我的月租成了海外分红？……全球资本趁“全租转月租”涌入韩国[房地产A to Z]

by Choi Seoyoon

Published 30 Aug.2026 10:24(KST)

戴德梁行面向机构投资者开展调查
韩国位列亚太地区首选投资目的地第4位
“单人家庭增加、居住成本负担加重，共享居住需求上升”

随着全租房加速转为月租、租金上涨，全球机构投资者正涌入韩国租赁市场。韩国本土租户支付的月租，正成为海外投资者稳定的收益来源。有担忧认为，若机构资本大举收购现有住宅，市场房源将减少，并可能刺激租金上涨。

28日，首尔成均馆大学校门前一家房产中介标示单间月租价格。韩联社供图

据房地产行业30日消息，全球房地产咨询公司戴德梁行近日发布的《2026年亚太地区住宅投资者调查》显示，韩国在亚太地区投资者首选投资目的地中位居第4。

排名第1的是澳大利亚和新西兰，满分7分中获得6.27分。其后依次为第2名日本（5.49分）、第3名新加坡（4.27分）、第5名香港（3.61分）、第6名印度（2.39分）和第7名中国大陆（2.00分）。

由于这是今年首次开展该项调查，难以与过往数据直接比较。调查对象包括亚太地区的机构投资者、基金管理公司、上市房地产公司及住宅专业投资者，受访机构总数未予公开。

亚太地区住宅领域首选投资地区。高纬环球供图

“转向月租创造投资条件”

戴德梁行指出：“全租房向月租转型与人口结构变化相互叠加，机构投资者对韩国住宅领域的关注正在升温。”

戴德梁行表示：“首尔月租交易数量较10年前增长逾一倍。随着全租房向月租转变，加之人口和居住成本因素叠加，正在形成吸引境内外资本投资的环境。”

实际上，全租和月租价格正快速上涨。韩国房地产院近日公布的截至8月24日的8月第四周调查显示，首尔公寓全租房价格单周上涨0.22%，较前一周的0.19%扩大。月租也在上涨。房地产院7月调查显示，首尔江北地区公寓平均月租为152.2万韩元，同比上涨11.3%。这是自2015年编制相关统计以来首次超过150万韩元。

房源则反而减少。据房地产大数据企业Asil统计，截至28日，首尔公寓月租房源为1.7194万套，较一年前减少约12%。全租房源同期也从2.3216万套降至2.0256万套，减少约12%。

全球资本已入场……受监管影响放缓步伐

海外资本进入韩国市场早已开始。报告介绍，全球养老基金、主权财富基金和私募基金已通过收购租赁住宅运营商股权、改造建筑用途等方式进入韩国市场。

首尔因单人家庭增加及居住成本负担，被列为亚洲共享居住需求最突出的城市之一。戴德梁行分析称：“讨论重点已从机构资本是否会进入韩国，转向其将以多快速度扩大规模。”

亚太地区受访机构中，85%表示未来5年将增加住宅领域投资。其中39%计划大幅增加投资，46%计划小幅扩大投资。其预计未来5年的投资额为332亿美元。

机构投资者购入多套住宅后用于出租，并通过月租收益、向出资人分红及出售差价收回投资。在由海外资本担任房东的租赁住宅中，扣除购置税、财产税等税费后，租赁收益的相当部分将归海外出资者所有。韩国本土租户支付的月租，将成为海外养老基金的收益来源。

2021年3月8日，大学生在首尔钟路区肩扛写有“月租”“生活费”等字样的箱子游行。阿视亚经济资料图

在投资标的中，企业型租赁住宅和多户型租赁住宅占比最高，均为34%。共享居住占23%，学生住宅占22%。通过缩小房间面积、扩大厨房和客厅等公共空间的共享居住设施，被视为在租金高昂的首尔市中心较易提升租赁收益率的产品。

进入方式也日益具体化。除日本外，亚洲市场企业型租赁住宅房源不足，73%的受访机构表示正考虑购入办公楼或酒店并改造为租赁住宅。34%选择与当地企业合作进行合资投资，作为未来1至3年最可能的交易形式。

不过，也有分析认为，自2025年下半年加强的住房监管可能放缓海外资本投资韩国租赁住宅的速度。由于“10·15对策”将首尔全域划入调整对象地区，新购住宅的购置税负担增加，综合房地产税优惠也有所减少。

资本市场研究院在今年5月的报告中分析称，租赁住宅的购置和持有成本增加，投资收益率下降，海外机构投资者暂缓新增投资的情况仍在持续。不过，也有评价认为，全球资本并非撤离韩国租赁市场，而是更倾向于筛选能够抵消税负的优质资产。

海外提高税负并整治租赁乱象

在企业资本大举进入住房市场的海外国家，租金上涨、变相收费等副作用已引发争议，并出台了相应监管措施。

德国柏林的大型房地产企业大规模收购租赁住宅后，出现租金急涨现象，引发市民反弹。随着居住成本上涨争议加剧，柏林议会于今年3月通过一项法案，其中包含将营利性企业持有的住宅转为公共所有的基本框架。这是继2021年“将持有3000套以上住房企业的住宅转为公共所有”的居民投票以56.4%的赞成率通过后推出的后续措施。巨额资本吸收住房房源、加重租户负担的局面，最终推动了公共收购立法。

美国最大独栋住宅租赁企业Invitation Homes因被发现将强制性额外费用隐藏在住房广告标示的月租金额之外，受到监管部门调查。该公司同意向美国联邦贸易委员会支付4800万美元，作为向受损租户退款的资金。美国联邦贸易委员会于今年3月开始从该笔资金中向约44万名受害者发放4720万美元。

爱尔兰为遏制机构投资者大规模购房，于2021年新设印花税制度。同一买方在12个月内购置10套以上住宅，将被征收10%的税率；自2024年10月起，税率上调至15%。但公寓不属于征税对象。