[实战理财]“首尔‘4亿韩元以下’别墅不现实……房价下跌恐成掣肘”
39岁以下、年收入不超过7000万韩元
面向首次购房青年
利率较普通安居贷款低2个百分点
像交月租一样偿还本息并置办自住房
青年偏好公寓，与现实脱节
政府为重建青年群体的住房阶梯，提出“青年未来安居贷款”以及股权累积型、收益共享型公共销售住房作为替代方案。其宗旨是在房价飙升、租赁市场不稳定的背景下，将不断流向月租的住房支出转化为资产积累。然而，市场和青年群体的反应并不热烈。在公寓偏好明显的情况下，脱离现实的贷款条件以及非公寓住房特有的变现风险等被指成为障碍。
月供与月租相当，4亿韩元以下“非公寓”方案
据金融委员会26日消息，政府预告推出的“青年未来安居贷款”，是帮助单人家庭、初入社会者等青年群体购置自有住房的政策性抵押贷款产品。该产品将优先面向交易价格在4亿韩元以下的非公寓住房推出，下半年将推进修订住房金融公社法，以将支持范围扩大至写字楼式公寓。对象为年收入不超过7000万韩元、年龄在39周岁以下的首次购房青年，贷款价值比最高可达80%。
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最大激励在于降低利率及还款负担。目前正暂定研究比普通安居贷款低约2个百分点、年利率为3%出头的方案，同时保留首次购房者的贷款价值比优惠。例如，贷款2亿韩元、期限30年、适用年利率3%时，每月本息还款额约为85万韩元。这与首尔非公寓住房平均月租约80万韩元相近，政策意图是与其支付月租，不如偿还本息并置办自己的住房。据金融委员会统计，居住在月租住房中的青年家庭，其租住房屋类型中公寓占28.3%，非公寓占71.7%。
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97%青年购买“公寓”：“缺乏现实性”
不过，对于政策的实际效果，质疑之声不在少数。原因在于，该政策与青年群体实际住房需求及偏好公寓的趋势存在较大脱节。根据国土交通部实际成交价格统计，从今年1月1日至19日在首尔成交的套内面积85平方米以下多户住宅及联排住宅，平均交易价格为4.0943亿韩元。尤其是居住偏好较高、套内面积超过60平方米且不超过85平方米的别墅，平均价格高达5.4201亿韩元。
Tumi房地产咨询公司负责人Kim Jegyeong指出：“可以看出政府对此有所考虑，但贷款对象限定在‘4亿韩元以下’的上限实在太低。首尔市内很难找到4亿韩元以下的别墅，即使找到，大多数房源的产品条件和区位也明显较差。若要提高实效性，门槛至少应放宽至6亿韩元左右。”
使用政策性抵押贷款的青年高度集中购买公寓。据金融监管部门统计，去年面向39周岁以下青年群体发放的12万亿韩元安居贷款中，97%、即11.6万亿韩元被用于购买公寓。国土研究院今年3月发布的《非公寓所有权回避现象与住房政策课题：以青年居住稳定为中心》报告显示，在询问首次购房时偏好的住房类型的调查中，79.7%的受访者选择了公寓。
购买非公寓住房时，资产价值下跌和变现能力下降的担忧同样构成负担。作为过渡而购入的别墅若卖不出去，或房价下跌，反而可能阻碍日后申请公寓认购或迁往更优地段。金融委员会相关人士就此表示：“确实可能出现这种情况。这些因素都应由个人充分考虑后自行选择。”但其同时解释称，“青年未来安居贷款并非强迫青年以非公寓住房替代公寓购买的政策。”
“扩大选择值得肯定……必须细致分析区位”
房地产专家认为，此次政策扩大了青年群体的住房选择，具有积极意义，但同时建议，购买非公寓住房时需要制定细致策略。
友利银行房地产研究平台主管Ham Yeongjin评价称：“在首尔公寓平均交易价格已超过9亿韩元的情况下，资金不足的青年想直接购买公寓，几乎不可能。该政策在不稳定的租赁市场中，为青年提供了以超低利率居住于非公寓住房，日后再利用首次购房安居贷款等产品换购公寓的‘住房阶梯’选择。”
不过，他建议：“为避免想卖时卖不出去的变现风险，应重点关注具备旧城改造等整治项目潜力，或位于地铁站周边的新建住房等流通率较高的房源。”
也有观点指出，应警惕非公寓住房价格不透明及押金损失风险。Beopdo综合律师事务所律师Eom Jeongsuk强调：“非公寓住房难以客观掌握市场价格，交易价格被虚高的情况频繁发生。若以未能准确反映市价的价格购入，未来出售时可能遭受重大损失，因此必须从多方面审查周边类似交易案例。”
股权累积型、收益共享型公共销售住房也将供应，仍有声音称“令人憋闷”
另一方面，政府计划针对资产积累不足的20至30多岁群体，将约15%的公共销售住房以股权累积型或收益共享型方式供应。即便初始资金较少，也可在20至30年间逐步累积股权，或在一定期限后，按照贷款平均余额由基金与购房者共享收益。资产条件、供应数量等具体实施方案将于10月公布。
尽管政策旨在降低初始资金负担，但对于长期维持共同所有关系及行使财产权受限等复杂程序的担忧也同时存在。Kim Jegyeong负责人指出：“这对初始资金不足的青年会有一定帮助，但遗憾的是，政府始终只在提出‘绕行路线’，而非推出青年群体在市场上真正需要的供应政策。”
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