水平的制度实施时间，从原定的2027年推迟两年至2029年。

金融当局原计划将开发商向项目投入多少“自有资金”作为判断PF项目健康度的主要新增标准。鉴于韩国开发商平均自有资本比率仅约为3%，此举旨在改善以少量资本开展项目、绝大部分项目资金依赖借贷的结构。

按照原计划，从2027年起，自有资本比率低于5%的项目将被纳入“普通”评级判断标准，低于3%的纳入“关注”评级，低于2%的纳入“存在不良风险”评级。此后，相关标准将逐步提高，到2030年将把低于20%的项目列为“普通”、低于10%的列为“关注”、低于2%的列为“存在不良风险”。随着此次延期，相关日程均将顺延两年。

金融当局放缓推进速度，是因为可行性评估结果直接关系到PF项目的资金来源。项目评级下调后，金融公司须计提更多拨备，开发商可能难以获得新的融资支持，或延长现有贷款期限。此前，金融当局已决定将住宅项目PF贷款所要求的开发商自有资本比率从2027年5%提高至2030年20%的计划推迟两年。因此，与此相关的可行性评估及拨备监管强化时间也将一并延后，以避免制度之间出现不协调。

金融当局正在研究将原计划针对储蓄银行和专门信贷金融公司PF贷款新引入的风险权重，从2027年改为自2029年起实施。风险权重是金融公司为贷款资产设定的一种“风险评分”。该数值越高，即使放贷金额相同，金融公司也须配置更多资本，放贷能力将随之下降。

目前，银行PF贷款适用150%的风险权重。金融当局原计划根据自有资本比率和销售率等因素，将其细分为100%至150%，同时向储蓄银行和专门信贷金融公司引入相同监管。对银行而言，这将形成降低优质PF贷款资本负担的激励；但对储蓄银行和专门信贷金融公司而言，则意味着增加原本不存在的资本监管，因此相关行业忧虑较大。

金融当局相关人士表示：“不同业态在风险权重方面的利弊各不相同，除统一顺延两年外，我们也在研究多种方案。”

截至今年3月，金融业PF贷款余额为115.5万亿韩元，其中储蓄银行为6.9万亿韩元，专门信贷金融公司为20.2万亿韩元。两类行业合计为27.1万亿韩元，约占全部PF贷款的23.5%。若推迟引入风险权重，这些行业额外资本负担将减少，预计可向PF项目提供的资金能力将扩大。

对于作为正式PF前期短期贷款的桥接贷款，降低其展期期限门槛的方案也正在讨论中。目前，即使是正常桥接贷款，如要两次或以上延长期限，也须接受外部专业机构的PF项目可行性评估，并获得超过四分之三银团成员同意。业界提出，应放宽相关条件，以免正常项目也面临贷款展期困难；金融当局正在对此进行研究。

金融当局放缓PF监管强化步伐的背景，在于扩大住宅供应的必要性。中长期政策方向仍将维持，即清理不良PF、改善开发商低资本高借贷结构；但将防止连正常或具备正常化可能的项目也出现融资受阻，进而导致住宅开工和供应延迟的情况。

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金融监督院院长Lee Chanjin也在9月1日的高管会议上要求，为实现住宅早期大规模供应，集中所有力量提供金融支持。金融监督院决定对截至2027年计划供应住宅的首都圈325个主要PF项目实施特别管理，将为每个项目指定负责人，密切检查项目进展和融资条件。此外，自9月1日起已启动“PF金融困难解决中心”，听取业界意见，并将推进必要的制度改善。

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