买下4亿韩元别墅换新房入住权……20至30岁群体“旧城改造置业投资”会升温吗
明年1月新设青年未来安居贷款
4亿韩元以下非公寓住房，贷款价值比最高80%
置换公寓时保留首次购房优惠
或刺激再开发别墅投资需求
政府决定，针对购买价格不超过4亿韩元非公寓住宅的无房青年，提供最高贷款价值比率80%的政策性住房抵押贷款。随着这一消息传出，网络房地产社区陆续出现推荐可购买旧城改造区域的帖子。由于旧城改造区域建成公寓的可能性较高，资金实力不足的青年群体可能瞄准入住权，进行旧城改造项目早期投资。有观点指出，若20至30岁群体的旧城改造投资过热，政策贷款可能被用作投机手段。
18日，随着政府将推出青年未来安居贷款的消息传出，网络社区中不断出现推荐总价4亿韩元以下可购旧城改造区域的帖子。金融委员会此前通过《稳定房地产市场金融综合对策》决定，自2027年1月起新设青年未来安居贷款。年龄不满39周岁、年收入不超过7000万韩元的无房青年，如购买总价不超过4亿韩元、专用面积不超过85平方米的非公寓住宅，在首都圈调控地区可获得最高70%贷款价值比率的住房抵押贷款，在非调控地区则最高可达80%。利率也设定得低于普通安居贷款。
可在4亿韩元价位进行旧城改造投资的地区，包括正推进快速规划旧城改造项目的阳川区新月7洞第1区域、新林第10区域等。新月7洞第1区域于去年6月获批成立合作社，目前一套专用面积58平方米（17.73坪）的多户住宅挂牌售价为3.7亿韩元。新林第10区域上月获批成立合作社筹备委员会，一套专用面积59平方米（17.98坪）的多户住宅挂牌价为4亿韩元。今年5月完成旧城改造整备区域指定公告的江北区弥阿洞258号地块，一套专用面积58平方米（17.64坪）的多户住宅要价也定在4亿韩元。
该贷款的优势在于，即使通过贷款购房，首次购房者的贷款价值比率优惠资格仍可保留。与获得贷款后首次购房优惠即被用尽的普通安居贷款不同，日后还可再使用一次优惠。该政策着重于为青年群体搭建住房阶梯，使其先购买价格相对低廉的非公寓住宅以降低居住成本，之后再置换为公寓。
不过，市场担忧青年未来安居贷款可能会助推青年群体进行旧城改造项目早期投资。近期受高强度贷款监管影响，以融资能力不足的20至30岁群体为主，购买旧城改造区域别墅的案例正在增加。韩国房地产院数据显示，今年1月至5月，在首尔非公寓住宅交易中，30多岁购房者占24.6%（5530套），较去年同期的18.5%（2921套）上升6.1个百分点。20至30岁群体的购房需求也最集中于龙山区（52.2%），该区包括汉南新城以及西界洞、青坡洞等正在推进大型整备项目的地区。
专家强调，旧城改造项目初期需承受项目延期风险，因此必须审慎投资。NH农协银行房地产首席专家委员Kim Hyoseon表示：“由于保留首次购房优惠资格，青年群体的投资需求可能流入旧城改造领域。在首尔能以4亿韩元价位购买，意味着项目仍处于旧城改造的极早期阶段，今后存在许多可能导致项目延迟的变数，投资前应充分认识到这一点。”
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