9月全国公寓入住量勉强破万户……地方创年内新低[房地产A to Z]

9月全国公寓交付量将较上月减少约30%。尤其地方交付量将大幅下降，预计创下2026年最低值。

据房地产信息服务企业Zigbang 24日公布的数据，9月全国公寓交付量为1.0184万户，较上月的1.4701万户减少30.7%，同比也减少18.2%。分地区看，首都圈为6936户，地方为3248户。较上月相比，首都圈减少23.5%，地方减少42.4%。地方供应量为2026年以来最低，9月将触底；10月地方交付量将回升至8083户。全国范围内，10月至12月平均每月预计约有1.47万户入住。

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首尔将有3478户入住，包括瑞草区“The H Bangbae”（3064户）、广津区“Gangbyeon Station Central I-Park”（215户）及城北区“Bomun Central I-Park”（199户）。京畿道共有5个项目、3332户交付，其中富川“Songnae Station Prugio Centbien”规模最大，共1045户；议政府“e-Pyeonhansesang Singok Signature View”为815户，杨州“Hoecheon Jungang Station Daegwang Rosybian”为621户，紧随其后。仁川仅有富平区“Jungang Heights Galsan Station Central”一个项目，共126户。地方则依次为庆尚南道昌原市“Changwon Central I-Park”（1509户）、忠清南道牙山市“Asan Sinchang Phase 1 Kwangshin Progress”（450户）以及公州市“Gongju Wolsong District Gyeongnam Honoursville”（366户）。

Zigbang分析称：“在大型住宅项目集中交付的地区，短期内全租和月租房源可能增加，并对周边市场产生影响。”方背5区重建项目“The H Bangbae”占首尔9月交付量的88%。该项目虽适用住房售价上限制度，但面向普通购房者出售的房源不设实际居住义务。这是由于销售价格高于政府核定的周边住宅价格，因此不属于实际居住义务适用对象。合作社成员获得的房源同样可以出租。

购房者为筹集尾款，初期可能会将房屋用于全租或月租。也就是说，逾3000户的大型项目可能一次性释放大量全租和月租房源。对于仅拥有一套住房的人而言，为暂时避免税负，可考虑这一选择。瑞草区属于调整对象地区，若要享受转让所得税免税待遇，须在持有期间实际居住满2年。不过，即使先出租、之后再入住，也可以满足相关条件，即先利用全租保证金支付尾款，之后自行入住满2年再出售。多套房持有者的情况则不同。自5月10日起，多套房持有者的转让所得税加征暂缓措施已经结束。在调整对象地区内，持有两套住房者将在基本税率基础上加征20个百分点，持有3套及以上住房者则加征30个百分点，且无法享受长期持有特别扣除。若在持有多套住房的状态下出租并长期持有、之后再出售，税负可能增加数亿韩元。

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筹集尾款也是入住者关注的事项。据悉，KB国民银行、新韩银行、韩亚银行和NH农协银行已分别为“The H Bangbae”安排1000亿韩元规模的尾款贷款额度。友利银行也在研究提供类似规模的额度。政府13日在金融政策中决定，将集体贷款与家庭债务总量管理分开进行管理。

Zigbang相关人士表示：“政策细则及金融机构的适用方式仍处于具体化阶段，因此实际入住现场感受到的影响可能有所不同。近期对于计划交付大型住宅项目的地区，应同时关注交付量、全租和月租房源变化以及尾款贷款条件。”

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