公寓价格狂奔……首尔别墅交易第一社区也陷“房源荒”[房地产A to Z]

by Choi Seoyoon

Published 23 Aug.2026 10:48(KST)

Updated 27 Sep.2026 16:00(KST)

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江西区公寓价格上涨9%……为去年的4倍
禾谷洞别墅全租房租金逼近成交价
供应政策存在时滞……眼下低价住房不足

“现在也很冷清，不是吗？既没有客户，也没有房源。”

首尔江西区禾谷站附近一家中介机构的负责人指着空荡荡的办公室表示：“今年上半年，买房需求集中释放后，即使秋季搬家旺季将至，市场依然平静。”随着放弃购买公寓的购房者寻找替代住房，首尔交易最活跃的联排及多户住宅市场率先出现房源短缺。

首尔江西区禾谷洞低层住宅区。老旧别墅和多户住宅沿陡峭巷道密集分布。Choi Seoyun记者

寻找替代住房的需求涌向低层住宅市场……全租保证金追赶房价

公寓价格大幅上涨，是需求转向低层住宅的主要原因。据房地产业界23日消息，韩国不动产院发布的8月第三周（截至17日）公寓价格周度调查显示，江西区售价指数环比上涨0.28%，涨幅连续三周扩大。累计涨幅达9.56%，超过去年同期（2%）的四倍。全租保证金也上涨5.63%，去年同期涨幅为2.04%。

随着购买公寓的门槛提高，今年上半年，买卖和租赁需求集中涌向价格相对较低的禾谷洞低层住宅市场。禾谷洞的街巷里，老旧红砖住宅与新建多户住宅交错分布，是首尔此类住房交易最活跃的地区。今年以来截至本月21日，禾谷洞共成交1253套低层住宅，全租及月租交易达3686笔，两项数据均居首尔各法定洞首位，日均分别约为5.4笔和15.8笔。

随着全租需求涌向低层住宅，全租保证金迅速逼近房屋售价。阿视亚经济分析韩国国土交通部公开的实际成交数据发现，今年以来截至本月21日，禾谷洞专有面积不超过40平方米的联排及多户住宅，新签全租合同的保证金中位数为1.82亿韩元，较去年同期的1.7亿韩元上涨7.1%。同等面积住房的成交价中位数则从2.161亿韩元降至2.05亿韩元，下降5.1%。成交价与全租保证金的差额从4610万韩元缩小至2300万韩元，几乎减半。

低层住宅区通常被视为购房者在购买公寓前积攒资金的过渡居所。禾谷洞另一家中介机构的负责人表示：“住在禾谷洞的上班族和新婚夫妇，也把这里视为暂居之地。很多人打算先租房住，日后再搬进公寓。”他还表示：“虽然因为资金不足而住在低层住宅，但他们并不想买下来，毕竟以后出售也不容易。”

不过，随着全租房源枯竭、成交价与全租保证金的差额收窄至约2000万韩元，选择直接买房的人似乎有所增加。禾谷洞第三家中介机构的负责人表示：“全租保证金涨得太高，越来越多人觉得与其租房，不如买房。今年3月至4月，一些原本寻找全租住房的年轻人和新婚夫妇也开始购房。想买的人当时已经买了，现在连房源都没有。”

实际上，禾谷洞低层住宅成交量在3月达到226套的峰值后，4月降至196套，5月为184套，6月为174套，7月进一步降至151套，四个月内减少33%。上述统计不含已解除合同的交易。

全租诈骗冲击下新房供应锐减，供应政策见效尚需时间……中低价住房或继续走强

新房供应中断进一步加剧了房源短缺。禾谷洞第四家中介机构的负责人表示：“这一带似乎已有五六年没人新建低层住宅了。建材价格上涨，房屋也不易出售，因此没有新房源入市。”

全租诈骗事件后，低层住宅供应萎缩加快。全租诈骗削弱了市场信任，房地产项目融资趋紧又使项目收益前景恶化，导致供应中断。尽管政府已着手恢复供应，但眼下仍缺少可入住的住房。

政府在本月13日公布的住房快速供应方案中指出，自2022年以来开工不足，以及民间和普通住房供应恢复迟缓，是房价和租金上涨的原因。政府决定放宽多户及多家庭住宅的建筑限制，并加大对开发商的融资支持，但新房真正进入市场仍需时间。在此期间，刚需购房者既难以租到全租住房，也不敢轻易购买低层住宅。

首尔低层住宅全租及月租交易量排名第二的冠岳区新林洞，情况也类似。全租、月租房源以及低价待售住房都十分稀缺。新林洞一家中介机构的负责人表示：“秋季搬家旺季将至，上班族和年轻人寻找全租住房的咨询持续不断，但房源太少，有些人转而考虑半全租或买房。上半年便宜的房源已经售罄，想转为买房也不容易。”

有分析认为，在供应短缺和租金持续上涨的背景下，首尔中低价住房的价格难以轻易回落。大信证券研究员Bae Sangyeong近日在题为《房地产税制改革的影响：待售房源增加多少，出租房源就减少多少》的报告中指出：“贷款限制严格，而且到2030年，以公寓为主的住房供应将持续不足。中低价住房市场租金涨势强劲，全租保证金与售价之比也较高，价格转跌的可能性不大。”