[独家]PF“不良”标签及第二金融圈收紧资金链延后2年……金融监管集体延期，住房供应提速

金融监管部门决定将针对开发商自有资本较少的房地产项目融资业务项目加强稳健性评估、提高拨备负担的方案推迟2年实施。原计划向储蓄银行和专业信贷金融公司新引入的项目融资贷款风险权重，也基本确定将延期2年。此举是在持续处置不良项目融资的同时，确保正常或具备正常化可能的项目顺畅获得资金，以促进首尔及首都圈住房供应，是为支持聚焦“供应提速战”的8·13房地产对策而采取的后续措施。

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据金融监管部门2日消息，金融委员会和金融监督院决定，将在项目融资项目可行性评估中纳入开发商自有资本比率，并据此差别化确定项目评级和拨备计提水平的制度实施时间，从原定的2027年推迟2年至2029年。

金融监管部门原计划将开发商向项目投入多少“自有资金”作为判断项目融资项目稳健性的主要新增标准。鉴于韩国开发商平均自有资本比率仅约3%，此举旨在改善以少量资本开展项目、绝大部分项目资金依赖借款的结构。

按原计划，自2027年起，自有资本比率低于5%的项目将被评为“普通”，低于3%的项目为“需关注”，低于2%的项目为“存在不良风险”。此后相关标准将逐步提高，到2030年，自有资本比率低于20%的项目将被评为“普通”，低于10%的项目为“需关注”，低于2%的项目为“存在不良风险”。随着此次延期措施出台，相关时间表均将后移2年。

金融监管部门放缓推进速度，是因为可行性评估结果直接关系到项目融资项目的资金来源。项目评级下调后，金融公司必须计提更多拨备，开发商可能难以获得新增融资支持或延长既有贷款期限。此前，金融监管部门已决定将住宅项目融资贷款中开发商自有资本比率要求从2027年的5%提高至2030年20%的计划推迟2年。为避免制度之间出现不同步，与此相关的可行性评估和拨备监管强化时间也将一并推后。

金融监管部门正在研究，将原计划向储蓄银行和专业信贷金融公司项目融资贷款新引入的风险权重，不在2027年而自2029年起实施。风险权重是金融公司对贷款资产设定的一种“风险评分”。该数值越高，即使发放相同金额的贷款，金融公司也须持有更多资本，从而降低放贷能力。

目前，银行项目融资贷款适用150%的风险权重。金融监管部门原计划根据自有资本比率和销售率等因素，将其细分为100%至150%，同时向储蓄银行和专业信贷金融公司引入同等监管。银行将获得降低优质项目融资贷款资本负担的激励，而储蓄银行和专业信贷金融公司则将新增原本不存在的资本监管，因此相关行业忧虑较大。

金融监管部门相关人士表示：“不同业态在风险权重方面的利弊各不相同，因此除统一顺延2年外，我们还在研究多种方案。”

截至今年3月，金融业项目融资贷款余额为115.5万亿韩元，其中储蓄银行为6.9万亿韩元，专业信贷金融公司为20.2万亿韩元。两个业态合计为27.1万亿韩元，约占全部项目融资贷款的23.5%。若推迟引入风险权重，预计这些业态的额外资本负担将减少，可向项目融资项目提供的资金能力将扩大。

对于正式项目融资前阶段的短期贷款——过桥贷款，降低其续期门槛的方案也正在讨论中。目前，即使是正常过桥贷款，若要将期限延长两次以上，也须接受外部专业机构的项目融资可行性评估，并获得四分之三以上银团成员同意。业界指出，连正常项目也可能面临贷款续期困难，因此建议放宽条件，金融监管部门正对此进行研究。

金融监管部门放缓强化项目融资监管的背景，在于扩大住房供应的必要性。其将维持处置不良项目融资、改善开发商低资本高借款结构的中长期政策方向，但将防止连正常或具备正常化可能的项目也因融资受阻，导致住房开工和供应延迟。

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金融监督院院长Lee Chanjin也于前一天在高管会议上要求，集中一切能力为住房尽早大规模供应提供金融支持。金融监督院决定对截至2027年计划供应住房的首都圈325个主要项目融资项目实施特别管理，将为每个项目指定负责人，密切检查项目进展和融资条件。此外，金融监督院自前一天起启动“项目融资金融困难纾解中心”，听取业界意见，并将推动必要的制度改进。

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