[金融显微镜]集体贷款松绑，但普通住房抵押贷款仍遇“寒潮”……额度受限，利率逼近7%

金融监管部门今年进一步扩大了银行业的家庭贷款额度，但普通购房者的贷款门槛预计短期内不会降低。数年前签订预售合同、即将入住的购房者等群体贷款有所松绑，但金融监管部门加强家庭贷款管理的基调并未改变。再加上市场利率上升，住房抵押贷款利率上限未来可能接近8%的说法也被提出。普通购房者预计将面临贷款额度与利率的“双重压力”。

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据金融业26日消息，银行将在维持既有强化贷款管理基调的同时，待日后从金融监督院获得额外的家庭贷款净增额度分配后，研究是否有空间扩大普通住房抵押贷款和信用贷款的发放。

一家商业银行相关人士表示：“如果率先放松限制，贷款需求可能会在短时间内集中涌入，并对房地产价格造成影响，因此银行难以轻易解除限制。只有明确各银行的家庭贷款额度及群体贷款管理方式等具体方案，才能判断是否有能力额外发放普通住房抵押贷款。”

此前，金融委员会通过“8·13对策”，将全金融业今年家庭贷款增速目标从原先同比1.5%上调至3.0%。据此，今年家庭贷款净增空间将从此前约30万亿韩元增至60万亿韩元，扩大一倍。

不过，新增贷款空间将优先用于搬迁费用贷款，以及计划入住公寓预售购房者的中期款、尾款贷款等群体贷款。此举旨在向过去签订预售合同、在入住时需要资金的实际需求者提供资金，同时避免将贷款扩大至普通购房用途，从而刺激房地产市场。贷款总量的“蛋糕”虽然变大，但分配给普通购房者的份额并不会显著增加。

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实际上，住房抵押贷款的供应目前也尚未扩大。四大商业银行——KB国民银行、新韩银行、韩亚银行和友利银行——本月1日至20日的住房抵押贷款批准金额日均为2126亿韩元，较上月的2414亿韩元减少11.9%。

银行对扩大住房抵押贷款业务依然保持谨慎。仅NH农协银行自20日起恢复受理浮动利率住房抵押贷款产品。相反，韩亚银行于21日决定，仅针对11月放款的贷款，暂停通过贷款中介受理新的住房抵押贷款和全租房贷款申请。KB国民银行也于上月10日将购房用途住房抵押贷款额度从6亿韩元下调至3亿韩元。

信用贷款近期获得放松的可能性同样不大。新韩银行于5日将新增信用贷款和透支账户额度分别下调至年收入范围内最高1亿韩元和5000万韩元。

银行相关人士称：“信用贷款虽然没有大幅增加，但目前并非领取绩效奖金的时期，加之股市表现不佳，也没有出现明显的下降趋势，因此短期内放松限制的可能性不高。”

在贷款额度受限的情况下，利率也持续上升，普通购房者的负担正进一步加重。这是因为不仅难以获得贷款，即便成功贷款，也必须承担高额利息。

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目前，四大商业银行的住房抵押贷款年利率为4.15%至6.59%，上限已升至6%中后段。作为固定利率住房抵押贷款定价基准的金融债券（银行发行的无担保AAA级债券）5年期利率，截至24日为4.388%，较年初的3.495%上升0.893个百分点。

美国联邦政府债务增加带来的美国国债利率上升、中东战争长期化引发的通胀担忧，以及韩国银行进一步加息的可能性等因素叠加，正推高市场利率。若银行为管理家庭贷款总量而维持自主贷款限制和较高利率水平，住房抵押贷款利率上限也不能排除突破7%、接近8%的可能性。

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金融业相关人士预计：“尽管政府扩大了家庭贷款总量净增目标，但短期内新增额度预计将优先分配给群体贷款实际需求者、中低信用人群和青年群体等。普通购房者不仅贷款空间难以显著增加，利率负担也将加重，因此较为严苛的贷款环境短期内恐难改善。”

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