“仅有8000万韩元现金也能买‘首尔新建公寓’”……20至30岁群体“旧城改造投资”会升温吗
明年1月新设青年未来安居贷款
4亿韩元以下非公寓住房，贷款价值比最高80%
置换公寓时保留首次购房优惠
或刺激再开发别墅投资需求
对于购买总价不超过4亿韩元非公寓住宅的无房青年，政府决定提供最高贷款价值比率达80%的政策性按揭贷款。随着这一消息传出，网络房地产社区中陆续出现推荐可购买旧城改造区域的帖子。由于旧城改造区域未来建成公寓的可能性较高，资金实力不足的青年群体可能瞄准入住权，着手进行旧城改造项目的早期投资。有观点指出，若20至30岁群体的旧城改造投资过热，政策贷款可能被用作投机工具。
18日，政府将推出青年未来安居贷款的消息传出后，网络社区中不断出现推荐总价不超过4亿韩元旧城改造区域的帖子。金融委员会此前通过“稳定房地产市场金融综合对策”，决定自2027年1月起新设青年未来安居贷款。年龄不满39岁、年收入不超过7000万韩元的无房青年，若购买总价不超过4亿韩元、专有面积不超过85平方米的非公寓住宅，在首都圈调控地区可获得最高房屋贷款价值比率70%的抵押贷款，非调控地区则最高可达80%。其利率也设定得低于普通安居贷款。
可在4亿韩元价位进行旧城改造投资的区域，包括正在推进新速统筹规划旧城改造项目的阳川区新月7洞1区、新林10区等。以2025年6月获得合作社设立批准的新月7洞1区为例，一套专有面积58平方米（17.73坪）的多户别墅挂牌售价为3.7亿韩元。2026年7月获得合作社设立推进委员会批准的新林10区，一套专有面积59平方米（17.98坪）的多户别墅以4亿韩元挂牌出售。于2026年5月完成旧城改造维护区域指定公告的江北区弥阿洞258号地块，一套专有面积58平方米（17.64坪）的多户别墅要价也已形成4亿韩元水平。
该按揭贷款的优势在于，即使利用贷款购房，首次购房者的贷款价值比率优惠仍可保留。不同于一旦申请贷款便会耗尽首次购房优惠资格的普通安居贷款，购房者今后还可再享受一次优惠。该政策着眼于搭建住房阶梯，让青年群体先购置价格相对较低的非公寓住宅以降低居住成本，日后再置换为公寓。
不过，市场担忧青年未来安居贷款可能进一步助长青年群体早期投资旧城改造项目。近期，受严格贷款管制影响，以融资能力不足的20至30岁群体为主，购买旧城改造区域别墅的案例正在增加。韩国房地产院数据显示，2026年1月至5月，30多岁群体在首尔非公寓住宅交易中所占比重为24.6%（5530宗），较2025年同期的18.5%（2921宗）上升6.1个百分点。20至30岁群体的购房需求则最集中于龙山区，占52.2%；该区包括汉南新城以及西界、青坡洞等正在推进大型整治项目的地区。
专家强调，旧城改造项目处于早期阶段时，需考虑项目延误风险，因此应审慎投资。农协银行房地产首席专家委员Kim Hyoseon表示：“由于首次购房优惠资格得以保留，青年群体的投资需求可能流向旧城改造领域。能够在首尔以4亿韩元价位购入，意味着项目尚处于旧城改造的极早期阶段，今后存在许多可能导致项目延误的变数，投资前应充分认识到这一点。”
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