“龙山公园”吞没首都圈住房供应对策……供应总力战为何成了“公园战争”
8·13对策核心为首都圈23万户+α
项目周期从68个月缩短至开工前37个月
对策公布仅一周，目光转向龙山公园
政府称“零散土地建设青年住房”·Oh称“20年国家承诺”，正面冲突
演变为Lee与Oh房地产路线的代理战
李在明政府公布以首都圈“23万套+α”住房供应和缩短公共住宅用地开工周期为重点的8·13供应对策后，不到一周，围绕该政策的焦点便集中到了首尔龙山公园。龙山公园核心地块既不是8·13对策中已确定供应规模的区域，也不是能够立即开工的土地。尽管如此，龙山仍成为代表整项对策的争议焦点，原因在于这片土地同时触及首尔住房供应不足、青年居住、城市绿地以及中央政府与首尔市主导权等问题。
8·13对策的核心在于“规模”和“速度”。政府表示，在提高2026年至2030年首都圈135万套住房开工目标落实能力的同时，将额外供应23万套以上住房，其中包括10万套新住宅用地住房。对于从公布候选地到开工平均需要68个月的公共住宅用地项目，政府也计划将周期缩短至37个月。继6·27贷款管制后持续实施需求抑制措施，此次正式叠加供应政策，意在缓解市场对于“政府只压制需求”的不满与忧虑。
首尔建房用地枯竭……龙山公园迅速成为焦点
问题在于“在哪里建”。首尔的新公共住宅用地实际上已近枯竭，而解除绿带限制又会引发环境争议。旧城改造和重建项目则受制于组合程序、项目盈利性及居民搬迁等问题，需要相当长的时间。最终，目光转向政府较容易掌握主导权的国有及公有土地，位于首尔市中心、面积达300万平方米的龙山公园由此受到关注。
龙山对总统李在明而言也并非陌生选项。李在明在2022年总统选举期间曾提出构想，计划在龙山公园部分区域及周边返还土地等地供应10万套住房，并将其用作青年基本住房。利用首尔核心地区的公共所有土地，为青年供应职住相近住房的理念，与当前“青年住房”构想在政策脉络上一脉相承。
不过，龙山公园与其他闲置国有土地性质不同。2007年制定的《龙山公园建设特别法》，将把原美军基地核心地块整体建设为公园这一国家承诺写入法律。这片位于首尔市中心、长达约120年被用作军事设施的土地，具有归还市民的历史意义。在这里，作为可供应“空地”的经济价值，与一旦破坏便无法恢复的“未来资产”价值正面碰撞。
从“全面审查”到“非绿地区域青年住房”……争议扩大后政府也调整表述
随着争议扩大，政府的说明也在发生变化。国土交通部长官Kim Yundeok本月14日表示：“若称为儿童庭园，概念过于狭窄，我们正考虑整个龙山公园。”但他19日在国会说明称：“绝非要铲除龙山公园全部绿地来建设住房”，政府正在研究仅在军官宿舍、军人公寓及原防卫事业厅旧址等已丧失绿地功能的区域，有限供应青年住房的方案。政府正通过转移争论焦点来调节政策力度。
青瓦台也采取相同逻辑。经济增长首席秘书Ha Junkyung于19日将龙山公园称为“寸土寸金之地”，并表示：“建设住房并不意味着不建设公园。”其意在于，不应将公园与住房视为非此即彼的选择，而应讨论适当规模的公园与青年住房共存的方案。
其中也存在政治考量。若宣布建设面向普通市场销售的公寓，便难以避开“破坏绿地”的批评；但若将供应对象限定为青年和新婚夫妇公共住房，讨论格局便可能改变。对于应为未来一代保留公园的主张，政府可以“也应为未来一代留下能在首尔居住的住房”为逻辑进行回应。
国土交通部长官 Kim Yundeok 与第一副部长 Kim Itak 19日在国会举行的国土交通委员会全体会议上，就利用龙山公园供应住房等问题交谈。2026.8.19 记者 Kim Hyunmin
View original image李在明与Oh Sehoon在龙山交锋……实为两种供应论的较量
首尔市长Oh Sehoon寸步不让，原因也在于此。Oh Sehoon表示：“不能试图用龙山公园掩盖未能控制房价的责任”，“无论如何都一定会守住它。”与此同时，他提出首尔市供应方案，称可通过旧城改造和重建项目，在2031年前实现31万套住房开工。
由此，围绕龙山公园的争议演变为两种不同供应论的对峙。政府试图确保国有及公有土地、新住宅用地等公共部门可控制的土地，以管理供应速度及销售、租赁价格；首尔市则认为，解决办法是放宽已开发市区的容积率以及重建、旧城改造限制，从而引导民间增加供应。
这种分歧在18日国务会议上原样显露。据悉，Oh Sehoon要求放宽重建和旧城改造限制后，李在明虽认同扩大供应的必要性，但表示：“我们是要增加供应，而不是提高房价暴涨的可能性。”李在明认为，供应必须增加，但也不能因放宽整治项目限制而刺激房价。
若要成为“只管供应”的象征，特别法、污染与舆论仍关关难过
龙山公园也并非政府手中的绝佳选项。相反，它可能是距离8·13对策所主张的“只管供应”最远的地块。在现行特别法框架下，若要将核心地块转作住宅用地，需要完善相关法律；由于该地长期用作美军基地，还必须先进行土壤污染治理。政府19日表示将经过公开讨论和审慎研究后作出决定，因此距离实际项目落地仍需相当长时间。即使修法后指定为公共住房区，未必在法律上必须取得首尔市同意，但要顶住首尔市和居民的强烈反对强推项目，所需承担的政治成本又是另一回事。
因此，龙山争论过度扩大，对政府也可能构成负担。它可能对首都圈23万套+α住房供应、第三期新城提前开工、发掘新住宅用地以及项目融资正常化等真正能在市场中发挥作用的措施带来负面影响。20日预计举行的Kim Yundeok部长官与Oh Sehoon会晤，将成为首个检验场，以判断政府会否继续将龙山作为供应政策的核心筹码推进，还是寻求仅限非绿地区域的有限开发作为退路。
一名执政阵营相关人士分析称：“若政府强行推进，虽能展现供应决心，却可能背负‘打破20年国家承诺’的压力；若后退，又会立即遭到‘首尔最终是否根本没有足够建房土地’的批评。Oh Sehoon也不能仅仅反对，而必须证明能否通过重建和旧城改造，迅速创造市场所要求的供应规模。”
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