公寓价格狂奔……首尔别墅交易第一社区也陷“房源荒”[房地产A to Z]

by Choi Seoyoon

Published 23 Aug.2026 10:48(KST)

江西区公寓价格上涨9%……为去年的4倍
禾谷洞别墅全租房租金逼近成交价
供应政策存在时滞……眼下低价住房不足

“现在不也很冷清吗？没有客人，也没有房源。”

首尔江西区禾谷站附近一家A房产中介负责人指着空荡荡的办公室称：“今年上半年购房需求席卷而过后，即使临近秋季搬家旺季，市场依然沉寂。”放弃购买公寓的需求者寻找替代选择，导致作为首尔交易最活跃市场的联排及多户住宅（别墅）房源率先消失。

首尔江西区禾谷洞低层住宅区。老旧别墅和多户住宅沿陡峭巷道密集分布。Choi Seoyun记者

需求寻求替代选择，集中涌向别墅……全租房租金追赶成交价

需求被推向别墅的背后，是公寓价格快速上涨。房地产行业23日透露，根据韩国房地产院近期公布的每周公寓价格走势，截至8月第三周（17日），江西区房屋成交价格指数较前一周上涨0.28%。涨幅已连续3周扩大，累计涨幅为9.56%，超过去年同期（2%）的4倍。全租房租金也上涨5.63%，去年同期涨幅为2.04%。

随着购入公寓的门槛提高，今年上半年，买卖和租赁需求集中涌入价格相对低廉的禾谷洞别墅市场。禾谷洞是老旧红砖别墅与新建多户住宅交错分布于各条巷弄的地区，也是首尔交易最活跃的地区。今年以来截至21日，禾谷洞共成交别墅买卖1253笔、月租及全租交易3686笔，均为首尔各法定洞之最。日均分别为5.4笔买卖和15.8笔月租及全租交易。

随着全租需求涌向别墅，全租房租金迅速追赶房屋成交价格。阿视亚经济分析国土交通部实际成交价格公开系统后发现，今年以来截至本月21日，禾谷洞套内面积40平方米以下联排及多户住宅的新签全租合同租金中位数为1.82亿韩元，较去年同期的1.7亿韩元上涨7.1%。同等面积住宅的买卖价格中位数则从2.161亿韩元降至2.05亿韩元，下降5.1%。买卖价格与全租房租金的差距从4610万韩元缩小至2300万韩元，接近减半。

通常而言，别墅区被视为购置公寓前积累资金、逐步向上的居住阶梯。禾谷洞一家B房产中介负责人称：“居住在禾谷洞的上班族和新婚夫妇，也将这里视作暂时停留的地区。许多人先住月租或全租房，之后再搬往公寓。”他接着表示：“即便因资金不足而住在别墅，人们也不愿以自己名义持有，毕竟以后也很难出售。”

不过，随着全租房源枯竭，加之买卖价格与全租房租金的差距缩小至约2000万韩元，选择直接买房的人似乎有所增加。禾谷洞一家C房产中介负责人称：“全租房租金涨得太多，越来越多人认为与其住全租房，不如干脆买房。今年3至4月，原本寻找全租房的年轻群体和新婚夫妇也开始购房。当时想买的人都已经买完，现在连房源也没有。”

实际上，禾谷洞别墅买卖交易在今年3月达到226笔的峰值后，4月为196笔、5月184笔、6月174笔、7月151笔，转为下降趋势。4个月内减少33%，统计中未包括解除合同的交易。

全租诈骗余波致新建住宅骤减，供应政策存在时滞……中低价住房或将继续走强

新建住宅供应也中断，进一步加剧房源短缺。禾谷洞一家D房产中介负责人称：“这个地区似乎已有5至6年没人新建别墅。建材价格上涨，销售也不容易，因此没有新的房源出现。”

全租诈骗事件后，别墅供应减少的速度进一步加快。全租诈骗令别墅市场的信任崩塌，加之房地产项目融资紧缩，项目盈利性也随之恶化，供应因此中断。政府虽迟来地着手恢复供应，但眼下可入住的住宅仍然不足。

政府在本月13日推出的住房快速供应方案中，将自2022年以来持续的开工低迷、民营及一般住宅供应恢复延迟，列为房价和租金上涨的原因。尽管政府决定放宽多户及多家庭住宅建设限制，并扩大对开发商的金融支持，但新房实际进入市场仍需时间。在此期间，刚性需求者既找不到全租房，也难以果断购买别墅。

首尔月租及全租交易量排名第二的冠岳区新林洞，情况也类似。不仅全租及月租房源不足，连低价待售房源也几近枯竭。新林洞一家房产中介负责人称：“临近秋季搬家旺季，前来询问全租房的上班族和年轻人络绎不绝，但全租房源实在太少，因此也有人转而选择半全租或购房。上半年低价房已被抢购一空，因此很难进一步促成买卖交易。”

有分析认为，随着供应不足及月租、全租价格上涨趋势持续，首尔中低价住房价格不太可能轻易回落。Daishin证券研究员Bae Sangyeong近日在题为《房地产税制改革影响：出售房源增加多少，租赁房源就将减少多少》的报告中诊断称：“贷款监管严格，加之截至2030年以公寓为主的住房供应将持续不足。中低价住房市场租金上涨势头强劲，全租比率（全租房租金占成交价格的比例）也较高，因此价格转为下跌的可能性不大。”