房地产对策下房价仍难言乐观……“银行与建筑股迎利好”[周末理财]

by Kim Dongpyo

Published 15 Aug.2026 14:35(KST)

放宽家庭贷款总量管理，银行业有望缓解压力
缩短公共住宅用地开工周期，吸引建筑企业参与
即使对房价即时影响有限，证券市场已作出反应

市场评价认为，政府于2026年8月13日推出的房地产供应与金融对策，将对银行和建筑行业产生积极影响。随着供应量增加，建筑企业可承接的项目将随之增多；贷款监管放宽也有望扩大银行的放贷空间。

贷款监管转向放宽……“上调银行贷款增速预期”

此次对策中最引人注目的变化，是家庭贷款总量管理目标。金融监管部门将2026年家庭债务增速目标从原先的1.5%上调至3.0%左右。目标提高意味着银行2026年可发放的贷款金额将增加。与住房供应相关的抵押贷款，如搬迁费贷款、中期付款贷款和尾款贷款，将被完全排除在总量管理范围之外。

DB证券研究员Na Minwook预计：“考虑到家庭贷款总量监管，简单测算后，2026年下半年各家银行剩余的家庭贷款额度将达4000亿至1.5万亿韩元。”

不过，银行在2026年上半年发放的贷款已大幅超过原有目标。以四大银行为准，其年度目标为80亿至90亿韩元，但多家银行上半年的贷款增量已超过该水平。

尽管如此，Na Minwook仍对政策方向给予积极评价。他认为：“考虑到下半年家庭贷款额度，短期内难以显著上调2026年业绩预测，但从放宽原本较为保守的总量监管这一点来看，具有积极意义。”其依据是，贷款监管已由收紧转向放宽，且2027年以后目标仍可能进一步上调。基于此，Na Minwook表示：“将银行业平均年度贷款增速预期上调至5.4%。”

此次对策还配套设置了防止新增贷款流向投机需求的机制。贷款价值比率和偿债能力比率等现有贷款额度监管将维持不变；对于不实际居住、仅持有一套住房者的全租房贷款担保，则被新纳入限制范围。此外，自2027年起，对于到期一次性偿还的贷款及贷款价值比率较高的住房抵押贷款，还计划实施提高风险权重的资本监管。

Na Minwook对这一部分也表示：“各家银行均在普通股一级资本充足率目标中预留一定缓冲空间，因此即便实施家庭部门资本缓冲监管，额外的资本充足率负担也将有限。”这意味着，政策在扩大贷款空间的同时，要求高风险贷款计提更多资本，以实现风险平衡。

即使对房价的即时影响有限……建筑股仍迎来订单利好

建筑行业的计算方式则略有不同。随着此次对策出台，到2030年首都圈的住房供应量，连同2025年9月和2026年1月对策所涵盖的数量在内，将超过162万套。其中，本次新增23万套。政府将解除Namyangju Deokso、首尔江西区Yeomchang公园等地区的绿带限制，优先供应2.7万套住房，并计划在年底前额外公布7.3万套规模的住宅用地。

现代汽车证券研究员Shin Donghyeon判断：“该供应对策对短期房价的影响有限。”这是因为，要缩短开工周期仍需修订法律，而从开工到实际入住还需要更长时间。不过，他将关注点放在建筑企业可获得的订单规模上。

比供应量更值得关注的是速度。政府表示，将把住宅用地指定至开工所需时间从68个月缩短至37个月。计划尽可能同步推进审批许可、补偿及土地整备程序，将周期压缩近半。

他还指出，公共住房项目的盈利逻辑已发生变化。此前，公共住房建设采用的是建筑成本上涨后由建筑企业承担负担的结构，因此投资吸引力较低。然而，自2025年起，在与韩国土地住宅公社合作的民间参与项目中，反映物价上涨因素的工程费上调条款获批的案例实际增加。

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Shin Donghyeon解释称：“设计、施工和销售由民营建筑企业负责，但项目开发主体为韩国土地住宅公社，因此建筑企业也无需承担未售住房风险。”这意味着，该结构已能够实现与一般民营承包项目相近的收益率。他尤其预计：“中型建筑企业可在中小型项目中担任牵头方，在大型项目中作为非牵头方参与，因此将成为最大受益者。”

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本报道由人工智能(AI)翻译技术生成。