8·3税制改革方案，预告调整超高价、非自住及多套住房持有税负担
政府提出税制改革方案，将分阶段调整超高价、非自住及多套住房持有人的综合房地产税负担。近期，首尔高价住宅市场的购房者正将“持有成本”与购房价格同等视为重要选择标准。
目前，首尔核心住宅区30亿韩元以上公寓的交易接连出现。对于计划长期持有高价住宅的购房者而言，除购置价格外，税费、物业管理费及金融成本等整个持有期间产生的费用，也是重要的判断依据。尤其是，即使住宅产品的价格和实际使用面积相近，其年度持有税也可能因计税标准金额不同而有所差异，预计不同产品类型之间的比较将更加活跃。
◆预告调整超高价住宅持有税……高净值人士的计算更加复杂
政府于本月3日发布的《2026年税制改革方案》，核心是以实际居住为重点，重构综合房地产税和资本利得税体系。方案将保护自住的单套住宅，但对超过一定价值的住宅、非自住住宅及多套住宅，则分阶段调整税负。不过，这仍是尚未经过国会审议的政府发布方案，具体内容和实施时间今后可能在立法预告、国务会议及国会审议过程中发生变化。
根据改革方案，每户一套住宅持有人的综合房地产税征税对象门槛，将由公告价格12亿韩元上调至14亿韩元。按政府估算的市价计算，约20亿韩元以下的住宅无需缴纳综合房地产税。相反，非自住单套住宅的基本扣除额将缩减；多套住宅持有人的扣除额也将根据实际居住房屋的占比有所不同。
高价住宅的税率也将调整。综合房地产税税率体系将从以持有住宅套数为主，重组为以住宅价值为中心，因此超过一定价格的超高价住宅，持有负担可能增加。若改革方案按计划获国会通过，综合房地产税预计将从2027年起分两年逐步实施。
在江南、龙山、城东、阳川等首尔主要住宅区，随着公寓价格上涨，公告价格也呈上升趋势。若住宅价格涨幅反映在公告价格中，房产税和综合房地产税负担也可能同步增加，高价住宅持有人的税务计算或将更加复杂。
◆30亿韩元级公寓与居住型办公公寓，持有税相差约5倍
在此背景下，公寓与居住型办公公寓的计税标准差异受到关注。即使住宅产品拥有相近的价格区间和实际使用面积，究竟是公寓还是居住型办公公寓，其作为房产税和综合房地产税依据的市价标准金额形成方式也不同。
公寓的持有税以国土交通部公布的共同住宅价格为依据计算。相较之下，居住型办公公寓则根据地方政府公布的建筑物市价标准额，以及以公告地价为依据计算的附属土地价值等确定计税金额。即使实际成交价格相近，计税标准金额也可能存在差异。
以首尔主要高价住宅产品的市价标准金额为基础，并假定相同持有条件（以单套住宅自住者为准）进行简单比较的结果显示，首尔西南部市价约37亿韩元的公寓，年度持有税估计约为1100万韩元。相比之下，市价约34亿韩元的居住型办公公寓约为200万韩元。居住型办公公寓的市价标准金额仅相当于实际市价的20%至30%，因此即使价格区间相近，持有税也相差约5倍。
上述税额差异的原因之一，在于市价标准额差异决定是否征收综合房地产税。上述案例中的公寓，其共同住宅价格超过综合房地产税扣除门槛；而居住型办公公寓的市价标准额低于扣除门槛，因此计算结果显示仅需承担房产税。
首尔江南地区也发现了类似案例。部分市价达60亿韩元级的大型办公公寓，其市价标准额仍低于综合房地产税基本扣除额。这意味着，仅从成交价格看虽属于超高价住宅产品，但仍可能因计税标准金额而无需缴纳综合房地产税。不过，这只是以2026年税制改革方案实施为前提的简单比较。实际持有税会因是否适用各类税额抵扣等个别条件而有所不同。
但居住用途办公公寓并不会被一律排除在综合房地产税征税对象之外。若截至每年6月1日实际用于居住，则可能被纳入住宅部分房产税及综合房地产税的征税对象。最终税额还取决于其与其他住宅计税标准金额合并计算后，是否超过扣除金额。
关键在于，居住型办公公寓因其与公寓不同的计税标准金额计算结构，可能产生持有成本差异。即使单独持有或共同持有、持有住宅套数、是否实际居住以及税额抵扣条件均相同，只要计税标准金额不同，年度税负也可能不同。
◆中大型居住型办公公寓成为公寓替代选择
市场对持有成本的关注，也正影响大型居住型办公公寓市场。过去，办公公寓市场以单间型出租产品为主；近期则拓展至专用面积100平方米以上、采用公寓式户型的自住产品。
据韩国房地产院统计，今年第二季度，首尔专用面积超过85平方米的办公公寓成交价格环比上涨0.59%，为各面积段办公公寓中涨幅最高。6月，首尔专用面积超过85平方米的办公公寓平均成交价格也自相关统计编制以来首次超过14亿韩元。
中大型办公公寓的上涨趋势显示，办公公寓市场正分化为小型收益型产品和大型自住型产品。具备区位、面积、户型及居住便利性的大型产品吸引了替代公寓的需求流入；小型产品则根据租赁收益率和销售价格呈现差异化态势。
产品配置也发生了变化。近期供应的大型居住型办公公寓，以客厅和厨房为中心扩大空间布局，采用四开间、对流通风结构及大型收纳空间等设计，提升实际居住的便利性。随着办公公寓获准设置阳台，利用阳台进行空间拓展和户型设计也成为可能。
最终，对于希望充分享受市中心基础设施、同时追求舒适新建住宅的购房者而言，高端办公公寓正作为优质替代方案受到关注。
房地产行业相关人士表示：“长期持有高价住宅产品，购置价格固然重要，但每年产生的税费、物业管理费等固定成本影响也必然不断加大。近期大型居住型办公公寓采用公寓式户型和阳台设计，在提升自住产品竞争力的同时，部分产品在持有成本方面也呈现差异。”
该人士还称：“首尔核心住宅区内，兼具大面积和最新设计的新建产品较为稀缺。对于同时考量区位、居住环境及长期持有成本的购房者而言，不妨考虑大型居住型办公公寓。”
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