政府加强监管，民间租赁住房市场加速优胜劣汰
完成军方协商、交通影响评估及建筑综合审议……“Heyri Oberwon”确保项目稳定性
政府近日将民间租赁住房市场中以会员或投资者等名义对预备承租人进行“迂回招募”的行为纳入制度监管范围。预计市场内为保护预备承租人、巩固项目稳定性而进行的程序性审查将进一步加强。
国会于本月20日在全体会议上按原案通过《民间租赁住房特别法部分修正案》。修正案规定，禁止不遵循法律规定程序，以会员、投资者、发起人等名义招募民间租赁住房承租人或拟承租人的行为。
随着此次修法，民间租赁住房招募过程中，对项目主体资质、招募程序等进行核实的重要性也随之提升。
此前，监管是否适用常因合同形式或招募名称而引发争议；而此次修法为监管不论名称为何、实质上招募未来承租人的行为提供了依据。这是针对以民间租赁住房为名先行招募加入者后，围绕项目延迟或返还合同定金等问题反复发生纠纷所作的制度补充。
因此，需求方除关注招募条件或产权转换条件外，确认项目实际推进至何种阶段也愈发重要。应综合考察是否已向地方政府申报、是否取得土地使用权源、建筑相关审议进展以及资金管理方式等情况。
在此市场氛围下，位于京畿道坡州市炭县面一带、正在供应的“Heyri Oberwon”受到关注。该项目依据《民间租赁住房特别法》，作为坡州市首个按正规项目程序推进并完成建筑综合审议的项目，目前正以约2亿韩元的租赁保证金进行先到先得招募。
Heyri Oberwon规划为地下4层至地上29层、共12栋、专用面积59平方米和74平方米、合计1122户。该项目属于长期一般民间租赁住房，年满19周岁者无需住房认购储蓄账户，且不受是否拥有住房及收入条件限制，均可申请。租赁期内不计入持有住房套数，租金涨幅也依据《民间租赁住房特别法》限制在每年5%以内。
确定的产权转换售价将在2027年住房建设项目计划获批时确定，居住满10年后，无论周边市价如何，均可按该价格转换产权。优先购买权和租赁居住权的权利义务也可继承转让。
■ 已取得逾80%土地使用权源……通过信托公司及住房城市保证公社建立资金安全机制
尤其值得关注的是，项目正依照合法程序稳定推进。鉴于项目位于边境地区，军方协商被视为项目推进过程中的重要程序，目前已完成军方协商及交通影响评估审议。此外，项目还完成了被视为项目计划批准前主要关卡的建筑综合审议。建筑综合审议是对建筑、景观、交通、结构等相关领域进行综合审查的程序。项目已完成主要前置审议，目前正推进取得最终项目计划批准的后续程序。
项目推进基础也已具备。Heyri Oberwon已完成可开发行为区域确认、合作社设立以及发放成员招募申报确认书等程序，并在取得超过80%土地使用权源的基础上开展成员招募。
资金稳定性也得到保障。成员缴纳的全部款项均存入信托公司管理，租赁保证金则将在竣工后的尾款支付时点适用住房城市保证公社的担保。随着主要项目程序推进，施工企业遴选也在加快，目前 Jeil Construction 已提交参与施工意向书。
产品与区位条件同样优越。住宅内部将配备采用10.1英寸一体化墙面控制面板的智能家居系统，计划实现每户1.41个停车位。园区内规划了桑拿房、早餐及午餐服务、屏幕网球、健身中心、高尔夫练习场、小型图书馆、咖啡厅、宠物游乐场等多种社区设施。此外，还计划为住户运营园区接驳巴士，并打造适应老龄化时代的健康护理休闲厅。
炭县小学紧邻园区，幼儿园和炭县初中也位于附近，具备可步行上学的教育环境。周边设有城市自然公园区，Heyri艺术村、普罗旺斯、新世界名品奥特莱斯等文化及购物设施也近在咫尺。驾车约10余分钟即可抵达GTX-A云井中央站，使用广域交通网络也十分便利。
项目相关人士表示：“Heyri Oberwon是坡州市首个长期一般民间租赁住房项目，项目一直依照相关法令和程序推进，并顺利完成主要许可审批程序。鉴于已完成军方协商、交通影响评估及建筑综合审议，将确保剩余的项目计划批准程序顺利推进，推出稳定的住宅产品。”
宣传馆设于坡州市Dayul洞一带。
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