安心信托：托管保证金可获年化4%后段收益……吸引地方出租人参与仍是难题（综合）
向出租人支付4%至5%的利息收益
推出安心信托专属全租贷款产品
计划将基金资金用于新建收购出租住房
地方出租人激励措施仍待制定
韩国住房城市保障公社将从年底起实施“月租及全租安心信托”制度，直接托管并运营承租人的全租保证金，向出租人支付年化4%至5%左右的固定收益。此举旨在为出租人提供稳定收益，防止全租转向月租，并减少保证金未返还事故。不过，在月租及全租转换率相对较高的地方地区，仅凭运营收益率恐难吸引出租人参与，预计还需要额外激励措施。
韩国住房城市保障公社20日举行记者座谈会表示，将作为“住房快速供应方案”的后续举措推进月租及全租安心信托业务。
月租及全租安心信托采取韩国住房城市保障公社、出租人和承租人签订三方租赁合同的模式。承租人无需将全租保证金支付给出租人，而是由韩国住房城市保障公社接收托管，并计划设立“住房供应活化基金”。韩国住房城市保障公社将基金资金以贷款形式投向获得其项目融资担保的项目，并每月向出租人支付年化4%至5%的利息收益。韩国住房城市保障公社社长Choi Inho表示：“综合考量项目融资贷款项目的利率等因素，预计可实现年化4.5%的充足且稳定收益。”
预计从承租人角度看，该制度可降低全租诈骗、保证金未返还风险及居住成本负担。例如，若拥有一套成交价为3亿韩元多户型别墅的出租人，将相当于2亿韩元全租保证金的合同转为月租，承租人按1000万韩元保证金计算，每月须支付74万韩元月租金（按首尔平均月租及全租转换率4.7%计算）。但若出租人将保证金存入稳定化机构并维持全租合同，承租人仅需支付约53万韩元的全租贷款利息。韩国住房城市保障公社还计划日后通过普通商业银行推出安心全租信托专属贷款产品。
Choi Inho社长解释称：“如果通过续约居住满4年，相当于可以积攒1008万韩元的一笔资金。即将全租贷款与月租之间差额所产生的收益，用于帮助承租人积累资金。”
韩国住房城市保障公社计划以每年5万户为目标，筹集15万亿韩元托管资金。若信托资金累积至100万亿韩元，还计划将部分运营资金用于收购新建住房并用于出租。Choi Inho社长表示：“假设100万亿韩元信托资金中运营80万亿韩元，并创造4%后段的收益，就能形成20万亿韩元的闲置资金。预计可利用这笔资金开展收购出租住房业务，提高公共租赁住房占比。”
关键在于，月租及全租转换率高于首都圈的地方出租经营者是否会参与。根据韩国房地产院数据，截至上月，首都圈和地方公寓的月租及全租转换率分别为5.2%和5.8%。非公寓住房的差距更大：首都圈多户型及联排住宅上月的月租及全租转换率为5.9%，地方则高达7.3%。对地方出租经营者而言，将全租转为月租所获得的收益，高于将保证金存入稳定化机构。韩国住房城市保障公社正与相关部门协商，拟通过修订施行令，将约14%的租赁所得税税率下调至个位数，以吸引所有经营者参与，但目前尚未针对地方出租人制定单独激励措施。
Choi Inho社长表示：“针对地方出租经营者的具体激励措施尚未制定，但今后将另行制定应对地方较高月租及全租转换率的方案。”
此外，鉴于初期仅面向市价低于20亿韩元的住房实施该项目，也有观点认为，因学区因素而全租需求较高的首尔主要地区公寓，参与率可能较低。根据国土交通部实际成交价公开系统统计，今年2月至本月初完成的首尔公寓交易中，成交价达到20亿韩元以上的占11.9%，达到30亿韩元以上的占4.6%。尤其是江南区和瑞草区的公寓中位价分别高达26.6亿韩元和24.525亿韩元。Choi Inho社长称：“项目实施初期，计划优先仅针对市价低于20亿韩元的住房开展，但随着项目推进，将进一步扩大可参与对象范围。”
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