[如何投资AI数据中心]“韩国数据中心供应不足……机构股权投资机会众多”

“过去，数据中心仅集中在电力基础设施等条件优越的日本。如今，韩国在人工智能（AI）及AI数据中心领域位居全球第三，具备足以吸引超大规模云服务商入驻的条件和基础设施，因此投资十分活跃。”

Hwawoo律师事务所另类投资业务组（PG）合伙人律师Park Youngwoo预计，韩国国内AI数据中心的供应将远低于需求，相关投资需求在未来5年也将持续增长。不过，他建议，投资时需注意与超大规模云服务商签约的风险、当地居民投诉风险等问题，并通过法律咨询进行审慎审查。

Hwaoo律师事务所律师Sagong Dae、Park Youngwoo、Kwak Jiwon（从左至右）合影留念。记者Yoon Dongju供图

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机构投资者投资韩国境内建设的AI数据中心，主要分为两种方式。一种是收购已竣工数据中心股权的成熟型投资。在已有租户的情况下，能够期待稳定现金流，属于中等风险、中等收益结构。另一种是开发型投资，即从购置土地到设计、施工、引入租户，参与整个流程的方式。该模式前期风险较高，但竣工后可通过高价退出实现投资回收，属于高风险、高收益结构。目前主流是开发型投资，尤其海外投资者的参与也格外引人注目。合伙人律师Sagong Dae称：“近期大部分咨询均为开发型投资，除韩国投资者外，海外投资者也广泛参与。”他们认为，韩国AI数据中心投资的优势在于电力和供水基础设施。Sagong Dae表示，只要不是发生物理性事故，韩国电力公社便能稳定供电，“例如维持一半的输电线路容量以确保稳定性，海外投资者也对此给予积极评价”。实际上，Hwawoo近期曾为一家新加坡私募基金和一家韩国上市公司提供法律咨询：双方在韩国成立合资企业（JV），并设立多个特殊目的公司（SPC），以资产收购方式从开发阶段起参与投资。

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AI数据中心开发的“热度”也正扩散至地方地区。由于各类基础设施及运营维护（O&M）人员集中，投资者最青睐首尔、京畿道等首都圈的数据中心。然而，随着电力不足导致首尔境内新建项目事实上难以推进，开发需求正分散至首都圈外围及地方地区。典型案例是新加坡基金对庆尚北道浦项AI数据中心进行了少数股权投资。外籍高级律师Kwak Jiwon表示，地方AI数据中心可根据备份、训练等用途实现多样化发展，因此完全可能成为适宜的数据中心选址。尤其是AI训练用数据中心，数据延迟并不关键，地区间距离的意义不大，因此非首都圈拥有充分创造新增需求的空间。

机构投资者进行开发型投资时，需要注意必须确保终端用户。若无法吸引包括美国微软在内的超大规模云服务商等租户，可能导致空置及投资失败。

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确保租户后，房东与租户之间的“博弈”便会开始。以往的数据中心开发中，开发商或房东掌握主导权；但在AI数据中心领域，超大规模云服务商等租户成为占据绝对优势的一方。为防止空置并确保长期收益，吸引这些租户至关重要，因此许多情况下必须全面配合终端用户的要求。Kwak Jiwon称：“超大规模云服务商有时会带来其自定的标准合同，并要求接受。”即使在控制权变更或发生纠纷时，他们也会推动签订有利于租户的合同，例如保障其继续占有权的非干扰协议（Non Disturbance Agreement）。

例如，超大规模云服务商可能在合同中写入一项条款：以AI算力单价下降为由，不支付租金。在此情况下，房东在签约时加入“无论如何履行”条款（即必须履行合同义务的条款）会更为有利，以获得无论任何情况租金支付义务均无条件有效的承诺。另一种方法是严格界定不可抗力条款。超大规模云服务商可能以AI单价下降或盈利能力恶化为由拒绝支付租金或撤销合同，因此可在合同中明确将此类理由排除在不可抗力事由之外。

AI数据中心合同通常在开发完成后，以至少15年至30年的长期供应形式签订。在这一过程中，存在难以在合同中明确界定的灰色地带。Park Youngwoo称：“长期运营过程中，即使在维护保养方面，也常常难以准确区分哪些属于租户责任、哪些属于房东责任。”Kwak Jiwon表示，发现这类灰色地带并降低风险，正是法律咨询的专业领域。

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Hwawoo另类投资PG团队是于2022年整合房地产金融团队与企业危机应对团队后扩编重组的机构，负责能源、基础设施等多种另类资产领域。该团队并不止于修改合同条款或进行法律审查，还与客户直接沟通，提供以现场为中心的咨询服务。Park Youngwoo称：“我们深入理解数据中心按电力容量计收租金等具体条件和行业惯例，并将其反映在咨询中。”该团队持续引进拥有10年以上专业经验的人才，包括曾在麦格理资本韩国派驻工作的Sagong Dae，以及专门从事跨境业务的Kwak Jiwon等，以强化专业能力。

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