压制江南房价，涨超10%的非江南自治区激增……15亿韩元“看齐行情”[房地产A to Z]

by Choi Seoyoon

Published 31 Aug.2026 10:55(KST)

Updated 31 Aug.2026 15:34(KST)

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城北、九老、江西、西大门区涨幅达10%以上
中区、冠岳、芦原、东大门、永登浦区也将很快跻身“10%俱乐部”
中小户型接连创下新高
30多岁购房者占比增至42%

今年截至8月最后一周，首尔25个自治区中已有4个地区的公寓房价累计涨幅突破10%。去年同期仅有松坡区一地。过去集中在江南地区的上涨势头，正迅速蔓延至首尔东北部、西北部和西南部。

压制江南房价，涨超10%的非江南自治区激增……15亿韩元“看齐行情”[房地产A to Z]

据韩国房地产院31日最新发布的每周公寓价格走势，今年首尔交易价格累计涨幅超过10%的自治区有4个，分别为城北区（12.44%）、九老区（10.24%）、江西区（10.10%）和西大门区（10.02%）。这些地区的房价平均涨幅从去年的1.88%升至今年的10.70%。中区、冠岳区、芦原区、东大门区和永登浦区也录得9%后段涨幅，距突破10%近在咫尺。相反，高价住宅集中的江南三区平均涨幅则从10.77%降至3.45%。

涨幅超过10%的现象不断扩大，被认为是房源短缺和贷款管制共同作用的结果。中低价小区密集地区的房价，连续刷新约15亿韩元这一可获得最高住房抵押贷款额度的价位纪录。城北区吉音新城第8小区来美安59平方米户型今年6月以14亿韩元（5层）创下历史新高。该房源去年全年价格均低于10亿韩元，半年间已升至接近15亿韩元。该小区84平方米户型于上月29日以15.9亿韩元（8层）成交，为去年年底以12.3亿韩元（8层）成交的同类户型，7个月内猛涨3.6亿韩元。

首尔西南部外围地区的实际成交价也呈上涨趋势。涨幅位居第二的九老区，新道林第4期e-Pyeonhansesang 84平方米户型于今年6月以18.9亿韩元（7层）签订买卖合同，7个月内上涨7000万韩元。涨幅排名第三的江西区，牛场山IPARK e-Pyeonhansesang一套59平方米房源于本月7日以14.55亿韩元（16层）成交并创下新高；8日，一套84平方米房源又以16.3亿韩元（17层）刷新最高价，分别在一周和一个月内上涨5000万韩元。

在涨幅接近10%的冠岳区，中小户型价格也在上涨。奉天洞e-Pyeonhansesang首尔大学入口59平方米户型于5月12日以14.5亿韩元（7层）成交。去年徘徊于10亿韩元左右的价格，今年已接近15亿韩元。该小区84平方米户型于6月以16.65亿韩元（11层）成交，刷新历史最高价；这一户型去年上半年成交价还在11亿至12亿韩元之间。

一线房产中介普遍表示，由贷款额度决定价格上限的“对齐”行情仍在持续。首都圈住房抵押贷款对房价不超过15亿韩元的住宅最高可贷6亿韩元，房价超过15亿韩元后额度降至4亿韩元。房价上涨的地区大多集中在这一门槛以下。

城北区吉音洞吉音新城一家房产中介负责人表示：“这里过去以10亿至12亿韩元住宅为主。15亿韩元以内受到的贷款管制相对较少，因此房主产生了即使涨到这一水平也无妨的心理。”他还称：“也有房主以准备搬去的更高档地区房价涨得太多为由提高报价。”

芦原区上溪洞一家房产中介负责人表示：“即使是一、二层的房源，房主也开价15亿、16亿韩元，导致112平方米户型的报价与149平方米户型相同。这是需求只集中于贷款较容易的中等面积户型而产生的异常现象。”

从首尔南山眺望首尔市内公寓小区全景。Yoon Dongju记者

冠岳区奉天洞e-Pyeonhansesang首尔大学入口附近一家房产中介负责人表示：“近期买方中，出生于20世纪80年代后期等年轻群体较多，多数人都将6亿韩元的住房抵押贷款额度用满。”该负责人称：“房价在2021年高点后曾跌至2023年的9亿韩元区间，如今又猛涨至16亿韩元区间。价格如坐过山车，年轻人因担心‘现在不买可能还会涨’而抱着焦虑心态先行入市。”

冠岳区另一家房产中介负责人表示：“有不少租户因房主要搬回居住而必须腾房，但周边没有全租房源，于是贷款直接买房。我们私下将这种情况称为‘被迫购房’。”他还称：“他们无法放弃地铁2号线站点周边、还有三星电子通勤班车往来的通勤条件，因此宁可勉强动用所有可筹集资源并贷款买房。”

实际上，购房需求的核心是30多岁人群。韩国房地产院按年龄划分的购房统计显示，30多岁人群在首尔公寓买方中的占比，从今年1月的37.7%升至2月的40.7%，突破40%关口；4月更攀升至45.9%，此后一直维持在40%以上。30多岁人群是购房融资时贷款依赖度最高的年龄层。

专家指出，受限于15亿韩元的贷款额度与30多岁刚性需求群体集中入市相互叠加，外围地区房价波动正不断加大。

友利银行房地产研究实验室负责人Ham Youngjin表示：“去年江南和汉江沿岸房价大幅上涨时，涨幅相对较小的地区今年正在跟涨。全租房源不足及全租转月租现象同时出现，刺激了非江南地区30多岁群体的错失恐惧症需求。”他分析称：“预售房价也大幅上涨，宁可购买老旧住宅的心理，令需求集中流向贷款更容易的15亿韩元以下小区。”

汉阳大学教授Lee Changmu表示：“如果抑制高价住宅密集的江南地区房价，相关需求就会向外围扩散，反复产生气球效应。这与卢武铉政府或文在寅政府时期经历过的芦原·道峰·江北地区房价暴涨现象轨迹完全相同。”他还称：“本应在政府执政末期出现的现象，却在初期爆发，是相当大的负担因素。”