[上市公司十字路口]PeopleBio①高价收购“空壳房地产”陷入四面楚歌

by Jang Hyowon

Published 14 Aug.2026 07:21(KST)

为避免资本蚕食而收购……利息高于租金，再出售陷入困境
仅让出售大楼的最大股东获利……PeopleBio承担风险

韩国创业板上市公司PeopleBio高价收购了一栋利息支出高于租金收入的“空壳楼”，陷入进退两难。该公司原本为避免资本蚕食而出此下策收购大楼，如今却面临既难以低价出售、也难以取消合同的局面。尤其是在PeopleBio可能承担损失的情况下，出售大楼的最大股东一方却可从中获利，预计将引发争议。

据金融监督院电子披露系统14日消息，PeopleBio于去年12月24日披露称，已签订合同，以983亿韩元收购位于首尔江南区大峙洞补习班街区的“Dugak S馆”大楼及其正后方的一栋多户住宅。PeopleBio通过发行规模为356亿韩元的永续可转换债券，作为合同定金及中期款项的代缴支付。

通过这笔交易，PeopleBio得以摆脱退市危机。当时，PeopleBio的资本蚕食率已超过62%。韩国创业板上市公司的资本蚕食率达到50%以上时，将被指定为管理类股票；若持续恶化，则将进入退市资格实质审查程序。PeopleBio以大楼交易定金名义发行“可认定为资本的永续可转换债券”，从而消除了资本蚕食状态。

但分析认为，该房地产一经收购便会产生亏损，属于“空壳楼”。该房地产每年产生的总收入为27.4亿韩元，但其上设有合计627亿韩元的最高额抵押。即便仅按年利率5%计算，利息支出也达31.35亿韩元。近期抵押权人由友利银行变更为新村金库后，预计利率还会进一步上升。

此外，作为定金支付的永续可转换债券利率也为2%。因此，若PeopleBio完成对该房地产的全面收购，每年利息支出将约为40亿韩元，相当于每年产生约13亿韩元亏损。

短期内租金收入大幅提高的可能性也不大。目前，“Dugak S馆”大楼整体出租给Daesung补习学院，租赁合同有效期至2031年。未来5年内，租金难以上调。

因此，市场对该房地产被估值为983亿韩元提出质疑。实际出售该房地产的PeopleBio最大股东Human Data，截至去年9月底曾将该房地产的账面价值定为802亿韩元。仅3个月后，其便以高出181亿韩元的价格出售给PeopleBio。此外，Human Data还可获得可转换债券利息。

面对这一争议，PeopleBio表示将在数月后再次出售该大楼。目前，“Dugak S馆”似乎已以1200亿韩元挂牌出售。但由于该大楼收购后即会造成亏损，出售恐怕并不容易。

PeopleBio也难以通过下调房地产价格来出售。若在数月内以低于收购价的价格转让该大楼，可能被认定为公司管理层使公司蒙受损失，进而引发背信争议。尤其该交易对象Human Data属于关联方，金融监管部门可能对此展开更细致的调查。

完全取消最初的收购转让合同同样存在风险。由于公司已发行永续可转换债券，并已披露取得有形资产事项，可能被指定为不诚信披露法人。PeopleBio此前已因撤回增资及变更经营权计划，于今年3月被处以7分处罚。韩国创业板上市公司累计处罚分数达到10分以上时，可能成为上市资格实质审查对象。此外，若被认定为为规避资本蚕食而签订的虚假合同，还可能构成欺诈性不正当交易。