三星电子实施年利率1.5%的内部住房贷款
最高可贷5亿韩元……面向无房员工
支持购房及全租、月租……不适用总债务偿还比率监管
但设定第一顺位最高额抵押权……额外贷款受限
三星电子将根据劳资工资协议，正式启动旨在大幅降低员工住房成本负担的内部住房稳定贷款制度。年利率仅1.5%的超低利率，加上不受金融业严格的总债务偿还比率监管约束的结构曝光后，职场社区和房地产市场反响强烈。不过，由于公司在发放贷款时将设定第一顺位最高额抵押权，通过商业银行获得额外抵押贷款的额度势必大幅减少，因此预计该制度难以被用于此前部分人士担忧的“超高杠杆融资”或“规避贷款监管的变通做法”。
三星电子19日开设面向员工的内部贷款页面，介绍了住房稳定贷款的具体申请条件及运营方案。该制度依据5月27日签订的劳资工资协议制定，实施期限截至2035年。实际贷款将于9月1日起开始发放。
最高5亿韩元……提供年利率1.5%支持
支持对象为本人及配偶均无房的三星电子员工。除住房外，持有商务公寓、预售权、入住权等情况也将被视为有房。夫妻均在公司任职的家庭，仅限以一户一套住房申请贷款。
适用住房价格须在25亿韩元以下，在首都圈及广域市，专有面积还须限制在85平方米以下。独栋住宅、联排住宅、多户住宅及多家庭住宅，只要符合价格及面积条件，也可获得支持。
购买住房时，最高可按年利率1.5%借款5亿韩元；全租、月租及半全租等租赁合同也可使用该贷款。若商业银行住房抵押贷款平均利率大幅波动，公司可研究调整利率。适用对象为今年5月27日后签订的合同。不过，即使合同签订日早于该日期，只要尾款支付日为9月1日或之后，也可申请。
已拥有住房的员工，如在同一天出售原有住房并购买新住房，即所谓的“换房”，满足条件时也可申请。但预售住房在缴纳中期款阶段难以设定最高额抵押权，因此被排除在支持对象之外。在全额偿还原有住房稳定贷款后，如再次符合资格条件，也可重新申请。
虽不受总债务偿还比率限制……额外贷款另当别论
三星电子住房稳定贷款受到关注的原因之一，是其不直接受总债务偿还比率监管。内部贷款与金融机构办理的一般住房抵押贷款性质不同，目前并不直接适用总债务偿还比率监管。
因此，房地产社区等形成了一种期待，即“获得5亿韩元内部贷款后，利用不适用总债务偿还比率的优势，再从商业银行额外取得住房抵押贷款，是否就能实现接近100%的倾尽所有筹资”。
但内部贷款被排除在总债务偿还比率监管之外，并不意味着额外贷款额度也会增加。据悉，三星电子在发放购房贷款时，将对相关住房设定贷款金额约110%至120%的第一顺位最高额抵押权。若贷款5亿韩元，可能设定最高约6亿韩元的优先顺位最高额抵押权。
银行以同一住房作为抵押发放额外贷款时，会同时评估既有最高额抵押权和住房的担保价值。因此，不能仅因获得内部贷款，就认为银行仍会提供独立的住房抵押贷款额度。
例如，若一套价值15亿韩元的住房适用40%的贷款价值比，按抵押物计算的可贷款金额为6亿韩元。若从三星电子借款5亿韩元并设定6亿韩元规模的优先顺位最高额抵押权，可进一步利用的担保空间势必有限。这意味着，单纯将5亿韩元内部贷款与银行贷款相加，以大幅增加购房资金存在局限。
次级贷款同样须评估担保价值
为筹集额外资金，市场也提及利用次级抵押贷款的方式。次级抵押贷款是指，以已由其他债权人设定优先顺位担保权的住房为标的，额外取得贷款的方式。
但次级贷款同样不能无视优先顺位最高额抵押权来确定额度。金融机构会综合考虑房价及既有优先顺位债权，计算可贷款金额。
此外，从金融机构获得的次级住房抵押贷款不同于内部贷款，须适用金融监管部门的贷款监管要求及对借款人偿债能力的审查。目前，首都圈及受监管地区的住房抵押贷款适用40%的贷款价值比，同时也适用压力债务偿还比率。
因此，在5亿韩元内部贷款基础上叠加次级贷款，以筹齐全部不足购房资金，预计在现实中并不容易。金融业指出，不能仅因内部贷款不适用总债务偿还比率，就判断额外贷款空间会大幅增加。
金融监管部门也关注管理必要性
三星电子的制度近期也受到金融市场关注，原因在于企业内部住房贷款可能被用作家庭债务管理盲区的担忧正在升温。
仅从最高5亿韩元的贷款规模及年利率1.5%的低利率来看，似乎可以在金融业住房抵押贷款之外获得额外杠杆。但由于同时适用第一顺位最高额抵押权设定、住房价格及面积限制等条件，实际杠杆效应很可能受到较大限制。
据悉，金融监管部门此前在上月的家庭债务检查会议上强调企业有必要自主加强对内部贷款的管理，并将三星电子的制度列为可供参考的管理案例。
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