Mastern投资管理分享下半年商业房地产市场展望：“决胜点不在贝塔，而在阿尔法”

by Kim Youngwon

Published 31 Aug.2026 09:00(KST)

Mastern投资管理以“从贝塔到阿尔法（From Beta to Alpha）”为主题，就2026年下半年韩国商业房地产市场进行了分析。

Mastern投资管理31日表示，公司于本月28日在首尔瑞草区总部21层大会议室面向全体员工举办了“2026年下半年商业房地产市场展望”内部说明会。

Yu Myeonghan在“Mastern Investment Management 2026年下半年商业房地产市场展望”内部说明会上发表演讲。图片由Mastern Investment Management品牌战略团队提供

会上分享了Mastern投资管理营销部门战略研究室近期发布的同名报告，涵盖写字楼、物流中心、数据中心、酒店等商业房地产主要板块的下半年展望及投资启示。

战略研究室预测，今年韩国商业房地产交易规模将较去年小幅减少，介于26.7万亿韩元至33.3万亿韩元之间。该部门分析认为，随着市场不确定性上升，不同预测情景之间的差距也呈扩大趋势。事实上，今年上半年14万亿韩元的交易额中，写字楼占72.8%；但若剔除部分大型写字楼交易，海外投资者在物流中心（46.2%）和酒店（43.4%）的投资占比均高于写字楼（10.4%），显示各板块的投资偏好出现分化。

本次发布由Mastern投资管理营销部门战略研究室负责人、常务Yoo Myeonghan主持。Yoo Myeonghan拥有城市工程学博士学位，曾任职于友利银行房地产研究团队、IGIS资产管理资产运营团队，并曾担任艾维森永高韩国研究中心负责人。

Yoo Myeonghan表示，写字楼市场正处于交易规模调整、空置率改善的阶段。他预计：“今年写字楼交易规模将介于19.4万亿韩元至22.2万亿韩元之间，较去年的26.6万亿韩元小幅减少；首尔写字楼空置率今年第二季度为6.9%，但预计将持续呈下行企稳态势至2028年。”但他补充称：“2028年后，空置率两极分化可能加剧，中央商务区长期面临的空置压力或将上升。”

酒店市场的增长势头同样明显。今年上半年累计访韩外国游客达1071万人次，同比增长21.3%；叠加新增供应减少，主要酒店的客房入住率维持在80%左右。此外，以中央商务区及其他商务区的四星级酒店为主的交易日趋活跃，今年上半年首尔酒店交易规模同比增长67%，达到1.32万亿韩元。

受项目融资市场趋紧及建筑成本上升影响，首都圈物流中心开工量大幅减少，市场已进入供应收缩阶段。Yoo Myeonghan预计：“自2026年起的未来三年，年均新增供应量将较近10年平均水平减少52%。”

不过，随着韩国机构投资者对核心地标资产的关注度提高，上半年交易市场保持稳定走势。本次上半年，首都圈物流中心交易规模为1.82万亿韩元，同比减少1.46%。报告认为，受韩国机构投资者主导的核心地标资产交易推动，全年交易规模有望达到4.3万亿韩元至5.9万亿韩元。

对于数据中心板块，报告称：“数据中心电力需求预计将从2025年的4461兆瓦增至2028年的6175兆瓦，约增长1.4倍；但随着人工智能需求增加，空置率可能下降。”报告还指出：“电力资源难以 확보的首尔及周边地区以开发城市型数据中心为主；世宗、浦项、Gumi、蔚山、釜山等拥有大规模电力基础设施的地方，则正扩大超大规模数据中心开发，呈现因地区而异的差异化供应格局。”