PeopleBio收购大峙洞房地产后面临提升盈利能力课题

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韩国创业板上市公司PeopleBio收购大峙洞补习班街区建筑后，面临降低融资成本的课题。公司方面称，该房地产位于大峙洞补习班街区，属于收益稳定的资产，交易价格亦基于外部评估确定。

据金融监督院电子公示系统8月14日消息，PeopleBio于2025年12月24日签订合同，以983亿韩元收购位于首尔市江南区大峙洞补习班街区的“Dugak S馆”大楼及后方多户住宅。公司发行规模356亿韩元的永久可转换债券，作为合同款和中期付款的代物缴纳。

通过此次交易，PeopleBio解决了资本蚀损问题。当时其资本蚀损率超过62%，但由于为支付建筑交易款项而发行了可计入资本的永久可转换债券，因此摆脱了资本蚀损状态。

不过，该房地产的盈利能力仍构成负担。该建筑每年产生的租金收入为26.4亿韩元。该房地产设有规模627亿韩元的最高额抵押权；若对扣除保证金后的587亿韩元按5%的年利率计算，预计每年利息支出约为29.35亿韩元。

但近期已对来自其他金融机构的借款进行了部分再融资，由此获得对房地产价值评估的认可，并确保了通过进一步再融资等方式压缩融资成本的可能性，预计可实现双重目标。

公司方面解释称，作为合同款支付的永久可转换债券年利率为2%，但鉴于永久可转换债券的特性，可延期支付利息，因此短期内新增的融资成本有限。

不过，租金收入预计也难以在短期内大幅增加。Dugak S馆目前整体出租给Gangnam Daesung Academy，租赁合同有效期至2031年。公司方面将长期租赁合同能够确保稳定租金收入、且空置风险较低列为优势。

出售该房地产的HumanData曾将该房地产截至2025年9月底的账面价值定为802亿韩元。账面价值是依据过去的取得成本和会计处理标准确定的金额，可能与实际市场价值存在差异。

PeopleBio相关人士表示，此次交易基于两家具有公信力的房地产评估机构测算的评估金额推进，因此价格充分以公允价值为依据确定。该人士还表示，HumanData并非全额以现金收回交易价款，而是持有PeopleBio发行的证券，因此PeopleBio无需因收购产生现金流出，同时获得了稳定资本的效果。

PeopleBio在收购后，为提高资产运用效率并确保流动性，也正推进出售该建筑。市场传出的意向售价约为1200亿韩元，原因在于周边补习班建筑曾有以这一水平成交的案例。不过，考虑到目前的融资成本结构及长期租赁合同等因素，预计与买方协调价格和交易条件仍需一定时间。

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PeopleBio相关人士称：“该建筑位于大峙洞补习班街区的核心地段，通过长期租赁合同确保了稳定的租金收入。鉴于目前租金低于周边市价，计划未来通过调整租金等方式，改善租金收入和资产收益能力。”

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