[初动视角]房地产税制，可持续性至关重要

by Choi Daeyul

Published 19 Aug.2026 12:21(KST)

政府近期公布的税制改革方案中，拟调整的房地产税相关项目共计42项。其中，需经修订施行令或施行细则的项目有14项。包括将计算计税标准时使用的公允市场价值比率从现行的60%提高至未来的70%至80%，以及通过修订施行令，确定在计算适用长期居住所得扣除的实际居住期限时可因不得已情形予以认可的迁居事由等。

对于法律未直接规范的事项，由下位法令即施行令、细则加以规定，本是自然程序。但令人担忧的是，制度似乎会轻易随执政政府而左右。施行令或细则由行政部门、即总统能够主导，因此我们此前已多次看到，其会随着执政政府的倾向如走钢丝般反复变化。前总统 Yoon Suk Yeol 就任后不久，暂缓对调控地区多套住房持有者征收转让所得税附加税，也是通过修订施行令作出的决定。

是否应当以可根据经济形势灵活适用制度为由对此表示欢迎？我认为，随执政政府频繁变更税收制度，损失大于所得。因为这会降低可预见性。尽管许多领取薪资的职场人士可能对劳动所得税感到不满，但要求彻底重构税制的呼声并不高。那么房地产税又如何？房价暴涨时，以必须灭火为由调整；经济低迷时，以必须刺激经济为由调整房地产税制。有时还会搬出“税收正常化”这类看似冠冕堂皇的理由。

税制改革所包含的政策意图，成功实现的先例也并不多。庆北大学法学专门研究生院教授 Lee Dongsik 指出：“在房地产市场过热时期，政府出手降温理所当然，不能对此苛责”，“但至少在这种情况下，试图通过税制紧急达成某种目标，必须极为审慎。”

再加上围绕房地产政策的朝野政治攻防，争议持续也徒增消耗。自8月4日税制改革方案公开以来，至今约两周时间内，针对《综合房地产税法》修正案立法预告提交的意见已达约7500件。数千条意见难以得到妥善反映。截至目前，政府在此次税制改革方案中，对于房地产税也尚未展现出采纳公众意见的动向。政府暂定维持原案，并拟在国会审议过程中进行修改。

无论其意图为何，面对连税务专家都感到棘手、结构复杂且需要进行有权解释的此次改革方案，很难给予高分。衡量好税制的重要标准之一，是纳税人的接受度。Lee 教授表示：“不应单方面制定政治色彩浓厚、偏向特定政治派别的法案，重要的是制定无论哪个政治派别执政都能接受、能够长期持续的政策。只有制定此类政策，才能建立获得市场信赖的房地产税制，并使政策性税制压倒投机性市场。”